楼市入存量时代二手房成主角 2016成都二手房交易注意事项全析

中国楼市存量有多大？楼市新房二手房谁卖的比较好？有报道显示楼市入存量时代二手房成主角，2016成都二手房交易一定要看二手房交易注意事项。交通便利、社区成熟、配套完善、供应充足……在北上广深等一二线城市，二手房正凭借这些 逐步取代新房占据市场交易的主导地位。统计显示，今年前4个月，京、沪、深等一线城市二手房成交面积约为新房的2倍以上，南京、福州等二线城市二手房交易活跃度也超过了新房。业内人士认为，我国住宅市场正从增量向存量市场过渡，房地产市场格局将迎来深刻变化。

楼市二手房交易逐年扩大

监测数据显示，近年来，二手房在大中城市房地产交易市场的 开始显现，市场规模逐年扩大。北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易量已经远超新房。据中指研究院统计，2016年前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的3.5倍；上海二手房成交面积1089.03万平方米，约为新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积421.74万平方米，约为新房成交面积的2.3倍。

从楼市敏感度看，二手房也先感知冷暖。业内人士介绍，率先开启此轮房价回升通道的是一线城市的二手房。进入2016年，一些热点城市二手房市场甚至出现了非理性上涨。中指研究院数据显示，2016年前3个月，北京、上海、广州、杭州的二手房价格分别同比上涨 17.96%、28.78%、6.64%和5.73%；分别超过新房上 格 10.03%、20.38%、0.47%和1.99%。

楼市刚需族成主要“买家”

业内人士认为，北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分二线城市核心城区新增供应量已经很少，新建商品住房多呈“郊区化”。出于价格、交通、配套等因素影响，大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。

以北京为例，新建商品房住宅市场已进入“郊区化”，且新住宅社区环境、交通配套等一时难以完善，五环内的新房成交均价也已突破6万元。刚需族只能转向自住房和“老小”二手房。亚豪机构市场总监郭毅表示，由于北京新建商品房价格普遍“化”，二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。

专家认为，近些年二手住房市场越来越活跃，其主要原因还有存量房源的攀升。瑞银 经济学家汪涛认为，中国住房的内在供求格局已发生变化。

楼市迎来“存量时代”

业内人士认为，影响二手房和新房价格的因素截然不同。房价看涨预期强烈往往导致需求上升，二手房主就会以 、跳价等表现减少市场供给；反之，当房价下跌趋势明显，二手房主则倾向于抛售房源，而购房者则会进入观望状态。因此，二手房主导市场时，房价更多将依赖市场机制调节。

东京大学教授周牧之此前在上海举行的“中国城镇化论坛”上说，当二手房交易主导房地产市场后，这些地方政府“经营城市”的做法将难再延续，不得不摆脱土地财政的依赖，而更加注重发展产业以增加人口导入。以深圳为例，2015年深圳卖地收入已降至不足财政收入的6%，而2005年其比例为13%。目前，深圳已将自主创新作为城市发展“主导战略”。

随着存量房的日益增多，一个年轻家庭未来将可能继承多套房产，届时，房地产市场必将发生深刻的变化。因此，业内人士指出，楼市进入存量时代，如果仍继续“经济房地产化”导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将更加加重住房结构性过剩。

楼市大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场开始率先步入以存量房交易为主的阶段，相信二三四线城市的房产市场不久也将迎来存量时代，二手房将成为楼市主角。二手房成买房主要目标，二手房交易有哪些注意事项？ 2016年成都二手房交易注意事项全析带你了解二手房交易中有哪些买房注意事项。

 2016成都二手房交易注意事项全析：

二手房交易注意事项1 、了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋

因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

二手房交易注意事项2 、了解房屋 权是否真实、完整、可靠

房屋 权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋 权证”。

二手房交易注意事项3、了解所购“二手房”的准确建筑面积

合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

二手房交易注意事项4 、了解购买“二手房”的程序

购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

二手房交易注意事项5 、了解屋内设施的交验细节

有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。

二手房交易注意事项6 、付款方式

在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等。

二手房交易注意事项7 、交房时间

在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间； 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。

二手房交易注意事项8、 违约责任

买卖双方在合同约定时好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

 2016二手房交易注意事项具体看：

一、2016二手房交易注意事项之房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

 
二、2016二手房交易注意事项之土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房价格来衡量时，就有点不划算。

 
三、2016二手房交易注意事项之房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有 权的惟一凭证，没有房产证房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以选择有房产证的房屋进行交易。

 
四、2016二手房交易注意事项之交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用而引起较多纠纷。

 
五、2016二手房交易注意事项之福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋 权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

 
六、2016二手房交易注意事项之市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

 
七、2016二手房交易注意事项之物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气( 、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小费用，买受人不知情购买了此房屋， 费用买受人有可能要全部承担。

 
八、2016二手房交易注意事项之单位房屋是否侵权

一般单位房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

 
九、2016二手房交易注意事项之中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供 的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了 ，岂不知如果被银行发现， 责任有可能自己都要承担。

 
十、合同约定是否明确

二手房买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

以上就是楼市入存量时代二手房成主角 2016成都二手房交易注意事项全析的全部内容。希望对二手房交易的买卖双方有帮助。