2016年成都楼市白皮书——二手房成交分析

一、综述

成都，一座来了就不想离开的城市。在2016年房产市场风云突变的大浪潮中，成都是否犹如其偏安一隅的地理位置一样，成功地避开了一次又一次的市场冲击？要明白这些，还得从根本核心的一项数据说起：2016年成都二手房成交量。

根据房天下成都二手房网（微信号：soufun_cdesf）综合整理的年度数据披露，2016年成都二手房（主城区）累计成交量达到了10.81万套，环比去年（成交量为7.46万套）大涨44.96%，达到了历史的高值。这样的战况充分地说明了成都二手房市场交易的活跃度，也更加印证了今年的三大成交特点：

1、市场热度随传统淡旺季变化，成都楼市略显躁动

成都二手房成交量在整个2016年度变化而言，展现出了驼峰式的曲线状态，两大峰值正是被誉为房产“金三银四”和“金九银十”的月份，基本沿袭了传统淡旺季分配的轨迹。 是2月份春节结束后，3月份市场的急剧拉升，使得坡陡弯急的成都市场热度一下被点燃，继而在4月份达到峰值。此后年中的传统淡季也持续坚挺至9、10月再次小高峰，为整年划上了圆满的句号。

从成交量数据的同环比中我们可以宏观地发现，与往年相比，成都二手房交易在今年的市场上是相当活跃，其中不乏有二手房市场、新房租赁、房产政策等多种维度的综合叠加带来的影响。

整体而言，房天下成都二手房网（微信号：soufun_cdesf）相关负责人表示，日益活跃的二手房交易，表明成都正在朝“存量房时代”前进，但诸如天府新区等新热门区域登上历史舞台，加之热钱涌入、行业混乱，政策多变等因素搅局，使得今年的二手房市场还略显浮躁，成都二手房市场的健康有序发展，还面临诸多难点疑点。

2016年成都二手房成交量走势图

2、政策变化紧跟市场热度，松弛有度较之前更见成效

前文说到，成都二手房市场处于近十年来活跃的时期，鉴于房产市场是政府为敏感和关注的市场之一，在不断自然演变的市场走势下，国家和地方层面都出台了一定的政策，以期主导和调控房产市场的走势。

根据房天下成都二手房网（微信号：soufun_cdesf）相关专题显示，上半年政策较为利好。首先是2月14日出台首付比例新政策，首套房首付低达到了20%，二套房首付低页应声降至30%；紧接着2月出台契税、营业税新政，其中契税按照90㎡划分，营业税按照2年上下划分，均一定程度上减轻了购房压力；至5月1日，出台“营改增”新政，再次小幅微调，使得房产市场更加理性和健康；后是6月6日，成都本地出台“公积金新政”，高贷款可达70万。此项政策张弛有度，较好地缓解了公积金 批贷压力和民众诉求之间的矛盾。

成都市房管局排队过户异常火爆

时间行至下半年，9月成都二手房交易异常火爆的同时 团和中介违规等消息频发，严重影响市场声誉。加之一线购房需求受到抑制，传涨二线房价。8、9月份，苏州、杭州、南京多地重启限购执行限贷，但没有取得预期效果。直至9月30日晚，北京率先做出表态，开启了第二轮楼市调控序章。据统计，在9月30日至10月9日，这短短10天时间内，包括北京、成都、广州、武汉、济南、深圳、东莞、珠海等城市在内，共计22城发布了房地产调控新政，其中大多城市涉及限购限贷方面内容。

具体成都政策而言，10月1日深夜，成都出台紧急限购政策：包括主城区和天府新区在内的12区域自然人新购商品房只能 套；10月8日下午，成都出台限贷政策：首套房首付比例提升至30%，二套房商业性个人住房贷款首付从35%成提高至40%；11月17日，高新区、天府新区限购政策再升级：限制户籍、社保和新购住房记录；同日，成都公积金政策再次紧缩，首套二套首付均大幅提升至30%和40%；次日即11月18日，高新区、天府新区限贷继续升级：二套房首付款比例不得低于70%。至此，下半年房产政策基本出炉完毕。

