洞见|成都房价 悠闲生长

前言:成都，作为西部核心城市，和其他同类城市相比房价略显“低调”，近五年成都房价一直维持在7000元/平米左右，与部分三四线城市房价相当。并且，今年以来，一线城市和部分热点二线城市房价飞速上涨，但成都房价仍表现得慢慢悠悠，整体呈现出平稳的态势。

平原辽阔，土地供应充足

成都市位于成都平原腹地，地势平坦广阔，城市发展空间可以无限扩大，有足够空间容纳众多人口。近年来，随着城镇化的发展，成都市不断外扩，发展版图越来越大，在人口不断增加的同时，规划出了更多土地用于开发建设为人们提供居住生活空间。

数据显示，成都市商品住宅年均成交面积约为2400万平方米，而近五年成都市场住宅用地平均每年出让超200宗，实际成交超150宗，成交面积超900万平方米，可建体量超2700万平方米。大规模的土地供应保证了充足的住宅供应量，楼市长期供大于求，在供应充足的情况下，房价持续保持低位水平。

就2015年来看，成都市共举行了近百场土地拍卖会，平均每三天一场的土拍节奏显示出成都市场土地资源的富裕充足。前几天出炉的《2016年度成都 城区国有建设用地供应计划》明确了2016年 城区国有建设用地供应总量控制在915公顷以内，较2015年的995公顷有所减少，但其中275公顷的住宅用地较2015年上涨12.24%。可以推断，在前期供应未消化完，后期又不断加大供应的情况下，成都房价上涨的空间并不大。并且随着 政策的出台，预计住宅供应量将进一步加大。

新旧城区规划,土地利用率提高

近两年，受城市发展规划影响，北改与天府新区两极并行发展。北改，工程规划总面积为195平方公里，涉及金牛、成华、新都三个区，其中集中实施改造的范围约104平方公里。多个棚户区和城中村的改造，各类批发市场的搬迁，老旧厂房用地的重新整理上市，加上新规划的地块，为成都城北提供了更多 地块，也进一步优化了土地资源的配置，土地利用率提高的同时，也为成都市场增加了土地供应。

2014年11月24日，《四川天府新区总体方案》经国务院同意并正式印发。涉及成都高新区南区、双流区、龙泉驿区、新津县、简阳市、彭山、仁寿县，规划面积1578平方公里，容纳人口600万。其中成都规划范围为1293平方公里，约占整个天府新区规划面积的81%。由于天府新区肩负着产业转移和新兴产业发展的功能，后期有大量人口集聚于此，需要更多空间容纳大规模人口。在天府新区的逐步发展中，相关区县的重新规划改造、新开发的土地将为整个城市提供更多居住空间。从近两年土地供应来看，天府新区供应量逐步增大，可以预见，在成都一路向南的发展历程中，位于南边的天府新区还会持续为市场提供更多土地资源。

主城辐射力强,卫星城市分流减压

伴随着新版《成都市域城镇体系规划》的出台，成都主城区“摊大饼”的扩张模式被画上句号，周边规划的7个卫星城市担当了为主城区分流减压的“好伙伴”。卫星城的功能定位主要是分担 城市人口和产业，和 城市形成一体化发展格局，构建大都市城市群。卫星城人口规模在50万以上，以大城市的规模和标准规划建设。在配套服务标准和基础设施设置上，以市级公共服务设施为重点，推进市级医疗、 、文化、体育等资源向卫星城延伸，实现卫星城和 城区市级公共服务一体化，构建15 城市公共服务圈。7个卫星城市包括：双流、温江、新（都）青（白江）、龙泉驿、郫县、新津和都江堰。

目前，随着多条地铁线路的规划和陆续开通，成都主城区到各卫星城市的时间距离和空间距离都大幅缩短。随着地铁2号线的开通，更多的购房者在成都主城区工作，却在郫县购房居家；随着1号线延长线的开通，家住双流的人们也不会在通勤路上浪费很多时间；4号线使温江和主城区不仅拉近了空间距离，也大大拉近了心理距离……由于成都刚需购房者众多，而刚需购房者对价格尤其敏感，在解决了卫星城市和主城区的时空距离这一大难题之后，刚需购房者更愿意去价格更适中的卫星城市购房。

而近年来，周边卫星城市商品房库存量持续高企，去库存是这些城市的主题， 是跑量有效的手段。2015年，卫星城市商品住宅成交价格不到6000元/平米，同比下降3%，成交量趋稳。为了进一步消化库存，商品房 的可能性较小。

外来人口多来自西部,市场整体以刚需为主

近年来，一线城市房价上涨主要受外来人口推动，外来人口单位购买力对一个城市的房价起着至关重要的作用。成都素来有天府之国之称，宜居性享誉，其相对发达的经济水平、较为完善的公共资源和较充沛的就业机会对外来人口有很强的吸引力。但与一线城市和部分沿海二线城市相比，成都整体竞争力还相对偏弱，所以对于北上广等地区的高净值人群吸引力不足。虽然成都是人口净流入城市，但流入人口多来自省内其他市县，或者云南、贵州、重庆等西部其他省市，这类人群的单位购买力相对偏弱，不能支撑高房价预期。从成都商品住宅成交面积段来看，市场仍主要集中在70-90平方米的面积段，近五年占比一直稳定在40%-45%之间，波动幅度较小。在刚需市场占主导的背景下，加之外来人口购买力不足，成都楼市的价格难以大幅上涨。

后记：依托成渝城市群规划，房价健康上涨可期

成都近几年一直维持着两千万以上的体量，市场需求旺盛。同时2016年3月国务院常务会议通过《成渝城市群发展规划》，强调要以强化重庆、成都辐射带动作用为基础，以创新驱动、保护生态环境和夯实产业基础为支撑，建设 西部开发开放的城市群，形成大中小城市和小城镇协同发展格局。该规划的通过为成都楼市主要带来两大利好。

首先，人口 将被激活，为市场注入新需求。成都人口稠密，达到千万人口级别。据统计，成都户籍人口1173.40万人，常住人口1417.78万人，净流入人口达244万人。随着成渝城市群的发展规划， 城市将发挥主导作用，将会有更多人口吸附在 城市周围。

其次，互动共振效应加强，近郊远郊将被激活。成都在四川的首位 突出，2015年GDP达到10801亿元，占四川省经济总量的36%，成渝城市群的发展，将推动成都周边城市带的高新产能承接力进一步加强，吸附更多 产业。

但整体来看，成都房地产市场相对健康平稳，种种利好政策的也难以推动房价“野蛮生长”，未来，成都房价依然会保持这种慢慢悠悠的上涨势头。