月初楼市迎来“小阳春”
11月1日新政正式实施，各地楼市出现了少有的井喷现象。当天北京预售住宅网上签约套数猛增到700套（其中有423套限价房），接下来三天的签约套数分别达到629套、537套、817套；在上海，楼市本月1－3日商品房成交分别达到了315 套、257套、436 套，4日和5日的成交也稳定在四百套左右；对于持续低迷的广州楼市，这一颓势得到根本扭转，日成交套数冲破“三字头”，本月1日商品住宅成交为375套，2－4日成交分别为204套181套182，而在上个月26日之后，其成交套数都不足百套；更具榜样意义的是，深圳在本月3日也就本月 个过户日，二手房成交326套，几乎是上一周日均成交的5倍，创下今年二手房单日成交量的 纪录。种种迹象都在表明，新政的效应正在逐渐凸现。
从需求结构来看，中介机构的数据显示，中小客户占据主流，这表明价格门槛仍然是置业群体共同面临的难题。事实上，伴随着成交的暂时走强，价格却始终保持着一定稳定性，重点区域楼市上周成交均价波动不大，北京商品住宅的成交均价环比下降9．61％，属于稍微明显的，深圳和上海则分别是微幅上扬和下调。业内人士分析，在新政的促使下，地产成交是否能峰回路转，还要看未来一段时间内楼市对新政以及标准的消化情况而定。
静待“第二只靴子”落地
尽管楼市出现了难得的“艳阳天”，但不少专家倾向于将其归结于新政引起的统计滞后，以广州为例，新政出台的前几天（11月1日前），由于信贷细则尚未公布，成交几乎停滞，上月 后三天，商品住宅成交分别为84套、72套、39套，如果加上本月初前四天井喷行情的楼市成交数据（相对于一周），商品住宅日平均成交套数为188套，这一数据与以往广州楼市一周的成交数据基本持平。“这几天成交尚可，但这样的好光景要持续才行。现在银行迟迟未确定利率优惠是否惠及存量客户，加上国家为置业者入市减负的新政也可能接连出台，这一系列因素导致现在的置业者不只是有惯性的‘价格观望’，更形成了浓厚‘政策观望’氛围，未来成交可能出现反复。”一项目负责人认为现在判定楼市回暖尚早。
对政策保持观望不只是置业者，还包括不少开发商。在上周举办的第四届地产金融年会上， 中国董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)干脆用“撕心裂肺的痛”来形容地产企业日子之难过，呼吁出台更多政策恢复市场信心。事实上，市场各主体已有了共同的预期：如果 终效果不明显，后续救市的措施会随之颁布，包括继续降息鼓励购房信贷、减免二手房交易税、放宽开发商贷款额度、减免开发商税费等。在这一预期下，接下来一段时间楼市的表现令人担忧。
新政
一方面是楼市新标准正实实在在地减少置业成本，另一厢是地产新政的接连面世让众多置业者对后续更多减负措施的出台有了坚定预期。当两者同时作用于处于调整期中的楼市时，孰强孰弱、成交走势如何就更为扑朔迷离了。
大胆地预想，当前楼市再次处在一个关键节点，如若成交反应不甚明显，政府将有更多出台后续刺激政策的动机，时间上也会更密集，而此时，置业者的“政策观望”情绪必然跟着渐进，更为深层的“一正一反”对立博弈状态不可避免。
“未来收入”隐忧侵袭楼市
近期，企业裁员现象频生，行业未来景气指数备受考验，大众对自身未来的可支配收入预期看低。作为“对冲”危机的重要产业，楼市迎来了降息、下调交易税费等一系列强刺激措施，在市场表现尚未达到预期目的之前，各行业消费信心较为低迷，尤其是占据收入大部分的楼市消费，某网络的调查显示：约4成的被调查者认为当前入市置业会存在未来收入方面的担心。
问题症结在于两个方面，一是楼市成交在新政刺激下是否会如期回升，二是楼市消费攀升能否顺利“抵消”雷曼风暴影响。至少可以肯定的是，利率的频繁调动、地产新政的接踵出台让更多人充分意识到了危机的严重性。
50万20年贷款能省逾7万
