解读：春交会上购房者 关心三大问题

今年春交会上，由华西都市报 设立的华西房产律师免费咨询活动，受到了众多购房者的欢迎，三大问题购房者咨询 多。

【案例分析】

贵州的何先生上月看中了某 楼盘的一套房屋，并与开发商签订了《认购协议书》，销售人员同时也向其承诺了办理按揭的银行和首付等付款信息。但是受房产新政策的影响，原本确定的按揭银行却不再向何先生办理按揭，原因是何先生在贵州已经购买了两套商品房屋，这已经是其购买的第三套商品房，因此银行根据新政不予办理按揭贷款。于是何先生向开发商提出了不再签订商品房屋买卖合同和退还定金的要求，但开发商不允。

律师解答：

致高律师事务所陈杰律师认为：购房者为了保护自身的合法权益，在签订房屋买卖合同之前 不要签订含有定金条款的认购书，即使签订也要对认购书中的定金条款另外作出 约定， 是要明确约定好定金退还的条件或情形。同时建议购房者可以向消费者组织投诉，请求协助处理，或者向有关 主管部门反映以取得支持和帮助。

如果 终需要通过诉讼途径解决，致高律师事务所吴增蕊律师认为对于此类案件，应对不能订立房屋买卖合同的原因进行具体分析，在正确确定责任承担主体后依法作出相应处理。

开发商销售广告是否具有法律效力？

【案例分析】

随着成都至都江堰快铁的运行，陈先生准备在郫县购 套房子，在房交会现场，他对其中一个楼盘 感兴趣，尤其是对小区配套设施感到满意，但却有点担心，怕交房的时候房屋及小区配套与现在购房时的宣传不符，与置业顾问的口头承诺不符。

律师解答：

致高律师事务所副主任林方平律师指出，根据 法院司法解释规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，构成合同组成部分，对开发商具有法律约束力。因此，如果陈先生看中的楼盘在销售广告中对项目设施的说明具体明确，该广告内容已经构成合同组成部分，具有法律约束力。

致高律师事务所宋关平律师表示，购房者应当在买房时保存开发商发放的宣传资料以及相关报纸广告等，以有利于维护合法权益。

没有产权的二手房能否购买？

【案例分析】

杨女士在房交会上看到某特价二手房，对其位置、价格 满意，比同地区的房屋要 不少，但 的问题是该房屋属于期房，目前尚未取得产权证。据卖方介绍产权证大约在明年的4月份才能拿到。杨女士对此产生疑问。

律师解答：

致高律师事务所文多多律师指出，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。一般认为该规定并非是强制性、禁止性规定，房屋买卖合同应为有效。因此，如果杨女士购买了该套房屋签订了房屋买卖合同，合同具有法律效力，当房屋经登记办理了产权证，卖方应当履行合同，协助办理过户手续。

林方平律师提醒购房者，在购买暂时未办下产权的房屋时，由于不能及时办理房屋变更登记，购房者将存在较大风险，应 重视控制履行过程中的风险，在能办理房屋产权时尽快办理过户登记手续，防止出卖人恶意违约不履行合同或直接将房屋出卖给第三人。