一线楼市“高烧”稍退 二线楼市为何却“火热难耐”

谁制造了二线楼市“高烧”

一线刚退烧二线已顶上

日光盘、房价 、土地被哄抢……一线城市楼市“高烧”渐退，二线城市却“燥”了起来。在火热的势头下，部分二线城市出台了相应的房地产调控新政，政策上的“托底盖帽”趋势渐显。

二三线成交创7年首高

在上海、深圳3月25日出台房地产新政之后，二线城市蹿升为楼房产关注的 。

“仅两个多钟头，90套房就被卖光了，开发商进账10亿元。”有媒体如此形容4月12日南京奥体板块一楼盘的开盘场景。合肥购房者更是感叹“没关系压根儿买不上房”。

在刚刚过去的4月，研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2593万平方米，环比增长1.2%，同比增长61.0%。30个城市中，有17个城市的成交量出现环比增长，其中天津火爆，环比增幅达到38.1%。从同比情况来看，有23个城市的成交量出现了同比增长，而其他7个城市则有所下跌。对照近7年4月份的成交数据，今年4月市场成交达到近7年同期不能相比的水平，同时也是历 首高水平。

分城市来看，4月份，一线城市新建商品住宅成交面积为313万平方米，环比减少27.8%，同比减少8.2%。交易出现明显下滑和沪深两市政策打压有关。但15个二线城市新建商品住宅成交面积环比却增长了7.8%，同比增幅更是达到88.3%。三线城市市场成交受二线城市的影响，呈现出相对火热的态势，这和三线城市积极去库存的政策导向有很大关联。

去二线城市抢地

新房、二手房的火热成交，让二线城市的土地受到房地产企业追捧。

4月7日、8日，苏州土地市场成了 ，13宗土地成交，总出让金共约250.76亿元，平均溢价率约200%。其中，苏州市高新区科技城地块由3.7亿元起拍，终在15.5亿元落槌，溢价 达318.86%。4月28日，合肥13宗土地集中出让，推出的地块均遭“疯抢”，其中有5宗住宅用地楼面价超过1万元/平方米，溢价率达到300%左右。

根据研究部数据，4月二线城市合计土地出让676宗土地，土地出让金达到1224.73亿元，环比上涨29%，同比涨幅达227%。成交楼面均价2607.73元/平方米，平均溢价率61.85%，均创出历史纪录。而一线城市4月成交土地仅11宗，成交金额6亿元，只有上海与广州有地块出让，北京、深圳均无土地成交。“目前一二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内，库存明显锐减，而土地供应的减少又影响了市场预期，这种情况下市场价格的加速上涨趋势 明显。”

研究院智库 研究总监在接据记者采访时表示，一线城市高地价和高房价，使得部分房企认为此类城市泡沫过大，而二线城市的房地产库存规模不大，且购房政策总体宽松，驱使房企积极拿地，“但后也可能使得后续开发成本急剧上升。”

过热城市已出“限价令”

政策已经出动，为此起彼伏的“高烧”降温。尤其是一些受益于地利之 享受着一线城市的挤出效应的城市，河北环京4县市，长三角地区的合肥、南京、苏州，深圳的惠州等近期纷纷收紧房地产政策。

4月25日，南京正式发布《关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读，其中包括对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万元至3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。同时，还指出严厉打击虚假广告、 等市场交易违法违规行为，加强对个人住房贷款首付资金来源的审查，规范房地产市场秩序。

在南京之前，房价同样大幅攀升的苏州已经在3月出台了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，指出房地产开发企业对预售房屋的申报价格，3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%；下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。此外，取得预售证后，预售房源应在10日内一次性全部对外销售。

调控政策

开始“托底盖帽”

2015年开始的股市去 ，使得大量资金进入房地产市场。对于二线城市楼市的火热成交，分析认为，二线城市房价大涨，和此类城市相对一线城市房价总体偏低、购房政策比较宽松有关。“和恐慌性购房情绪不断加重也有关系，部分购房者担心二线城市后续也会收紧政策，预计5月份购房者依然会积极入市，成交规模或弱于4月份，但总体依然处于高位水平。”