10月22日晚，央行决定自10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0．7倍， 首付款比例调整为20％。现在由以往基准利率下浮15％调整至下浮30％，新的优惠利率与之前相比较，以50万20年贷款，等额本息还款方法计算，符合央行规定的借款人使用基准利率下浮30％的优惠利率，其月还款额减少320．2元，总还款额减少76849．4元。其后一周，农行、光大、建行、交行相继出台房贷细则。虽然各大银行细则具体内容有所不同，但大部分优惠政策要求 购房且面积在90平方米以下。对于改善型普通自住房鲜有明确定义。
新政后 置业50万20年月供
时间点 贷款年限 利率 月供(元) 总还款额(元) 总利息额(元)
之前优惠 20年 6．349％ 3684 884122 384122
新利率 20年（10月27日起） 5．229％ 3364 807273 307273
两者差额 20年 320 76849 76849
(数据均四舍五入，仅供参考。）
政府支持居民购房新老政策对比
措施 老政策 新政策 差别
契税 普通与非普通房分别为1．5％、3％ 90平方米以下住宅调至1％ 节省总价的0．5％印花税 买卖双方各0．05％ 减免 节省总价的0．1％
土地 税 1％ 减免 节省总价的1％
90平米以下 20％
首付下降 90平米以上 30％ 20％ 90平米以上首付可降10％
二套首付 40％
(减税从11日执行，首付从10月27日执行，数据仅供参考。）
金融风暴对实体经济会有多大影响，进而降低可支配收入；入市门槛和信贷成本还多少下调的空间，这不是一个短期就能见分晓的命题，但两者的“同减”特点让未来的置业成本有了更多的相对性。
值得提醒的是，收入高低取决于国际国内宏观经济的总体形势，不确定因素较多。而交易税费、信贷利率等购房成本的多少完全掌控在决策者手中，具有一定主动性，且后者能推动前者上升，在此角度来看，未来楼市置业门槛将相对降低。
房企 遇上“心理及时雨”
始于2007年的楼市低迷，打击了房企 的信心。国家统计局的信息显示：前三季度房地产开发完成 21278亿元，增长幅度比去年同期回落3．8个百分点。其中又以沿海发达区域 减速 为明显。以广东为例，前三季度地产 2033．72亿元，比平均增长水平低5．38个百分点，增幅同比下降11．71个百分点。由于房地产 占整个城镇固定资产 的比重在1／4左右，房地产 增速的快速下滑必将拖累整个 的增长速度，基于此背景，国家楼市新政将“保 ”、“保增长”视为重要目标之一。
有专家分析，经历过前几年冷热交替的市场行情后，地产行业 对政策导向的敏感性在增加，加上开发商普遍有大力度后续利好政策出台的预期，地产行业 回落趋势有望被扭转跃上正常轨道。事实上，近期市场已经出现明显活跃迹象，预计几个建设周期后，楼市产品线将更为丰富。
需求“积蓄效应”利好成交
如果说推动 进而刺激经济是地产新政的 终诉求点，那么对楼市需求的挖掘则是其实际发力点。回顾1－9月楼市成交数据，大部分地区呈现下滑趋势，深圳新建商品房销售面积259．94万平方米，同比减少47．81％；而据“我爱我家”统计，前三季度北京一手楼市场成交总量也仅为52590套，比去年同期萎缩了48．86％。
笔者认为，各地成交的持续低迷对楼市新政而言即是“危机”也是“良机”，尽管从历史形成的观望氛围和惯性来看，新政撬动楼市需求要遇到不少关卡，但从另一方面而言，这恰恰反应了楼市储蓄了大量的需求，只要新政适时持续引导， 终必定将得到一定释放。
值得说明的是，开发商（产品供给方）和置业者（产品需求方）对价格和新政的敏感程度各异，楼市价格的回归和新政的陆续面世将重塑地产行业的供需格局。
