2016房贷政策解读：非限购城市首套 20% 二套 30%

2016年2月2日16:30，央行、银监会出台了房贷新政，在不“限购”城市将 首付款比例调为25%，各地可向下浮动5个百分点；首套房贷款未结清的家庭， 首付比例调整为不低于30%。

目前，46个限购城市仅剩5个城市北京、上海、广州、深圳和三亚没有取消限购。

全文如下：

“中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（ ）城 支行、副省级城 支行；各省（自治区、直辖市）银监局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：

一、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭 购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上 首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房， 首付款比例调整为不低于30%。

对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

二、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的 首付款比例。

三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的 首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

请人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（ ）城 支行、副省级城 支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。”

国统局 数据：去年12月各大城市房价分化加剧

1月18日国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，去年12月国内总体房价持续上涨，但城市间的分化现象仍在加剧，北上广深四个一线城市及部分二线城市的涨幅明显，尤其是深圳的涨势迅猛，去年一年涨近5成。而与此同时，众多三四线城市房价则处在下跌的泥潭中。

从国家统计局公布的70个大中城市房价数据来看，总体房价环比继续小幅上涨。新房环比综合平均涨幅与上月相同，其中，价格上涨的城市有39个，比上月增加了6个。二手房价格方面，环比综合平均涨幅比上月扩大了0.2个百分点。

1、北上广房价普涨，深圳领涨

2015年，北上广深的房价持续上涨，上海、北京、广州涨幅分别为18.2%、10.4%、9.2%，深圳以47.5%的同比涨幅排在首位。

深圳1月份新房成交均价同比增长74%:2月1日，深圳市规划和国土资源委员会发布了深圳在2016年1月份的楼市数据：新房成交均价再创新高，每平方米46515元，同比增长74.27%、环比增长9.51%。

根深圳中原研究 监测，元旦后3 圳新房成交均价高达4.8万/㎡，较去年12月份已上涨13%，除龙岗外全市各区成交均价都大幅超过4万/㎡。

2、为何深圳的房价如此快速上涨？

直接推动因素：

一是二套房限购限贷政策的放松。二套房认定标准从过去“认贷又认房”，到现在“认贷不认房”，释放改善房需求。

二是公积金和商业贷款等政策的持续放宽。2015年下半年，三部委发文再次调整住房公积金个人住房贷款购房首付款比例，二套房公积金首付降至二成。目前深圳住房公积金贷款一套房首付比例为两成，二套房首付款比例为三成。

间接因素：

一，深圳吸引人口的能力强大，住房需求旺盛。官方资料显示，深圳目前户籍人口367万，常住人口含户籍户口1077万，而2015年深圳实际管理的人口已经高达2100万，刚需和二次改善的换房需求极其迫切。

二，深圳本身受城市规模所限，商品房出现供不应求的态势。2015年深圳土地出让进一步下降。据房天下统计，2015年，深圳共出让63宗土地，土地出让面积共计173.93万平方米，同比下降8.7%；土地出让金额达473.78亿元，同比下降14.1%。

三， 客入场，在各种金融产品的助推下，加大了购房资金的 率，堆积了房地产市场和金融领域的风险。

机构点评：房产新政对金融债市去 事件造成的巨大影响

联系看待房地产首付下调和债市去 事件

①为什么要加 做债？因为实体 降太快而风险溢价上升，资金只能在债券市场通过加 或者拉长久期实现 。有因才有果，加 做债是因为实体经济不行。

②加 做债的核心源于实体的低 ，如果对债市采取去 措施，那么必然会导致大量资金无处去的情况，如果处理不好，反而会放大金融风险。

③首付下调将水引入实体经济，强化金融机构对实体的信用派生。首先，购房本身是信用创造的过程，降低首付，促进更大力度的居民部门 ；其次，房价涨可以发挥金融加速器功能，同样促进信用派生；后，房地产去库存，配合上下游产业链扩张，也是信用创造加速的过程。债市去 +促进信用派生，将流动性注入实体。

④风险偏好反弹，建议配置短久期，看好曲线陡峭化。从这两个事件看，央行促进资金进入实体经济的意图明显，除了房地产去库存，预期后续还有地方债加码置换、提高赤字等一系列提高资金风险偏好的措施出台，引导流动性进入实体经济。虽然债市牛的大逻辑还未改变，但短期还是建议短久期，等待更好的 时点。

背景资料：历年房贷政策回顾

2014年：限购逐步松绑，调整首套房认定标准

政策：1、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款 首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2、对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购买第二套房执行首套房贷款政策。>>>结果：一线城市的楼市并未因央行出手而使成交有所改善，但是已松绑限购的城市大都在 周看到了回暖的曙光，如南京 周商品房认购同比上涨48.44%。

2013年："新国五条"颁布，出售自有住房按转让所得20%计征个税

政策：1、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。2、对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。3、各地纷纷出台细则，"沪七条"、"穗六条"及"深八条"政策要求二套房首付比例提高到70%。>>>结果：2013年，商品房市场总体运行平稳，商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。但部分热点城市和区域 城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。

2012年：四大行首套房贷利率降到基准线，央行两次降准

政策：1、在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。2、税收、信贷等政策均达到了有史以来的"强度"。3、受经济下滑影响，央行连续两次下调人民币存贷款基本利率，间接刺激了住房消费。>>>结果：商品房销售面积11.13亿平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点。2012 年1-11 月份，房地产开发 64772 亿元，同比增长16.7%，这说明房地产行业的冬天已经过去。

2011年：国八条出台，把二套房贷首付比例提至60%

政策：1、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2、限购城市增加至50多个。>>>结果： 、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续三个月下跌。

2010年：二套房贷首付比例不得低于40％

政策：1、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。3、4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。>>>结果：2010年房屋销售价格全年呈现了先扬后落的态势，全年平均涨幅9.99%，2010年70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%，在四月份的时候达到17.3%的高点，在年末的时候回落到8.5%。

2009年：首付款比例调整到30%及以上，贷款利率不低于基准利率1.1倍

政策：1、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；2、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。3、贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率.>>>结果：二套房首付及利率政策减少 投机性购房，抑制部分地方房价上涨过快。但 纪录仍频频被刷新，房价还在上涨。