存量房贷利率不会普降 政府帮开发商 20%

导读：

存量房贷利率不会普降

未来项目地价贵或考虑暂停

商品住宅验收必须户户过关

购房者：抢先拣楼推迟签合同

地方无权 广州难学上海

政府帮开发商 20%

今晨未见“看楼高峰”

一套房，几代人，楼价牵动万人心

房贷新政下周起施行，哪些房子可享“两成首付、七折利率”？

存量房贷利率不会普降

新发放的房贷也将区别对待，对高风险客户反而会提高利率

粤某银行率先表态

央行房贷新政将在下周一正式执行，银行具体会如何操作？昨日，深圳发展银行率先表态称，会重点考虑对新发放的房贷符合优惠政策的予以支持，但由于存量房贷（已发放并在还款期内的房贷）对扩大内需作用不大，因此不会出现存量贷款利率普遍下调的情况。

深圳发展银行副行长刘宝瑞对记者解释说，央行新政的目的主要是支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生，从这个角度看，该行认为已发放的住房按揭贷款对扩大内需没有明显作用，因此只会重点考虑对新发放贷款实施首付 两成、利率下浮30%的优惠。他还坦言，优惠政策对银行的利差 肯定会产生较大影响。此外，为了规避可能发生的房贷风险，该行对于新发放的房贷还会实行差别对待，比如对低风险房贷给以优惠利率，而对高风险房贷相反还会提高利率。这也意味着，并非 的新申请房贷都能享受优惠政策。

刘宝瑞还指出，深发展相信财政部和央行出台的新政能起到稳定经济、促进房地产业健康发展的正面作用，该行也会按照相关政策执行。“由于政策尚需进一步细化，我们会密切关注央行今后出台的细则，并根据这些细则制定具体执行措施。”

业内人士则对央行新政能否确实执行到位表达了担忧。由于利率 下浮到30%，就将出现五年期贷款利率低于同期存款利率的“利率倒挂”现象，这表示银行若做一笔下浮30%的房贷，就可能是亏本经营，这在当前储蓄回流严重、定期存款和长期存款增加的情况下，银行的成本压力必将大幅提升，利润空间则会受到更大挤压。而房贷作为银行一直以来的 资产和 来源，肯定不会轻易放弃，可若大面积下调利率，又会影响到利润。由于央行将优惠政策的 终决定权下放给了银行，所以“给还是不给”，将成为摆在银行面前的一道艰难选择题。而对老百姓来说，暂时只能“望梅止渴”，等待消息了。

农行：贷款人有不良记录利率不调整

据今天媒体报道，农行有关人士表示，“尽管尚未收到正式执行文件，但对于供楼者来说，已经贷款买首套房，有可能会享受更低的利率，不过，按照目前银行利率调整方式，一般到次年1月1日才按照新的利率标准执行。”

农行上述人士说，“如果贷款人没有不良记录，原来享受 0.85倍优惠利率的，利率将可能调整为0.7倍，这样还贷压力将大大降低，不过，如果原来执行标准利率或上浮利率的贷款人，或贷款后出现不良记录，则不会调整。”

解读楼市新政，业内有此一说：

政府帮开发商 20%

据分析，受惠 的是90—144平方米房子

据《每日经济新闻》报道：楼市新政一出台，万科内部就召开电话会议，对有关内容进行解读。

万科认为，这次性政策相当于开发商不用 ，政府用其他方式帮他们降了10%－20%，这对尽早结束观望有很大帮助。货币政策将从此转向扩张，而这一扩张政策会选择房地产行业作为突破口，房地产行业从现在开始会有一个很强的“反周期性”。今后，从大的方面来看，房地产行业的政策环境会越来越好。

政策出来之后，对不同地区的影响不尽相同。去年房价过高，目前珠三角调整已很可观了，而有些地方还没有到位。对于没怎么涨过的二、三线中西部城市，显而易见，这次性政策一下子降了10%～20%，相当于房价回到2005年水平，甚至更早。“相信一周之内看房人群就会明显上升，但是要转为实际购买，应该不会在很短的时间内实现。”

