大势逆转撬动楼盘定价 新盘标价参二手房行情

随着二手房各项交易契税减免政策相继出台，二手房交易市场呈现井喷态势。而新房定价也不得不开始参照周边二手房的价格。

来自北京房地产交易管理网数据显示，二手房交易量已经超过一手房成为楼市交易量的主体。随着二手房热销而来的，是新开盘项目定价开始参照项目周边的二手房价。

一些购房人在看新盘时，总是拿周边二手房价作为价格参照。位于红领巾桥附近的公园1872项目就曾多次遇到这样的购房者。目前该项目售价约为2.5万元/平方米，有购房者看完其项目后，对项目的产品、地段及园林均表示满意，一旦涉及到价格，不太远的星河湾一期二手房1.8万元/平方米的售价，就让买房人不得不再掂量掂量了。三环外两广路沿线某项目也遇到类似问题，1.6万元/平方米就能买到富力城的二手房，为什么还要选择高价晚交房的新房呢？

事实上，庞大的库存压力和资金链压力让开发商已经开始重新审视之前的定价策略，一些项目的开盘价甚至和周边二手房价格相差无几。

中原地产华北区总经理李文杰表示：“银行对一手楼盘按揭贷款的抵押物估值，已经不再按照购房合同的表面价值计算，而是按照物业周边一定范围内的可参照物业价格来估值，既有一手楼盘也包括二手房。”李文杰认为，2009年二手房价格将主导楼市整体价格水平，也就是说“新楼盘预售的定价将由周边二手房的价格来决定”。这意味着，开发商把新盘价格降至周边二手房价的85%至90%才能达到促销目的。

■各方观点

开发商

定价与二手房持平方能凸显新盘

●陈云峰 明天地产总经理

以前新开盘项目的定价根本不会考虑周边二手房的价格，只会考虑与相同区域类似品质项目价格相比是否具有竞争 。尤其是前几年房地产价格上涨过快的情况下，开发商之间互相攀比，定价一个比一个高，这也是导致房地产价格飙升的主要原因之一。

2008年，房地产市场经过一系列调整后，楼市价格下行。一开始，开发商对新房的定价仍参照同区域其他项目的价格。当然，现在的开发商定价已经开始参照周边二手房的价格了，因为二手房才是房产真实的市场价格的体现。新房定价与二手房价一致，方能凸显新盘的 。

经纪公司

大项目主动 造成新盘压力

●杨少锋 北京联达四方房地产经纪公司总经理

2008年以前，一手房和同区域相同档次的二手房，价格有明显差异，如果新房定价在每平方米2万元，二手房的价格也就在每平方米1.4万到1.5万。现在二手房交易契税、营业税、中介 纷纷下调，100万元的房产可以省7万元左右，二手房对客户的吸引力增强，在定价上，对一手市场的影响已不可小觑。

2009年初，楼市一手房销售火爆，但主要成交量都集中在 幅度较大的几个项目，如珠江帝景、合生·麒麟社等。皆因开发商认识到楼市价格只要理性回调就可以尽快销售完毕，所以是房价下降幅度大致使成交量大。如珠江帝景，现价每平方米1.6万元，和该项目在2007年4月份的价格相同。一手房回落到原来二手房价格的程度。

而一些大项目主动 也给诸多新盘带来了压力。一些区域的新盘定价干脆低于周边二手房。如百子湾附近某项目新房定价每平方米8800元，而周边某项目的二手房均价却为每平方米9000到10000元。（记者 刘云波）