房价泡沫2018年前开始破灭 房价泡沫破灭说盘点

近日，北京大学经济学院经济学系副主任苏剑称，房价泡沫2018年前开始破灭，并且据理分析，言之凿凿，根据苏专家的分析，数年后房价 是板上钉钉的事情。其实房价泡沫破灭说由来已久，下面，小编就一起盘点一下近些年出现的“房价泡沫破灭说”。

【 说】

苏剑：房价泡沫破灭不会晚于2018年，中国经济将进入大衰退。

苏剑原文如下：

中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市。可以预期的是，将会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。

中国房价到目前为止，几乎没有人认为不存在房价泡沫。大家的分歧主要是房价泡沫什么时候破灭。

在笔者看来，中国的房价泡沫破灭的顺序如下：先是三四线城市泡沫破灭，然后是二线城市，再然后是一线城市， 后是北京和上海。

为什么是这样一个顺序呢？因为决定一个城市房价的 终因素是人口。过去三十多年来，中国一直实行严厉的计划生育政策，其结果，到2015年中国的劳动力达到峰值，2018年前后中国人口达到峰值。中国人口到达峰值后，一个城市人口的增长就只能靠人口流入。人口流入多的城市房价上涨快，人口流入低的城市房价上涨慢，人口净流出的城市房价会下跌。

中国目前的一个大事件是城镇化，但农民在城镇化过程中，往往绕过三四线城市，直接往二线和一线城市流动，尤其是刚刚进入劳动力市场的年轻人。原因就在于，大城市就业机会较多，且工作和用人环境相对公平。

终结果是，三四线城市人口不增加，甚至会出现人口净流出。因此，如果房价泡沫破灭的话，首当其冲的就是三四线城市，接下来应该是二线城市， 后是一线城市。

从时间上看，中国劳动力2015年达到峰值，意味着刚需从这一年开始会逐步减少；2018年人口达到峰值，意味着城市房价只能靠人口流入，但一个城市人口的流入同时是其他城市的人口流出，所以小城市房价下跌的速度将加快。

2022年后，中国迎来退休高峰，每年劳动力减少1000万以上，经济的潜在产出增长率剧烈下滑，房价的另一个支撑因素----经济增长----也将难以为继。所以，中国房价泡沫的破灭无论如何拖不到2022年以后。

实际上，2022年以后的退休高峰现在虽然注意到的人不多，但随着时间的推移它会逐步被人们认识到，一旦认识到这一点，人们就会提前做准备，尤其是2018年人口达到峰值被人所共知的时候。

所以，2018年甚至更早很可能是人们预期到房价上涨难以为继的时候，一旦预期到这一点，房价泡沫破灭就不可避免。

实际上，中国的房价泡沫已经开始破灭了。一些人口净流出或者人口净流入幅度很小的小城市，比如鄂尔多斯、神木、营口等前年就开始出现房价泡沫的下跌。随后是温州、贵阳等二线城市，目前连西安都出现了房价下跌，房价泡沫开始破灭。

因此，中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市。可以预期的是，将会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。

北京和上海的房价是由人民推高的。所以房价泡沫将在 后破灭，这个时间点不会晚于2018年。

但在房价泡沫破灭之前，北京和上海的房价还会快速上涨2-3年左右(小区网论坛)，随后房价开始企稳， 后在2017-2018年之间开始下降，房价泡沫开始破灭。中国经济同时进入一次大衰退甚至大危机。

苏剑，北京大学经济学院经济学系副主任，北京大学外国经济学说研究 副主任。

【第二说】

牛刀：房价泡沫2013年3月破灭 中国经济开始转型

牛刀的房价泡沫破灭说显然没有得到验证，只是可怜了那些听信他并延迟了购房计划的购房者，估计现在买房每个月又要多还上上百元了吧。

财经评论员牛刀一直对中国楼市的发展有自己独到的见解。9月2日其再次在微博上放言，预测中国房价泡沫顶多再撑半年后就破灭：“立贴为证，今年9月不算，中国房价泡沫顶多再撑半年。半年后，房价泡沫破灭，中国经济开始转型。”