整体而言，今年政策的出台比较频繁， 是下半年，由于成都本地的交易特性，相关的政策堪称 严。显而易见的是，此次轮番出台的政策，也在一定程度上遏制了二手房交易的过热势头，在一定程度上确实发挥了积极地效果，毕竟“房子不是用来炒的”。

3、改善型需求激增，凸显二手房市场属性

成都作为环形发展城市，在新开发土地上一直较为充足，这使得房价保持在较低的维度许多年，但受制于 城区的市储土地逐渐枯竭和拆迁成本的急剧上升，新房呈现出“主城区偏少，房价偏贵，二圈层偏多偏 ”的局面，反之二手房在 城区规模庞大，价格适宜，可选性多，生活、交通、 配套更加健全，整体而言成都二手房价格高于新房价格。

成都二手房因其不受制于期房的等待，配套完善，价格偏高，新旧房源充足等一系列特点，造就了购房人群属性偏有一定经济实力的改善型、养老型客户，根据房天下成都二手房网（微信号：soufun_cdesf）数据整理发现，成都二手房成交房源平均面积自2012年以来在逐年上涨，如今已达到了93.43㎡的年度峰值。这也说明二手房购房者在购房面积上“出手阔绰”，购房实力派已经越来越青睐偏改善属性的二手房房源。在可预见的将来，改善型需求仍是二手房市场不可忽略的 重要组成部分。

近年成都二手房成交平均面积走势

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二、2016年成都二手房各维度成交分析

1、成交量走势

整体而言，成都2016年全年成交数据均在可控和可预期范围内。2016年1月临近过年，相比2015年12月环比下降8.47%至7000余套，随后2月正值春节和传统淡季，房价继续走低至不足4000套。此后全年房产大戏正式在“金三银四”拉开序幕，3月份成交猛增至9884套，环比上涨150%，同比也上涨100%之多，直接点燃成都二手房的市场激情，随后再鼓东风，4月成交量顺势再环比大涨20%至12049套，三年来单月首破万套，不禁让诸多房产行业人士惊呼：成都存量房时代已到来！

金三银四后，成都二手房市场稍有回落，但依旧保持在月均9000套的高位运行，5月“成都房产春交会”等营销助力，成交9621套，6、7月年中淡季，成交分别跌至9431套和9004套。8月起淡季结束，环比上涨明显，至月底已恢复至9206套。

随后楼市旺季“金九银十”再次袭来，9月成交量如市场预期，火爆程度可见一斑。但数据体现有所滞后，9月收官为9772套。随后国庆“成都房产秋交会”和政策收紧，成都房产管理局也不再发布相应的日成交量，因此10月预估数据为11082套，分别环比同比上涨13%和86%之多，十分醒目。再之后政策效应明显，成都二手房热度回落，至后11、12两个月，分别成交8602和8117套，至12月，同比涨幅已趋于0%。

2016年成都二手房成交量明细

2016年成都二手房成交量是近8年以来高的年份，各数据同比分析发现，2016年是连续第二年每月同比全部上涨的年份，充分地表明了成都今年二手房市场热度的稳定性和市场认可度。

2、成交面积走势

房天下成都二手房网（微信号：soufun_cdesf）根据2016年成都二手房成交明细数据综合整理分析发现，成交面积和居室大致可以有相应的划分：成都户型面积大致对应图：

根据中指研究院新百城房价排行榜，成都房价及涨幅均比较靠后，房价的偏低和稳定以及二手房特定的购房人群经济基础，决定了居室和面积的相应比例，综合分析2016年2-11月成交数据发现有以下比例分配：