置业需求的持续低迷造成了各地楼市供需比严重失衡。相关信息表明，上海近期供需比为3．3比1，以该比率估算，至今年年底，上海待售房源或超1000万平方米；北京楼市上上周的商品住宅供需比也一度达到3．6比1。尽管新政对供给和需求双方都具有同步同向激励作用，但考虑到两者对新政效应的“敏感度”不同，这一“相对”数字在将来必然会被大幅度改写。
（编辑：董聪）
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从需求结构来看，中介机构的数据显示，中小客户占据主流，这表明价格门槛仍然是置业群体共同面临的难题。事实上，伴随着成交的暂时走强，价格却始终保持着一定稳定性，重点区域楼市上周成交均价波动不大，北京商品住宅的成交均价环比下降9．61％，属于稍微明显的，深圳和上海则分别是微幅上扬和下调。业内人士分析，在新政的促使下，地产成交是否能峰回路转，还要看未来一段时间内楼市对新政以及标准的消化情况而定。
静待“第二只靴子”落地
尽管楼市出现了难得的“艳阳天”，但不少专家倾向于将其归结于新政引起的统计滞后，以广州为例，新政出台的前几天（11月1日前），由于信贷细则尚未公布，成交几乎停滞，上月 后三天，商品住宅成交分别为84套、72套、39套，如果加上本月初前四天井喷行情的楼市成交数据（相对于一周），商品住宅日平均成交套数为188套，这一数据与以往广州楼市一周的成交数据基本持平。“这几天成交尚可，但这样的好光景要持续才行。现在银行迟迟未确定利率优惠是否惠及存量客户，加上国家为置业者入市减负的新政也可能接连出台，这一系列因素导致现在的置业者不只是有惯性的‘价格观望’，更形成了浓厚‘政策观望’氛围，未来成交可能出现反复。”一项目负责人认为现在判定楼市回暖尚早。
对政策保持观望不只是置业者，还包括不少开发商。在上周举办的第四届地产金融年会上， 中国董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)干脆用“撕心裂肺的痛”来形容地产企业日子之难过，呼吁出台更多政策恢复市场信心。事实上，市场各主体已有了共同的预期：如果 终效果不明显，后续救市的措施会随之颁布，包括继续降息鼓励购房信贷、减免二手房交易税、放宽开发商贷款额度、减免开发商税费等。在这一预期下，接下来一段时间楼市的表现令人担忧。
新政
一方面是楼市新标准正实实在在地减少置业成本，另一厢是地产新政的接连面世让众多置业者对后续更多减负措施的出台有了坚定预期。当两者同时作用于处于调整期中的楼市时，孰强孰弱、成交走势如何就更为扑朔迷离了。
大胆地预想，当前楼市再次处在一个关键节点，如若成交反应不甚明显，政府将有更多出台后续刺激政策的动机，时间上也会更密集，而此时，置业者的“政策观望”情绪必然跟着渐进，更为深层的“一正一反”对立博弈状态不可避免。
“未来收入”隐忧侵袭楼市
近期，企业裁员现象频生，行业未来景气指数备受考验，大众对自身未来的可支配收入预期看低。作为“对冲”危机的重要产业，楼市迎来了降息、下调交易税费等一系列强刺激措施，在市场表现尚未达到预期目的之前，各行业消费信心较为低迷，尤其是占据收入大部分的楼市消费，某网络的调查显示：约4成的被调查者认为当前入市置业会存在未来收入方面的担心。
问题症结在于两个方面，一是楼市成交在新政刺激下是否会如期回升，二是楼市消费攀升能否顺利“抵消”雷曼风暴影响。至少可以肯定的是，利率的频繁调动、地产新政的接踵出台让更多人充分意识到了危机的严重性。
50万20年贷款能省逾7万
10月22日晚，央行决定自10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0．7倍， 首付款比例调整为20％。现在由以往基准利率下浮15％调整至下浮30％，新的优惠利率与之前相比较，以50万20年贷款，等额本息还款方法计算，符合央行规定的借款人使用基准利率下浮30％的优惠利率，其月还款额减少320．2元，总还款额减少76849．4元。其后一周，农行、光大、建行、交行相继出台房贷细则。虽然各大银行细则具体内容有所不同，但大部分优惠政策要求 购房且面积在90平方米以下。对于改善型普通自住房鲜有明确定义。