楼市高烧蔓延，使得调控政策出现了明显改变。专业人士表示，过去一年多，房地产市场调控的主要方向是去库存，各种宽松政策次第出台。但部分库存较低的一二线城市及一二线辐射区在刺激政策影响下，出现了 明显的量价快速上涨现象，导致市场出现非理性繁荣，“未来政策开始‘托底盖帽’，从近各地出台的政策可以看到，过去全面宽松的趋势已经出现变化，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性政策。但整体看，政策导致房价下调的可能与空间有限，在经济新常态的趋势下，房地产依然需要去库存。”

二线城市楼市样本调查

重庆

4月新房成交环比上涨110%

中介说看房的一半都是外地人

小叶是重庆人，目前在北京工作。二线城市楼市火热的消息铺天盖地，让她改变了原定的出游计划，趁着“五一”小长假踏上了回老家的“淘房之旅”。

房价变化不大，但看房人多了

重庆虽然是直辖市，但是在房价表现上远逊于北京、上海和天津，主城区均价每平方米仅几千元，在观音桥、江北嘴CBD的楼盘价格每平方米也就1万元至1.1万元。

“看了好几个区域的楼盘，房价并没有太大变化，不过看房人明显多了。”与去年春节回家时相比，给小叶留下深刻的印象便是如此，“春节时在观音桥商圈附近看了一个楼盘，当时均价11000元/平方米左右，现在价格没变，不过得2018年才交房。”在经过一系列对比后，小叶把目光锁定在了一居商品房，“租金差不多够支付月供，没有什么还款压力。重庆现在还是执行认贷不认房政策，如果贷款买房，可以贷两套；如果全额支付，可以随便买。”

“我带的客户中，外地人快占到一半了”

在“淘房”路上，小叶发现， 客并不在少数。在北滨路的一个楼盘，一位上海人在看完之后便认购了一套带露台的江景房，“看惯了北京、上海每平方米动辄四五万元的房，再看重庆的房子真是 。”在位于南坪商圈的某楼盘，小叶遇到三个河南人，“她们的目的很明确，就是为了 ，只看一居室。”

房地产中介也盯准了外地 客的腰包。小叶在看房过程中既留有北京手机号，也留有重庆当地号码，“北京号不断有中介来电， 好几个电话，还不断发楼盘信息的短信。”

一位中介销售人员告据记者，“近期看房的外地人数量确实明显增加，在我带看的客户中，外地人差不多快占到一半了。”一个南坪商圈的楼盘销售人员也表示，从已售房源来看，成交的外地客户比例大约占10%。

重庆过去五年房价仅涨了12%

重庆网上房地产公布的数据显示，4月，重庆主城区一手房成交约3.7万套，环比3月上涨110%，同比2015年4月上涨31%；二手房成交15366套，环比上涨57.8%，同比上涨56.4%。

成交量大幅上涨，但房价涨幅并不明显。中指研究院的数据显示，4月重庆新建住宅成交均价7055元/平方米，环比上涨幅度仅为0.79%；二手房均价8183元/平方米，环比上涨0.29%。

事实上，重庆的房价一直相对平稳。有数据称，重庆未实行限购，五年房价仅涨了12%。“由于地形的问题，重庆经济呈组团式发展，解放碑、观音桥、南坪、沙坪坝、杨家坪等商圈分布在各个区，每个组团都有独特的竞争 ，商圈对房价影响没有其他城市明显。”

不少业内人士对重庆后市表示看好。重庆市房地产业协会会长莫元春在接受媒体采访时表示，“重庆楼市调控并非通过 干预，而是由市场调节，未来房地产市场稳中向好的态势将更加明显。”

武汉

哪儿都在挖地，哪儿都在建设

3月刷新有记录以来的月成交天量

今年1至3月份，武汉市新建商品房成交6.68万套，同比去年激增64.5%。“供需两旺”成为很多 客对于武汉楼市的判断。“哪儿都在挖地，哪儿都在建设，大批青年人口涌入……”了武汉楼市的安小姐被如此的激情澎湃打动，信心十足。

