北京土地市场“闹饥荒” 豪宅项目借势“争头条”

导读：“冰火两重天”这句话，形象的反映了京城豪宅市场和土地市场截然不同的两重景象。一边豪宅市场大跃进，众多10万+、20万+的豪宅项目争相面市；另一边截止6月18日，今年仅有13块住宅类用地面市，同时楼面价更屡创新高。在“住宅类土地共赢青黄不接”和“面粉贵于面包”的实现情况下，让今年京城豪宅争霸赛愈演愈烈。

羊年地市上演“饥饿游戏”

在“330”新政的影响下，北京楼市持续升温，但是与楼市形成“冰火两重天”局面的北京地市却持续断顿超过一个月。5月5日北京密云县十里堡镇地块以7.25亿元成交之后，连续一个月内，北京市都无新地挂牌拍卖，直到5月28日，北京市国土资源局网站挂出一块位于北京市大兴区庞各庄镇的住宅地块，该地块将于6月17日正式挂牌竞价，暂时缓解北京土地供应“青黄不接”的局面。

据中指研究院统计数据显示：截至2015年6月15日，北京市土地成交总计33宗，其中住宅用地13宗，商业、 用地15宗，工业用地5宗；建筑用地面积200.27万平方米，成交土地均价29926平方米，土地出让金共计599.64亿元。

这是北京上半年截至6月15日的土地市场成交剪影，不难看出，整个2015年上半年土地成交量呈大幅锐减趋势，根据数据统计分析，土地成交宗地数量同比下降62.9%，建筑用地面积相比2014年下降67.1%，土地出让金额同比下降46.2%。

而从住宅用地实际成交情况看，其土地成交总数也比去年同期下降56.7%，土地出让金总额同比下跌53.4%。

据悉，今年上半年截至6月15日住宅类用地共成交13块，而羊年至今的3-5月内，仅成交5块经营性土地，其中3块土地内含有住宅类用地。

据了解，造成这种局面的原因是由于2015年国有建设用地供应住宅用地1200公顷，其中保障性安居工程450公顷，商品住宅750公顷。同比2014年，北京2015年住宅用地供应计划减少了27%，商品住宅用地减少了25%。

然而，在“330”新政以及多轮降息降准的刺激下，房企对于土地的渴望随着市场的回暖也重燃热情，据凤凰房产梳理，土地市场在6月底、7月初将迎来大放量，其土地供应地块均遍布在大兴、房山、丰台等热门区域，可以预见的是新一轮土地市场的激战眼看又将上演。

据悉，6月底7月初，北京土地市场将有大兴区庞各庄镇地块、大兴区瀛海镇地块、丰台区花乡四合庄地块、房山区拱辰街道两宗地块纷纷入市，其中包括1块商业用地、4块住宅用地。总供应面积53.46万平方米，其中住宅供应面积49.33万平方米，总起始价90.9亿元。

伟业我爱我家市场研究院经理孔丹认为，虽然近期交易量升温，但是主要依赖楼市托市政策的刺激，促使了部分改善型购房需求提前释放，在目前的市场环境下，如果没有持续的政策刺激，市场很难维持目前的热度，所以这一市场预期导致了开发商拿地很谨慎。而下半年宅地供应会增加，一些 城区的热门地块仍将受到热捧。

纵观北京上半年土地市场成交情况，开年土地成交火热，房企争抢激烈，值得注意的是，今年不同往年的央企、民企独立拿地，土地市场形成多家房企携手“合体”联合拿地的局面。

据悉，截至6月15日北京供应的33块土地中，其中包含13块住宅用地，而这13块住宅用地均分布在丰台、房山、昌平、平谷、密云、顺义、通州台湖、海淀永丰等地，但凡 市区范围内的地块皆受到各大房企青睐，并引发哄抢，高价“”一波盖过一波。

如1月7日，因体量巨大而被媒体戏称为“巨无霸”的丰台区白盆窑地块开拍，终以86.25亿元成交，刷新了北京总价 纪录；而北京市海淀区北部中关村永丰产业基地地块更以楼面价4.3万元/平米的单价引人侧目。

土地价格的持续飙高，也带来了高起始价的资金门槛，据凤凰房产梳理，目前成交的13块住宅用地中，其竞得人过半为房企联合体，这种强强联合的组合拿地方式是房企针对高价地多采取的一种策略。

如2015开年 拍——丰台区亚林西居住区0501-626、627地块就由招商局地产（北京）有限公司、北京华润曙光房地产开发有限公司、深圳联新 管理有限公司和致昌（北京）企业管理有限公司联合体联合竞得；而丰台区白盆窑的“巨无霸”地块则由北京华润曙光房地产开发有限公司、北京首都开发股份有限公司和深圳联新 管理有限公司联合体竞得。

“这样做既可以降低同行业竞争，又能分散资金压力和市场风险。”一位业内人士表示。

土地市场的供应紧缺，尤其是核心区域 地块的稀缺，让高价 地块频频出现，而高地价也就意味着将进一步助推房价，同时也会拉升周边项目房价。

4月27日，北京市海淀区北部中关村永丰产业基地地块以54.6亿元的成交价格由北京首创置地摘得，其代价是现场竞报自住型商品住房面积6.05万平方米以及配建0.75万平方米公租房。据测算，该地块楼面价格超过4万元/平方米，有业内人士认为，未来该地块入市之际项目单价将会突破十万大关，为 豪宅市场再添一员。

这一地块的高价成交无疑为周边项目带来了利好，据了解，该区域内的多个项目万科如园、华润万象府等项目单价一直徘徊在37000元/平方米上下，这一地块以单价4.3万元/平方米的价格成交，其地价高于区域内的房价，一时间区域内的房地产项目趋于沸腾，同时也带动了这些地产项目成交量的拉升。

“面粉”价格高于“面包”的现象，让一线城市的商品房进入了豪宅化趋势加速期，北京在2015年也相应的迎来了豪宅“元年”。

日前，位于顺义区的中粮瑞府项目，单价将突破22万元/平方米，而记者从北京市住建委网站看到，位于西三环的龙湖西宸原著取得预售证，其高单价超过25万元/平方米，屡屡刷新的豪宅单价与土地的稀缺有着千丝万缕的联系，甚至有业内人士惊呼：未来豪宅20万+时代已经来临。

据中原地产统计数据显示，整体北京预计在2015年待售的顶豪住宅套数超过1000套。虽然对于豪宅项目来说，正常的销售周期都起码在5-8年以上，但在目前这种情况下，豪宅市场的分化将 严重。

“目前土地供应紧缺，尤其是地理位置优越的 地块供应更加稀缺，所以这类 地块只要出来，很容易成为高价地。这类高价地，对周边房价肯定有一定的拉升作用。而出现‘豪宅元年’的另外一方面也是由于近两年逐步取消了限高令，使得过往几年积压的豪宅集中入市导致的。”孔丹告诉记者。

中原地产 分析师张大伟分析认为：“传统的豪宅区域观念在变化，在过去思维中只有长安街是豪宅，但随着土地供应的减少，过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配现在 需求的要求，这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高，要求企业在 产品上创新，所以，目前 市场外移并不能简单的视同房价的上涨，未来市场的划分会逐渐差别化。”