房地产信托产品套上"紧箍咒"

编者按：新年伊始，牵动人心的房地产市场如履薄冰。房地产开发贷款全面收紧、个人房贷难获优惠利率、信托公司也不得向房地产企业发放土地储备贷款、新年楼市更是成交惨淡……房地产政策全面收紧已成为事实。

去年一年房地产行业的井喷式繁荣，不仅带动国内房价的全面上涨、催生了一个个""，也让监管层忧心忡忡。继收紧银行个人房贷、房地产企业的开发贷款后，银监会近日开始将调控目光投向房地产信托产品，发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》简称《通知》，明确表示信托公司不得向房地产企业发放土地储备贷款。业内人士表示，银监会此举主要是为目前愈来愈热的房地产信托"降温"，收紧房企的融资渠道，推动行业理性发展。

信托不再为 "埋单"事实上，此前银监会曾出台过多项措施要求信托公司加强对房地产信托产品的监管，与前几次相比，这次通知明确提出了"信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。"

据了解，土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。分析人士表示，这项规定主要是针对去年下半年热火朝天的""现象。2009年，国内房地产业并未如人们之前猜测的出现调整，反而逆势上扬，其中各地频频出现的""更是直接推动了当地房价。如上海绿地集团以72.45亿元的价格刷新记录、招商华侨城5.3亿拍得深圳"新 "、保利地产以总价15.92亿元获南京""等等。而这些房产大鳄的背后都有信托融资的身影。普益财富数据显示，2009年共有204款房地产 信托产品发行，较2008年的134款增加了50%以上，刷新行业记录。而在成立方面，去年共成立181款房地产 信托，规模为327亿元，同比增40%。

这样的趋势同样延续到了今年。一个典型的例子，1月份绿城集团先后与中泰信托以及平安信托合作开发 项目，在短短一个月内，用不到3亿元的投入，融资近30亿元。在这些信托计划中，房企往往将股权作价抵押给信托公司，拿到资金再去偿付已经竞拍所得土地的土地款。

百瑞信托财富管理部主任 戎表示，土地储备贷款属于地产开发贷中的一项，现在银监会明令禁止信托资金为买地"埋单"，将对房企产生较大影响。由于银监会已经收紧银行为房地产开发企业或开发项目发放房地产开发的贷款额度，现在又收紧房地产信托资金，资金紧缺将成为今年房地产企业面临的一大难题，在此背景下，一些中小房企在拿地时将不具竞争力，促使行业理性发展。

房地产信托需求不减据悉，除了叫停土地储备贷款，在通知中还提出"商业银行个人理财资金 于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格 者的规定"，以及"信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3∶1"等具体要求。另外，《通知》还取消了2009年给予房地产信托的"特惠"政策，明确信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足"四证"齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家 要求等条件。

沪上某信托公司项目经理表示，虽然银监会的通知收紧了房地产信托 产品 渠道，但不会影响这个产品的整体形势。2010年银行信贷收紧，房地产企业贷款变得越发艰难，综合各方面因素来看，从信托公司贷款依然是 选择。随着房地产价格的逐步回暖乃至高涨，更多的房地产企业加入到拿地和新开工的行列当中来，房地产信托的发展势头仍将继续增长。