安小姐成功的一笔

今年以来，随着降首付、提高公积金存款利率、降低交易契税营业税等利好政策的叠加释放，武汉楼市持续量价齐涨。

安小姐去年夏天在武汉购入了一套总价75万的商品房用于 ，不到一年的时间，同一个楼盘的全新开盘价已经几乎翻番。“这可算的上我成功的一笔 了。”谈起“欣欣向荣”的武汉楼市据记者。

安小姐和老公都是北方人，在武汉购买房产完全是看中武汉楼市的上升前景。“这套房是去年4月交的定金，均价每平方米1.1万左右，到年底，再开盘的非毛坯均价已经涨到每平方米1.4万。”更让安小姐惊喜的是，过了2016年春节，她购买的小区房价又上了一个台阶，如今的开盘价已经涨到了每平方米1.8万。

“价升”的同时，武汉楼市的成交量也在二线城市里 。据统计，今年前3个月，武汉每月的成交量都刷新历史同期记录。1月份武汉卖房2.09万套，2月份虽然是传统的春节淡季，但仍卖出了1.4万套，3月份卖了3.15万套房，更刷新了武汉楼市有记录以来的月成交天量。“金三”之后，“金四”火爆持续，有咨询机构数据监控 统计，4月，武汉楼市共计成交新建商品房3.55万套，其中新建商品住宅成交3.24万套。

年轻刚需吸引 客

对于很多安小姐这样的 客而言，武汉楼市的吸引力很大程度上来自于城市发展的活力。

在国家要发展的5个城市群里，武汉是长江中游城市群的核心城市，武汉的房价在大城市中却一直偏低。加上武汉是仅次于北京高校数量首位的城市，青年人口和流动性人口偏多。

在近日大数据的统计中，武汉年轻人口新增率居二线城市首位，被称为武汉“硅谷”的光谷地区和其他一些高新产业园区有大量创业公司，吸引了大部分年轻就业人口，不少是北上广回流的高科技人才。

据记者，她 的房产就在光谷地区，年轻刚需们使得这一地区的房产“租售比”很理想。“我这套70多平方米的房子很顺利就租出去了，每月租金2800元，而我每月的房贷才2900元。几乎没有养房成本。”

5月开盘数将创历史新高

量价齐涨刺激了地产商们，与之伴随的是供应量的增加。数据统计，在今年的3、4两个月，武汉共计69个项目开盘加推。武汉房价点评监测数据显示，其中23个项目开盘日光。

3、4月武汉共有19宗地块出让，其中6宗地块出现溢价。据统计，5月，武汉将有35个项目入市，开盘数量将达到历史水平。而武汉市房管局近期也公开表示，武汉楼市库存保守可以卖8个月，总体上不存在“一房难求”的行情。

供应量大幅增长是否能为武汉楼市降温？“楼市如果能更平稳的发展并不是坏事。”安小姐表示，她仍然看好武汉楼市的长期发展，“我觉得武汉房价还有5-10年的上涨空间。”

合肥

滨湖区房价不到半年翻了番

开盘场面堪比演唱会

“买不到，买不到。”合肥市民李先生不断对记者重复着这三个字。

合肥，这座长江中下游城市群副 的城市，因为国家统计局公布的3月份房价成为 。3月，合肥二手房房价环比上涨幅度排在70个大中城市的首位，涨幅为9.3%。新建商品住宅也出现上涨，环比涨幅为4.6%，同比上涨11.2%。

“买不到，买不到”

中指研究院数据显示，4月份，合肥新建住宅价格环比继续上涨，均价涨至8581元/平方米，涨幅为0.88%。不过，合肥学院房地产研究所副所长凌斌却认为，中指研究院的数据未能“如实”反映合肥的市场情况，“购房者因捆绑车位、捆绑装修、参加摇号付出的数万甚至于几十万元的购房款，被开发商或中介隐匿了，没有出现在备案价系统中，如果考虑这部分购房款，合肥房价的环比涨幅可能会进入前十位。”