数据发现，占比多的是小套三户型即85-100㎡范围的房源，其次是大套三即100-130㎡范围的房源，两者合计44%，也充分印证了二手房成交趋于大户型的特点。此外套一和套 户型也是刚需自住、 的热门之选，两者分别合计38%。后不容小觑的是，套四大户型（130-150㎡）以及套五超大户型（150㎡以上）均在二手房市场稳定地占据了一席之地，两者合计达到了18%，是二手房购房者需求的“改善型”特点的好诠释。

3、成交经纪公司分析

经过整理，成都二手房在全年的成交主要集中在主城区和天府新区，加上部分二圈层成交数据，一共有828家房产经纪公司参与了二手房买卖，少的全年仅出售1套，多的则全年出售达到了惊人的3万余套，显示出了市场份额的极度不均衡。

第yi梯队以lianjia领衔，包含原伊诚和其成都lianjia分公司数据综合，年度成交量达到了3万余套。占全年成交比例达到了33%。

成都二手房成交来源分析（含自主成交）

第二梯队为千套成交量公司，包括房天下成都以及本地经纪公司展翅鸿业、行家房产、四通房屋以及老牌房产经纪公司中原物业。其中以房天下占比大，市占率约为4%。

第三梯队为百套成交量公司，包括我爱我jia等新型互联网公司以及传统成都本地老牌二手房公司，整体占比趋于萎缩状态。

具体详情如下：

2016年成交量500套（预估值）以上经纪公司

4、成交区县分析

房天下成都二手房网（微信号：soufun_cdesf）综合整理的相关网签数据表明，除了个别二圈层成交量有所涵盖，主要是围绕主城区和天府新区来进行了交易。

其中高新区以微弱的 再度登顶，占比17.23%，成为全年度当之无愧的 区县，也足见其成都二手房市场的地位。武侯区以17.05%的比例屈居第二，依然显示出城西南的市场活力。青羊区以其城西魅力和 占比15.81%排在第三。金牛区面积大，区域广，优劣均有，以15.23%的占比排名第四。成华区主打城东宜居，在以建设路，万年场为代表的商圈拉动下，占比14.56%排名第五。锦江区区域狭窄，成交量稍低，以13.69%的占比排名第六。

天府新区则因10月不动产登记后概念才逐渐形成，划分较晚，因此数据较低，仅占比1.24%。其余二圈层区县如郫都区、双流区、温江区、新都区、龙泉驿区则数据包含不完善，整体成交偏低。

5、成交商圈分析

在房产行业中，商圈的划分与 区县划分不同，更多地是人为地、不定期修改的。商圈有大有小，有繁华和贫困之分，是购房者除了区县以外更详尽和直观的地理位置表现。

在成都， 是对老成都人而言，有着解不开的商圈情节，住的商圈好与坏相互之间都有攀比心理。如果说五大主城区相差不太大：锦江也有 三圣乡，老大难金牛区也有拿得出手的欢乐谷。那么具体到商圈，就划分十分明显了，按照成都购房者的观念：大丰、大面和大源还真不一样！

纵观2016年全年，在成都主城区大大小小132个主要商圈中，每个商圈均有一定量的成交，成交量的多少可以充分地反衬出该年度各商圈的热门程度，也是2017年购房者重要的参考因素。

据不完全统计，排名前十的商圈，二手房累计成交量突破了20000套！年成交量在2000套以上的商圈有2个，分别是位于高新区的大源和位于金牛区的蜀汉路。年成交量在1000~2000套之间的有32个，遍及五大主城区和高新以及天府新区。其余商圈年成交量均低于1000套。

2016年成交量1000套以上商圈

据房天下成都二手房网（微信号：soufun_cdesf）透露，成交量排名前50的商圈中，各区县也有明确的入榜数据可供分析。商圈入榜的多少实则反应出了区县实力强弱。在这前50强中，高新区虽然攻守有加，但却依然未能全面突破老城区的封锁，除了大源、中和镇和金融城以外，大多被主城区老牌商圈强劲把持。