在对购买力的提升上，分析认为，对144平方米以下的房子肯定会产生影响，影响 的是90－144平方米，其次是90平方米以下。“首付从三成降到两成，这减少了短期支付能力的33%。长期来看在月供上，一般购 44平方米以下，不会是 富有的人群，多选择15－20年按揭期，利息占全款的40%左右，大约相当于房价降了20%。90平方米以下的首付不变，则相当于降了10%－20%。”

有发展商透露，今后基本上将延续以前的操作方式，该促销的仍然进行促销。同时会根据对销售数据等的反馈，顺应市场进行调整。

今晨未见“看楼高峰”

广州楼市反应不如想象中热烈，看楼客中以 置业者居多  

今天是购房新政推出后 ，真实的市场反应如何？近日，不少楼盘开发商已着手准备针对新政策进行促销，希望在 迎来看楼高峰。不过，记者今天发现，广州楼市的反应并未比想象中热烈，在楼盘睇楼巴集中的宏城广场，人流量比平时 稍增，看楼客则以 置业者 多。

看楼客：以 置业者居多

今天上午9时多，记者来到楼巴集中的天河宏城广场发现，专门来乘车看楼的市民不是很多，更没有再现今年“十一”周期间为挤上楼巴一度混乱的场面。宏城广场的保安人员说，今天上午的人流量与平时 比起来，好像是略微增多了一点，但不是太明显。可能中午过后或者明天会有更多人。

“开发商都没大搞宣传促销，国庆的时候光我们这个楼盘的团队就有三四十号人，现在只有10来个。”一位大学生模样、临时聘请来派发楼盘宣传单张的小姑娘告诉记者。

记者采访了等候碧桂园凤凰城楼巴的几位市民，均表示已经知道出台了购房新政，“我们就是冲着新政策来的，趁着今天 ，想去看看。因为凤凰城本身的房子就算比较合理，如果再有契税和贷款优惠，是有打算购买的想法了。”记者随机采访了几位排队看楼的市民， 置业者的比例很高。

开发商：趁新政促销引买家

自10月22日央行、两部委发布购房新政后，眉头紧锁的开发商们舒了一口气，纷纷针对新政策制定销售策略。有的考虑整合集团旗下各个楼盘的中小户型单位进行联合促销，有的则表示，一些未能列入降契税优惠的90多平方米的单位，公司也考虑为买家们减免契税。

昨日，海珠区逸景翠园的营销代表兴奋地告诉记者：“这两天一个上午售楼部就接到了几十个买家的咨询电话，都是打电话过来咨询新政策情况的，几乎都打爆电话机了。其中有不少是之前来看过楼的旧客户，他们都是找售楼人员帮忙算一算，根据新政策，现在买房的首期款和月供楼款相比以往有什么变化，能省多少钱。”

富力、恒 大、新 、奥园、利海等开发商旗下的楼盘都反映，新政出台这两天，也来了不少看楼客，咨询电话也不少，都是冲着新政策而来的。

未来项目地价贵或考虑暂停

这两天，陆续有广州开发商私底下对记者坦言，可能考虑暂时停止 步伐。“其实广州外围的房价已经低得不能再低了，像恒 大·山水城、保利城才3000多元/平方米，这些是因为它们并非2007年买的地。而未来供应的项目，大部分是2006年、2007年拿的地，这些地块如果按照目前的房价是不赚钱的。”

合富辉煌 市场分析师黎文江认为，成交量上来以后开发商就会考虑稳定房价，不会再往下调，“起码在半年至一年之内房价会稳定。”

不过，中原地产天河区营业总监潘婉霞表示，总体而言，开发商资金方面仍有压力，需要冲年底的业绩。因此，广州市楼市应该还会继续下调，估计明年年初也不会出现回弹。

根据房地产网站的一项统计数据显示，广州八成多的买家仍然存在观望心态。专家表示，目前楼市新政刚刚出台，不少买家要等消化政策之后才会购房。

购房者：抢先拣楼推迟签合同

昨天，记者在雅居乐花园售楼部现场看到一位下定的买家谭先生，他买的房子总价110多万元，新政出来每个月的供楼款大概少500多元，而且首付也降了，所以赶紧抢先选套好房子，但会等到11月1日新政生效之后才签正式合同。

