二套房贷新政出台 不会追溯过往房贷

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议。会议指出，近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头。既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。

此次新政比2007年实施的“二套房贷”政策更加严厉。当时，购买第二套房虽然利率上浮至基准利率的1.1倍，但是首付比例仅为4成。目前各行执行的首套房首付 20％，二套房首付 40％。“这是有房贷政策以来 的首付比例。”多家银行信贷部负责人告诉早报记者。

常务会议再次强调，二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。不过，多家银行信贷部负责人向早报记者透露，新规后，贷款优惠利率或将进一步收紧，但考虑到行业竞争等因素，利率调整将追寻“新老划断”原则，尚不会追溯过往房贷。

不会追溯过往房贷

在常务会议提出提高二套房首付比例的同时，关于贷款利率不得低于基准利率1.1倍的要求再次被强调。“上述更严格房贷新政颁布之后，各银行对房贷款利率的优惠或将进一步减少。”有银行信贷部人士坦言，毕竟现在银行贷款利率较低，银行出于息差利润考虑，主观上也有上调房贷利率的意愿。

目前各银行执行的房贷款利率一般都在7.5折到1.1倍之间。其中， 的首套房客户首付达到30％以上 可享受7.5折利率；对于二套房， 客户首付超过40％才可能拿到 的8.5折利率。央行网站公布的目前5年期贷款利率和存款利率分别为5.94％和3.6％，若按照行业内 利率7.5折计，银行此项业务息差仅为0.65％。

虽然未来贷款利率优惠幅度面临缩减，但多家银行信贷部负责人均向早报记者表示，考虑到行业竞争等因素，利率调整将遵循“新老划断”原则，尚不会追溯过往房贷。

调控政策密集出炉

【相关政策：信贷】

●2010年4月14日，国务院常务会议出台“新国四条”。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

●2010年4月11日，银监会主席刘明康表示，银监会要求 银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控 行为。银监会表示，银行不应对投机 购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。

●2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)，严格二套房贷款管理，不再区分改善型和非改善型，一概执行40％首付，要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。

【相关政策：税收】

●2010年4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用 购买普通住房的契税优惠政策。

●2009年12月23日，财政部调整住房转让营业税政策，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

●2009年12月9日，国务院常务会议决定，自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，其他住房消费政策继续实施。

【相关政策：土地】

●2010年3月22日，国土资源部提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

●2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％。

●2009年12月17日，国土资源部等五部委联合发文称，收紧土地受让政策，开发商拿地须首付50％且一年内缴全款。

●2009年12月14日，国务院常务会议出台“国四条”，明确提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。