据记者透露，今年以来合肥房地产市场迅速火热，出现一房难求的现象，有开发商提出购房必须先 车位的“门槛”，“即使这样，也很难买到房，上个月有一个楼盘开盘，早上4点多就开始排起长队，场面堪比演唱会。”

近两个月，李先生也一直在看房， 了多个楼盘，但根本没用，“没有关系买不到房，尤其是滨湖区的房子，想都别想。走进售楼处，压根儿就没人搭理。”据李先生介绍，市政府要搬到滨湖区，于是该区域房价上演了“极速 ”，“不到半年时间房价就翻番了，去年年底每平米八九千元，现在差不多要1.7万元/平方米左右，好点的楼盘能到2万元/平方米。”

有中介3月工资拿了4万多

“现在不管哪个区，只要能买上房就行。”合肥市民林先生称，今年以来，周围的朋友同事都说要买房，前期大家都把目光对准滨湖区，在购房无望后，便转向了其它区域，“只要能逮着就行。二手房也是 一个价，交完定金后业主违约的现象也时有发生。”林先生表示，滨湖区的房价涨得数量首位，其它区域也出现不同程度的增长，“我去年买了套70平方米的 盘，才50万，现在也涨到80万左右了。”

房地产市场的火热让中介乐开了花。“手机24钟头开机，每天到公司开完早会后就约客户看房、和房东谈价格，从年后到3月中下旬几乎没有休息过。”据滨湖区一家房地产中介公司的经纪人透露，他3月份收入达到4万多元，“看房的除了合肥本地人，有不少是省内其它城市的和外地人。不过，4月份市场开始有些淡了。”

针对市场过热以及开发商 、捆绑车位等现象，合肥市3月31日出台指导意见，提出加大城区住房用地供应量、严厉查处“”，禁止捆绑销售，严查散布 信息等行为，建筑规模小于2万平方米的小区必须一次性申请预售。分析人士认为，合肥楼市的疯涨有一定的外部因素，“周边城市限购溢出效应明显，上海的限购将 客推向了周边二线城市，南京、苏州房价 飙升，合肥也成为 客眼中的 猎物。”

南京

“二线龙头”价高盘少

“身边的朋友同事们都在买房子”

根据国家统计局的3月份数据，南京房价较去年同期上涨17.8%，比北京17.6%的同比涨幅还要高。“二线龙头”的名号，将这个六朝古都搅动的不再宁静。

“不是买不起，就怕买不到”

猴年春节前，刘先生终于拿下了自己看中的新房，心头一块石头落地。“不是买不起，就怕买不到据记者说。如今，“价高盘少”似乎已经成为南京楼市的主旋律。

“我是去年9月起开始看房的，到12月下旬基本敲定，明显感到了房价上涨趋势。”刘先生说，自己有改善性需求，想卖掉郊区的房子置换一套在城里的住宅，没想到赶上南京楼市升温大潮。此前几年，南京房价一直不温不火，但是从去年下半年开始，房价开始了高歌猛进地上涨。

与北京等一线城市二手房市场活跃不同，南京热的还是新盘市场。“那时候给人的感觉是开一栋、涨一栋。”刘先生说，自己也和很多人一样，开始着急起来。“我同时看中了两个楼盘，先开盘的一个没有摇中，当时很紧张，如果再摇不中，那就面临着买不上房的局面了。”刘先生说。与杭州等城市十几万套的存量房相比，南京的存量房只有3万套，火爆的时候，买房者想花二三十万元买内部购房 ，托关系也不一定能买到。

终，刘先生以每平方米2.8万的价格，买到了自己看中的位于鼓楼的新房。在去年9月刚刚看房时，刘先生得到的报价还是2.4万。

“全民购房大戏”拉开大幕

“今年前4个月，房价涨得更猛。”刘先生告诉记者。网上房地产数据显示，2016年 季度，南京商品房成交了407.9万平方米，同比涨幅达到122%，是该季度供应量231.2万平方米的近两倍。国家统计局此前公布的3月房价数据显示，南京3月份房价较去年同期上涨17.8%，高于北京17.6%的同比涨幅。

