新政重压 成都二手房寻找生存新策略

根据有关数据分析，4月份成都二手房挂牌均价7381元/平米，环比3月份上涨1.65%左右。而随着4月中旬新政的出台，4月下半月挂牌价格特征出现了明显的反转， 重要的特征是部分房东有了议价空间，而买房的观望却一直蔓延。尤其是其中的“二套房贷”门槛提高，对成交量可谓是一记重拳。在刚结束的春交会上，二手房成交量创下近年来新低。近期，又受到经适房再上市风声的影响，二手房在未来几月的成交阻力将会继续增大，后市不容乐观。尽管处于淡市之下，记者在走访市场时发现，一些二手房东开始寻找对应市场的生存策略。

根据21世纪不动产统计数据分析，当前新增挂牌房源中，手中持有多套房、有过房产买卖经验超过两年的业主比重有近两成左右。这类业主在经历了2008年到2009年初市场长达14个月的冷淡，以及2009年3月份以后市场价量的持续爆发， 理念较为成熟，对房地产市场均有一定程度的认知，在面对政策从紧的趋势下，尽快出货取得现金流是这部分人群的一致观点。因此，这类业主在持有多套房的情况下，迫切希望尽快出手，挂牌价也较之前有小幅下降，议价空间增加，而不少中介也极力向有意购买者积极推荐此类房源，希望尽快促成成交。业内普遍认为，此次政策对于进行房产短期 的业主是一次精准打击，短期内房价下跌的压力更是时刻威胁到他们的切身利益，急于出售套现是 规避风险的选择。面对后市的压力，这部分房源中不排除有大幅 出售的可能。

心理煎熬指数：★★★★★

议价指数：★★★★

出售意愿指数：★★★★★

当前新增挂牌房源中，置换型业主的比重较大。这部分人中大多是政策前不久买过一套新房，正在出售原有房屋的过程中遭遇新政出台，持有压力相对较大。张先生在年初搬进了120平米的新房后，便将位于海椒市的80平米房挂在中原地产，挂牌价从 初的58万一直涨到70万，张先生今年以来一路看到价格上涨，但挂牌价每涨一次都有意向客户，企图尽量卖个好价钱的他算计着卖掉旧房的钱不仅能将新房尾款一次性还完，还能有一大块资金买个好车。不料，新政一出， 近半月来，他的旧房几乎无人再问， 对于他来说似乎十分不情愿，但新车已交订金，新房的月供压力不小，张先生陷入两难。对于这类升级置业类型的业主来说，都想把手中的旧房利益 化，这样尽可能冲抵新买房产的支出成本，因此在价格一直上行的情况下，很多业主都 静待 。但系列调控政策突发，原有未卖出房产面临房价下行和难于成交的双重压力， 快速出售成为普遍选择，但是大幅下降对于来他们依然是难以接受的。

与买新卖旧的无奈不同，准备卖旧买新的业主在新政后成为 矛盾一族，一方面是卖旧面临需求对价格的一再探底，一方面无法判断新房的价格会上涨还是下行，在当前买与不买之间徘徊。而政策的从紧又让他们对于自己房产的 出售更不能容忍，宁愿暂缓升级置业也不愿局势不明朗时期 卖房，因此在挂牌出售渴望不 卖房的同时，心底其实悄悄挂起“议价免谈牌”。

心理煎熬指数：★★★★★

议价指数：★★★

出售意愿指数：★★★★

除上面两大类型外，当前新增挂牌房源中，租改售、售改租、再改售的业主不在少数，比重达到近四成。此类型业主大多持有两到三套房，自住的大面积房是结婚后购买的，婚前的小户型多为 置业时购买，总价不高、贷款少、压力小。因此，这类长期持有型的业主面对政策变化、在不能完全掌握市场变化的时候随时改变自身策略是他们的行动方针。3月市场价量高涨，由租转售跟风卖房，并一再提价，4月政策连出，改售为租，又担心房价下降边租边售，对待价格的态度更是一时一变，在市场变化中游刃有余的应对策略是这类型业主的特点。在不知如何合理调配手中资源时，跟风是 轻松的选择。这类业主多数早已完成升级置业，新政后，通常抱着能卖就卖，不卖也没关系，卖不出去房子也还可以继续出租或继续闲置的心理。

心理煎熬指数：★★

议价指数：★

出售意愿指数：★★

有关业内人士普遍认为，受此轮政策调的影响，以及市场反映的滞后性，二三级市场成交的低迷态势可能为未来两到三个月出现。

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