占比多的是同时位列第yi的武侯区与金牛区，其次高新区、青羊区同时名列第二，成华区和锦江区排名第4、第5，天府新区因为新成立相应数据不多，因此排名对靠后。

2016年成交量前50商圈各区县占比

6、成交楼盘排名

成都市作为成都平原的大 区域，有着11个市辖区、4个县，代管5个县级市。全市建成区面积达上千平方公里，常住人口1500余万，分布在数万个楼盘。众多的楼盘在2016年表现如何， 是二手房交易的活跃程度怎样？是准备置业人群的重要参考内容。

据房天下成都二手房网（微信号：soufun_cdesf）披露的数据显示，2016年共有6362个楼盘进行了二手房交易，其中成交量大的是位于高新区的世纪城天鹅湖花园，全年总成交量达到了364套；排名第二是也是位于高新区的 楼盘：华润凤凰城，全年总成交量达到了335套，排名第三的是位于锦江区的锦江城市花园，全年成交量也达到了惊人是334套。全年成交量超过200套的楼盘明细如下：

2016年成交量超过200套的楼盘明细

相比而言，成都二手房市场全年表现活跃，而尤其以成交大于100套的楼盘为典型，我们综合分析，发现共计140个，分布在主城区及高新区和天府新区的各个角落。据不完全统计，热门成交楼盘在各区县的分布如下：

2016年成交量超过100套楼盘所属区县占比

从上图我们可以很清楚地发现，在热门成交楼盘中，高新区独占鳌头占比达到了26%之多，也充分印证了2016年购房者视线南移的特点。此外，锦江作为老牌一哥，热度不容小觑；成华借力北改，“宜人成华”已初见成效；青羊作为 大区，学qufang已然趋之若鹜；金牛老当益壮，以量取胜；武侯作为典型“西贵”，均衡发展，质量先行，虽占比锐减，但桃花依旧。其余郫都区、新都区、天府新区和高新西区也有少量上榜。

以上成交面积、成交经纪公司、区域、商圈、楼盘的成交数据，无一不是2016年度二手房市场的真实反馈，既是总结，也是开端。成交热度是及时跟进，还是定点抛售？还得看购房者在2017年如何分析和布局。

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三、二手房历年成交量、与新房、房价、政策等维度的关系以及2017年成交量走势预判

根据房天下成都二手房网（微信号：soufun_cdesf）综合整理的数据，我们可以清晰地看到2016年成都二手房成交量的走势在偶然中带有必然性。尤其是在房价走势、买方市场与卖方市场不断拉锯以及强有力政策的制定和实施下，成都二手房全年的成交量走势愈发地存在逻辑性的依据。

1、新房、二手房成交量 相互依存又此消彼长

成都一方面不受限于土地供应，另一方面 地段又开发殆尽，因此造成的房产市场局面表现为价格平稳、二手房房价高于新房的局面。总体而言，新房市场受众多余二手房受众，在2015年的成交走势中，新房成交量一直高于二手房，是典型的“增量房时代”。

成都近17个月新房、二手房成交量走势图（其中2016年10-12月数据为预估数据）

但是到了2016年开始，相互之间的关系存在些许微妙变化，1、2、3、4、6、7、8、10月二手房均反超新房，在市场上更加火爆，个别月份甚至超过37%之多。一而再再而三的市场数据压倒性地显示出二手房的魅力，不禁让众多房产人士大呼成都“存量房时代”已然到来！

可以明显感受到的是，不论新房还是二手房，成交量走势均此起彼落相互依偎，一起印证着整个房产市场的好恶兴衰。在2017年的房产走势中，预计已然会反复超越，共同向前，进入成都房产市场的新纪元。