牛刀此言一出立刻在网上一石激起千层浪，引起众多网友的反响。部分网友高举大旗表示力挺牛刀，网友“peter_tll”表示力挺牛刀的此观点：“支持老师的判断！期待中国经济泡沫的破灭，早破早重生。”但是也有部分网友对牛刀的观点不买账，网友“九万方月”直接呛声牛刀，认为他是在忽悠大众：“牛哥，咱不忽悠好不好，房价的泡沫半年后破不了！”

以下是部分网友观点

DIVEYAK：牛哥说的是对的， 的话，今年房价就崩了。

MILD设计：个人感觉，中国的房地产市场还能坚持10年左右，这是人口出生率来决定的，现在的需求是刚需为主，再过10年刚需减少，这是自然规律，根本不需要调节！

冰清北飞雁：牛老师，这次您肯定说对了！支持！

美女说历史：房价在未来十年内仍然坚挺，泡沫是浮云。

【第三说】

谢国忠：楼市泡沫破灭才开始 2015年内房价跌一半

不管出现在哪里，谢国忠总是架着一副“末代皇帝”溥仪常戴的复古圆眼镜。由于言辞犀利，甚至时常语不惊人死不休的“唱空”，谢国忠被媒体称为“末日经济学家”。尽管备受争议，但在现场听过谢国忠演讲的人会发现，他的不少预言的确是准确的。从当初成功预测中国香港楼市 、亚洲金融危机，到6000点关前唱空A股至 2000点……谢国忠的一个个末日预言得到印证。

“一般而言，1平方米合理的价格应该是2个月税后工资的总和。”

在“两会”上，政协委员、万达集团董事长 健林曾乐观地表示，预计今年房地产调控将前紧后松，房地产下半年会有好日子。

对此，楼市“空军一号”谢国忠再度语出惊人，“如果未来楼市调控取消限购令，那么这就将成为压死骆驼的 后一根稻草。”

之所以看空中国楼市，其原因在于国内楼市的供求关系。谢国忠认为，目前正在建设中的房产建筑面积为46亿平方米，相当于中国15年的城市化进程，过于庞大的超额库存，将使得房产价格上涨的预期几乎不可能实现。

“一般而言，1平方米合理的价格应该是2个月税后工资的总和。”谢国忠强调，这意味着今年房价可能会下跌25%，未来3年内跌幅有可能达到50%，“从这个角度来讲，房价一旦跌起来，很多二三线城市的房价由于没有收入支撑，将比一线城市跌得更惨烈。”

据21世纪经济报道，经过几年的调控，北京房价年底再现恐慌性购房。一套位于北京二环铁路边上的房子，一夜之前从230万飞涨到300万。

进入12月，北京上演了关于房子的更多戏剧，多个区域开始出现“抢房”潮。北京二手房住宅11月全月合计14449套，环比10月上涨了26.2%，同比则上涨了94.5%，接近 。伴随购房意愿的人数量增多，北京的房价也一路高歌，部分区域如今“一夜超过限购前”。

华远地产董事长任志强2012年在多个场合预言，如果现有调控房地产政策不变，2013年3月，中国房地产必将 。他指出限购令从三方面促进房价 ，首先，限制了新增土地供应，导致了2011年以来出现历 第三次土地负增长，旧土地供应库存明年3月终止，新增土地供应为负增长，自从98年房改后，每次土地供应负增长之后房价都会 。

其次，限购令限制了市场上二手房供应，从而加大房价 幅度。因为2007年、2009年房价 时，市场都有较充分的二手房供应，释放房价上涨压力。这次不同由于限购令，靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被堵上。

限购令限制买第二套房、第三套房，直接导致二手房持有者不会拿出多余的二手房出售。导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足， 后， 关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此2012年3月，旧土地供应库存建的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价 。

虽然任志强的“房价 说”虽然有些刺耳，招来各路学者的炮轰和痛骂，但纵观中国房价，颇有抬头之势，而根据媒体报道，不仅是首都北京，各地的房地产市场交易量都在增大，这样的现实情况，为任志强房价 说提供了有力的支撑。