在需求方面，“南京的高校多，很多大学毕业生在南京工作落户。南京的医疗资源也比较丰富。很多苏北、安徽人也会选择到南京置业。”刘先生说。

刚需和改善需求之外， 客们纷纷进场。据当地媒体报道，江北高新区是南京相对偏远的一个板块，一些楼盘购房者 占比已达三四成。从去年到现在，江北板块房价涨幅达到30%。活跃在南京楼市的 者，有不少来自苏北、苏南、安徽、上海。江北某改善型楼盘加推洋房，不少挂着苏D、苏E牌照的私家车蜂拥而至。

近，刘先生发现了自己身边的一个怪现象，“原来都是有些资金实力、有需求的人在买房，到了今年，感觉好像没钱也要买房子，身边的朋友同事们都买了。”一场“全民购房大戏”早已拉开大幕。

“限涨令”后一楼盘俩钟头卖光

因房价涨幅过猛，南京政府出台了调控措施——房价“限涨令”。

4月下旬，南京市宣布，主城六个区以及江宁、浦口的新建商品房，申报均价在2万元/平方米以下的，每年涨幅不得超过12%；在2万-3万元/平方米区间内的新房，涨幅不得高于10%；3万元/平方米以上的项目，年涨幅则不宜高于8%。

4月26日，“限涨令”正式公布后的 开盘落幕，位于河西中部的宏图上水云锦推出216套均价45000元/平方米的豪宅，开发商称不到两个钟头就卖完了。相比前一次开盘价37500元，房价上涨了20%。

2011年以来，南京楼市走过三个上涨周期和两个下跌周期，限价也并不是 次实施。智库研究总监认为，南京此类政策的收紧，符合市场预期，目的在于抑制房价过快上涨。在供应量还没有完全跟进的情况下，此类政策能够较好地平衡供求关系。

厦门

岛内房价升破7万元

由土地拍卖引发的“蝴蝶效应”

厦门楼市在4月出现突如其来的躁动，而引发躁动的是一次再平常不过的土地拍卖。4月22日，厦门迎来住宅土地2016年的 拍，保利子公司厦门中璟房地产以54.26亿竞得同安区同安新城地块，楼面价25838元/平方米，溢价率149.59%，刷新了厦门土地市场的总价和岛外楼面单价纪录。

首场土拍后的“”

首场土拍的“蝴蝶效应”迅速显现，厦门楼市随即迎来“的 ”。多个楼盘开盘现场排起长队，数十个楼盘价格集体 ，没办法 的楼盘则临时取消折扣。一些观望的购房者立马加入到抢房大战中， 客也卷土重来。 直接持续到“五一”。据官方数据统计，“五一”小长假，厦门一手住宅共成交611套，同比上涨超3倍，是过去9年厦门楼市“五一”小长假的首高成交记录。

伴随着成交放量的，是价格的攀升，厦门岛内房价已经达到7万元了。5月6日晚上，五缘湾的建发央玺6号楼连夜开盘，从现场销控表可看出，这次开盘均价已经在6.9万以上，部分20层以上的房源均价已破7万元。尽管如此，此次开盘已经售出9成房源。

犹豫间错过低位买入时机

厦门本地人黄峰是厦门楼市 的受益者，他有3套岛内的房子，这些房子在十年间完成了身价三级跳，市场价在千万元左右。不过黄峰并不希望楼市继续 ，看着为了缓解拥堵而在家门口修建的高架桥，黄峰惊觉儿时那个慢节奏的厦门正在远离。

比起黄峰的苦恼，林浩的烦恼更实际。林浩在厦门一外企工作，很早就萌生了买房的念头，一直在纠结买岛内房的林浩终错过了低位买入的时机，眼看着房价一年比一年高，林浩终于坐不住了，他和未婚妻打算去岛外 套小户型，“先有一套属于自己的房子再说。”

文章来源于北京晨报