2、成都二手房历史成交数据 反应了房产市场的兴衰周期

成都二手房历年成交量走势

成都二手房的成交量与季节、政策和诸如地震之类的重大灾害有着密切的联系。从上图我们可以发现，在开始的2008年，成都二手房成交量是普遍偏低的。

在此后的数年里，偶有因为政策因素的集中爆发，如2009年12月，成交量激增至10941套，环比大涨300%，分析其原因，一、 和地方部分优惠政策即将到期，二是政策认定是按照备案日期认定，因此需在31日之前备案。二者叠加使得当月形成天量成交。再如2011年3月，受到当月“新国五条”政策的预期影响，成交量更是大幅攀升至14060套，环比涨幅135%。

除了个别月份的外部刺激，成都二手房成交量多年来保持着四平八稳的走势，基本在小幅涨跌等可控范围内。也有个别月份时间段保持在高位运行，总体和“金三银四”、“金九银十”这类季节有关。

但时间行至2015年，三月之后成交量逐步攀升，与往年平稳的数据相比，十分抢眼，此后的全年维持在一定较高的维度。 是2016年后相应的数据在此攀升到一个新高度保持平稳运行，虽然期间夹杂着众多降温政策，但成交量依然居高不下，显示出了近2年来二手房的市场热度已不同往年，周期性热点已经轮回。

3、房价可待成追忆 只是当时已惘然

根据房天下成都二手房网（微信号：soufun_cdesf）提供的数据显示，成都二手房房价近年来较为稳定，但大趋势亦显示出节节攀升，基本在8000-10000元之间波动， 是2013年-2015年尤其稳定。至2015年，涨跌幅波动逐渐增大，但价格稳定，到了2016年，房价大幅攀升，涨跌动荡不断，终于在后的10、11、12月稳定地攀上高峰，均价达到了10000元以上。

成都二手房近年房价走势

数据还显示，成都主城区（含高新区）以及天府新区房价较为均衡，在近2年内，房价均处于缓慢、温和地上涨模式。 的突破在于2016年后3、4个月，相应各区的房价都得到了较大的突破。天府新区房价也在此时间段水涨船高达到了万元之多。

成都主城区及天府新区近年二手房房价走势

4、政策多变，收放之间房价随波逐流

房产历 鲜有像2016这样戏剧化的年份。沉浮在楼市中的人们亲历了一线城市的 与“日光盘”齐飞和二线省城集体 的盛况，又从“去库存”引爆的房价之“热”，骤然滑落至严酷调控造就的市场之“冷”，其间还穿插着局部调控的失效和不断加码。 12月中旬， 经济工作会议上以“房子是用来住的，不是用来炒的”给来年的楼市定下基调，但对于后市的看法依然陷入了 的分歧。究竟2016年的这场“楼疯”是毫无意义还是动荡的序曲？ 梳理2016年楼市的时间轴，或可用“ 、调控和未知”三个关键词来概括。

2016年2月2日，央行和银监会发布房贷松绑新政，超过150个城市出台“去库存”新政，包括降低首付、松绑住房公积金、减税、鼓励农民工进城买房等等，在 等各类金融 的共同作用下，拉开了房价 的序幕。

调控

眼看着“金九银十”的传统心理旺季即将来临，担心会为烈火烹油的楼市再添一把薪的政府痛下决心，终于大规模终结执行了半年左右的宽松政策，誓将调控进行到底。10月，包括成都在内的21个城市先后发布楼市调控政策，盛况 。

未知

经济工作会议上虽然首提“抑制房地产泡沫”“回归住房的居住属性”，表明热点城市房价快速上涨已触及“政策红线”，但在当下的中国，房价已然不只是一道非黑即白的选择题。现在学界和市场普遍预期，本轮调控将会持续一到两年，楼市中长期坚持“低空运行”的逻辑，开发商和房东的心理价位预计会出现回调。只是，随着对政策耐受性的提高，究竟调控的辔头能不能真正勒住房价这匹野马，还是充满了未知之数。

但不论如何，2017年二手房预计会在高压政策下继续蓬勃发展，量价齐涨或成常态化，但总体而言，成都二手房房价、成交量以及区域热度的理性化终将成为主流。

2016年成都房管局 热闹 2017年呢？

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