在市区某楼盘销售部，记者昨日见到一位买家与营销人员争吵了起来。据了解，这位买家姚先生在国庆期间下了1万元定金认购了一套小户型单位，总价80多万元，他是属于 置业。原计划本 去签合同交首期款。后来，他听到购房新政策后，发现自己完全符合优惠的条件，遂前来要求开发商把签合同的时间延期至11月1日，好让他可享受新政策的优惠。 初售楼人员怕生变推说不行，姚先生态度强硬“不推迟就挞定！”后，开发商经过一番研究后终于肯“成人之美”，同意了姚先生的要求。

据了解，在等候救市新政出台期间，广州一手楼签约量一路“阴跌”。阳光家缘数据显示，广州市本月一手住宅的日签约成交量，在10月15日前一直稳定在200套以上。在出现了“救市”传言后，日签约量逐步下降， 的日签约量为195套， 的日签约量仅为116套，仅为“救市”风声前的一半左右。

“从现在起到11月，很可能出现一个成交真空期，买家会延迟成交，以享受税费和信贷优惠。尽管税费下调、 置业贷款下调，有利于消费者降低置业成本，可是广州目前的楼价下跌得还不够，开发商在救市政策出来后，会出现侥幸心理，不愿再继续 ，这样成交量将持续阴跌，不能回归到市场正常水平。”中原地产项目部总经理黄韬表示。

二手房营业税个税，为何有些城市“个人不必负担”？

地方无权 广州难学上海

“从今年11月1日起至2009年12月31日止，个人将购买超过两年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用两年以上、并且是家庭 生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税……”———这是上海市政府日前颁发的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》中的两条新规定。这两条新规一公布，立即在二手楼市激起千层浪。

二手房交易税种

国家并未作调整

“财政部、国家税务总局刚刚推出的鼓励住房消费减 政策没有对营业税、个税做文章，各地现在为搞活楼市纷纷推出的优惠政策中更没有谁能在这方面动作，唯独上海首先动了，而且文章做得很巧妙。”广州一位税务界人士昨天对羊城晚报记者说。

这位人士解释，营业税、个人所得税在个人住房交易税费中占大头，因此，近年来，对这两个税种的征管，也成为国家调控二手房市场的重要手段。2006年出台的“国六条”明确规定，个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。国家还规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭 生活用房取得的所得，免征个人所得税。这些国家定的 框框，至今未改。

地方无权调税收

上海措辞有讲究

该人士指点：在税收政策中，提及税收优惠时，常用的是“免征”或者“暂免征收”。根据我国税收征管法，地方政府没有权限动这些框框。既要不违反国家政策法规，又要放宽营业税、个税政策对二手房交易的限制，上海搞了创新，在其《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》中首创了一种说法———“个人不负担营业税”、“个人不负担个人所得税”。

究竟该如何理解“个人不负担营业税”、“个人不负担个人所得税”？个人不负担是否意味着由政府负担？由地方财政补贴？

昨天，本报记者就此电话采访上海市财政局有关处室，该处室工作人员指引记者拨打上海财税12366热线咨询。

拨通该热线电话后，记者将上述问题向工作人员咨询，记者随后被告知，关于这个问题，要等具体实施意见出台，目前还不能明确告知。这位工作人员表示，具体实施意见近期就会出，到时对涉及到的税收问题都会有具体的征管规定。

放宽营业税、个税政策对二手房交易的限制，虽然上海将其限定在普通住房和家庭 生活用房，但无疑仍能使这部分二手房交易成本大幅降低。上海已经先动了，广州有没有可能在这方面也有所动作？

从记者目前在广州财税部门了解到的情况看，无明显迹象表明广州会出台类似上海的政策。

另外，从广州地方财政的财力看，也难以和上海相比。有关数据显示，2007年，广州市地方财政收入523亿多元，而上海市地方财政收入高达2102亿元。如果“个人不负担”二手房交易的主要赋税，政府似乎也很难“负担”。