新政后 置业50万20年月供
时间点 贷款年限 利率 月供(元) 总还款额(元) 总利息额(元)
之前优惠 20年 6．349％ 3684 884122 384122
新利率 20年（10月27日起） 5．229％ 3364 807273 307273
两者差额 20年 320 76849 76849
(数据均四舍五入，仅供参考。）
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措施 老政策 新政策 差别
契税 普通与非普通房分别为1．5％、3％ 90平方米以下住宅调至1％ 节省总价的0．5％印花税 买卖双方各0．05％ 减免 节省总价的0．1％
土地 税 1％ 减免 节省总价的1％
90平米以下 20％
首付下降 90平米以上 30％ 20％ 90平米以上首付可降10％
二套首付 40％
(减税从11日执行，首付从10月27日执行，数据仅供参考。）
新政
金融风暴对实体经济会有多大影响，进而降低可支配收入；入市门槛和信贷成本还多少下调的空间，这不是一个短期就能见分晓的命题，但两者的“同减”特点让未来的置业成本有了更多的相对性。
值得提醒的是，收入高低取决于国际国内宏观经济的总体形势，不确定因素较多。而交易税费、信贷利率等购房成本的多少完全掌控在决策者手中，具有一定主动性，且后者能推动前者上升，在此角度来看，未来楼市置业门槛将相对降低。
房企 遇上“心理及时雨”
始于2007年的楼市低迷，打击了房企 的信心。国家统计局的信息显示：前三季度房地产开发完成 21278亿元，增长幅度比去年同期回落3．8个百分点。其中又以沿海发达区域 减速 为明显。以广东为例，前三季度地产 2033．72亿元，比平均增长水平低5．38个百分点，增幅同比下降11．71个百分点。由于房地产 占整个城镇固定资产 的比重在1／4左右，房地产 增速的快速下滑必将拖累整个 的增长速度，基于此背景，国家楼市新政将“保 ”、“保增长”视为重要目标之一。
有专家分析，经历过前几年冷热交替的市场行情后，地产行业 对政策导向的敏感性在增加，加上开发商普遍有大力度后续利好政策出台的预期，地产行业 回落趋势有望被扭转跃上正常轨道。事实上，近期市场已经出现明显活跃迹象，预计几个建设周期后，楼市产品线将更为丰富。
需求“积蓄效应”利好成交
如果说推动 进而刺激经济是地产新政的 终诉求点，那么对楼市需求的挖掘则是其实际发力点。回顾1－9月楼市成交数据，大部分地区呈现下滑趋势，深圳新建商品房销售面积259．94万平方米，同比减少47．81％；而据“我爱我家”统计，前三季度北京一手楼市场成交总量也仅为52590套，比去年同期萎缩了48．86％。
笔者认为，各地成交的持续低迷对楼市新政而言即是“危机”也是“良机”，尽管从历史形成的观望氛围和惯性来看，新政撬动楼市需求要遇到不少关卡，但从另一方面而言，这恰恰反应了楼市储蓄了大量的需求，只要新政适时持续引导， 终必定将得到一定释放。
值得说明的是，开发商（产品供给方）和置业者（产品需求方）对价格和新政的敏感程度各异，楼市价格的回归和新政的陆续面世将重塑地产行业的供需格局。
新政
置业需求的持续低迷造成了各地楼市供需比严重失衡。相关信息表明，上海近期供需比为3．3比1，以该比率估算，至今年年底，上海待售房源或超1000万平方米；北京楼市上上周的商品住宅供需比也一度达到3．6比1。尽管新政对供给和需求双方都具有同步同向激励作用，但考虑到两者对新政效应的“敏感度”不同，这一“相对”数字在将来必然会被大幅度改写。
（编辑：董聪）