住房转让营业税调整 成都二手房 陷困境

客杨晓去年2月份想卖在光华大道的一套房子，没想到这套挂牌价比开发商期房都 的现房，在两家中介挂已经近一年居然只接了几个咨询电话。现在新的住房转让营业税政策出来了，针对房地产的政策又在频繁出台，2009年那么好的市场都没卖出去，看来只能做长期 了。杨晓就是搞不明白，2009年一年成交那么多套二手房，咋就没有自己的那一套呢？

◎业内人士认为，二手房的次新房一定要比开发商新房贵并不正确，毕竟前者的税费成本更高

◎在炒作预期概念时房价容易上涨，但到了现房建成而交通、配套、人气等无法支撑时， 就很难变现

【纠结】

新房都卖5300元，

我的现房5100元却无人要

新数据显示，在刚刚过去的2009年12月，成都市主城区二手房市场以11032套的成交套数再次创下历史成交新高，根据世家机构数据显示，12月二手房市场日均成交逾355套，相当于12月新房市场成交量近一半的数字。

可是在万里河山一片红的市场中，依然有一些很难热起来的楼市坚冰，杨晓的房子就是这种楼市坚冰的典型个案。杨晓的那套房子位于光华大道，是一家品牌开发商的产品，环境相当不错。2007年1月份买的，当时售价大约是3500元/平方米，买的的确是一个低点，即使光华大道房价下降 厉害的时候，区域内的房子也没有跌破这一价格。杨晓说，当时买的时候觉得不贵，也没有想过是 还是自住，所以在2007年市场 ，这套房子单价可以卖到八九千元时也没有想过要卖。经历了过山车一样的房价变化，在2008年下半年的楼市复苏中，光华大道的房子也逐渐在恢复。让杨晓决定卖掉这套房子是在收房后，因为她感觉这里环境很好但是离城太远，所谓的15 ，仅是出城就要半个 。

于是2009年2月，杨晓将这套房子以均价5100元的价格挂了出去，没想到一年时间中间只有零星几个电话。她一直不理解：为什么开发商的新房可以卖5300元，我的现房5100元却无人问津。2009年12月底，看到 新的二手房营业税的政策出来，杨晓有点急，就在自己房子窗户上张贴了一个广告，有几个人来咨询，可是依然不能在5300元这个价格成交。虽然从账面来看，杨晓的这个 还是获利不菲，但是不能变现的 只能是镜中花，水中月，而且每平方米1.6元的物管费和房贷利息，持有成本很高。据杨晓透露，周围的邻居十家没有一家装修，那些低密度的物业组团，因为没有人气荒凉一片。

【症结】

入住率太低， 成无源之水

21世纪不动产成都区域总经理助理舒宁告诉记者，对于一些 客来说，如果开发商是大盘开发并且始终供应，在市场好的时候，新房价格会支撑二手房持续往上走，但是如果供应量太大却又会控制二手房价格的上涨。舒宁认为，二手房的次新房一定要比开发商的新房卖的贵一些，并不正确，毕竟二手房交易的税费成本高于新房。

对于杨晓这套房子，一位同样在该小区同样持有物业的业内人士认为，当房子一直在炒预期概念的时候价格容易持续上涨，但当现房出现的时候，一旦那些用来看的“美学假象”不能受到交通、配套、人气的支撑时， 就很难变现，因为小区的入住率太低， 就成了无源之水。另外，杨小姐在 时，目的不明确，短的炒成长期的，长期持有成本又太高，加上入住率和租赁活跃程度都不支持，就使得一套“看上去很美”的房子在火热的市场中成了冰点。