有支持任志强观点的评论家指出，经济增长离不开房地产这个火车头。为了稳经济增长，保发展速度。增加 ，现已成为我国当前刺激经济的主要措施之一。

自今年4月份以来，地方各种政策刺激力度其实已在不断加码，从发改委审批项目分析，2012年十余省(市)超10万亿元经济刺激计划已经出台，其势头甚至超过08年的4万亿 。

当年4万亿 实施时发改委曾信誓旦旦地表示，该 不会有一分钱进入房地产，但当年房价为何出现 ，正常人都会明白这亿万 功不可没，各种 后都变相“流通”进房地产领域(小区网论坛)，是不争的事实。

货币额头不长字，2012年的 大跃进，会给明年的楼市带来何种冲击，让我们拭目以待，如果重复08年的悲剧，房价岂能不涨?

末日”一直是近期的热门话题，无论是澳大利亚总理吉拉德恶搞发布的“末日”的讲话，还是电影中对 末日的猜想与预测。玛雅人预言的2012年12月12日即将到来。随着12日的临近，人们愈发关注这 的到来。

 有支持任志强观点的评论家指出，经济增长离不开房地产这个火车头。为了稳经济增长，保发展速度。增加 ，现已成为我国当前刺激经济的主要措施之一。

自今年4月份以来，地方各种政策刺激力度其实已在不断加码，从发改委审批项目分析，2012年十余省(市)超10万亿元经济刺激计划已经出台，其势头甚至超过08年的4万亿 。

当年4万亿 实施时发改委曾信誓旦旦地表示，该 不会有一分钱进入房地产，但当年房价为何出现 ，正常人都会明白这亿万 功不可没，各种 后都变相“流通”进房地产领域，是不争的事实。

货币额头不长字，2012年的 大跃进，会给明年的楼市带来何种冲击，让我们拭目以待，如果重复08年的悲剧，房价岂能不涨?

然而目前，在房价远未到合理水平，政策调控不应半途而废。那么房价究竟是涨还是会进步下跌？现在网 传 末日来临，房价大幅 的十大理由，仅供娱乐，信不信由你。

条理由：限购令延续

预计限购令政府将持续十年不变，有钱人前些年买房的 的家家都有两三套房子，现在根本没有对房子的购买需求。

第二条理由：政府下决心打破房地产泡沫

政府已经下决心打破房地产泡沫，这是政府十三五规划的重点，政府已经意识到房地产对经济的危害，再不下重手就会错失良机。

第三条理由：房奴生活悲催

的房奴活的很悲哀很沉重，房子让人们失去了亲情失去了道德，所以政府坚决加大对房地产的调控，就是文化大发展中针对房地产的重要措施。

第四条理由：保障房建设解决3-6亿需求

保障性住房未来五年至十年可能还要建设1-2亿套，将可以解决3-6亿人的需求，2012年开始对商品房尤其是高价商品房的需求会逐年加速下降。

第五条理由：楼市刚性需求降低

今年真正买房子的人 季度基本完全购买，从第二季度开始刚性需求会逐步下降，从明年开始刚性需求会加快消失，如果有点买房子想法的人都会完全放弃想法，因为他们知道房子会越来越不值钱。

第六条理由： 者急需脱手

买房人前六年都是低价购买的房子，有些人手上竟然有上百套房子，现在是房价的 位 人急需脱手。

第七条理由：老房子供应量大

很多城市房子的库存量和供应量是需求量的几倍甚至几十倍，很多城市新房子加上老房子的供应量都在几十万套以上。

第八条理由：收入下降房价也下降

中国经济增速将继续回落，经济的放缓预示着收入也要下降，人们收入的下降将使得购买力大幅下降，尤其是对房子等大宗商品的需求。

第九条理由：经济衰退致房产需求萎缩

欧美经济衰退和中国经济的下滑，必然导致 性对大宗商品如 、房产的需求继续萎缩，中长期的趋势基本形成。

第十条理由：老人留下房子年轻人不必买

随着中国人口老龄化的加剧，老年人留下的房子后代都可以住，完全不用再买尤其是90年代以后出生的人。