业内解析楼市：谨防房价报复性上涨

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短短一个月内，恒大地产的房价政策经历了三次“变脸”；这种反复，恰恰是向市场投石问路。刺破房价泡沫已成为经济健康发展的必要前提，在当前房地产市场步入敏感期之时，后续调控政策当及时跟进、不宜放松。

是开发商应对市场变化的 后一道堤坝，恒大地产率先向房价“动刀”可谓勇气可嘉，但它并非盲目。一方面，恒大旗下楼盘的销售面积位居业内前列，已具备一定实力承担“试错”的风险；另一方面，恒大 促销决心不恒定，不仅以“8.5折销售并非 15%”的文字游戏令市场迷惑，而且其旗下个别楼盘甚至出现了“先 后打折，打折之后比原来价格还高”的现象。种种举动说明，本轮调控政策尚未发挥出真正绩效。而国内楼市的整体表现也对此做出了印证：虽然各地楼市成交低迷，但是房价却依然“坚挺”。对此，华远集团董事长任志强道出了内幕：“开发商（现金流充沛），坚持一年没问题。”

更为关键的是，纵览房价历史走势，国内结婚、落户等刚性需求的等待极限往往在半年左右。半年之后，如若政策没有进一步举措，房价便会因刚性需求的集体爆发入市而返身向上。 为典型的案例在于，在上一轮政策发力的2008年，开发商现金流几近枯竭。彼时，为了驱散金融危机阴霾，楼市调控政策渐次松绑，由此开发商们有了“苦挨”8个月获得重生的经历。有了如此前车之鉴，开发商开始谋求上市直接融资，再加上前期宽松货币政策与楼市繁荣所积累的现金，开发商在房价策略上完全不必唯恒大“马首是瞻”。

所以，在楼市调控半年时间之后，当下已经被业界视为“敏感期”，同时也是考验调控政策当局的“关键期”。以本轮调控时间看，从去年12月恢复5年的个人住房转让营业税征免时限，到如今的“新国十条”，前者至今已经半年左右，后者则是实施一月有余。我们可以设想，如果没有“国十条”政策的跟进，去年年底的调控政策效果根本无法保持对房价的压力，或许此时的房价就已经开始重新 了。但问题是，国十条虽然延长了市场观望等待时间，但仍然没有必胜的把握，楼市在数月之后同样存在再度变盘向上的强烈冲动。更为令人担忧的是，当下房地产裹挟中国经济的状况导致调控政策出现犹疑，近期股市 正是这种思维的展现，难免会掣肘调控政策的延续性。

必须要强调的是，在这一关键时期，相关调控政策切不可因恒大的“假摔”而重蹈前期调控覆辙。具体而言，应当体现出“有保有压”的既定宗旨。即，调控政策首先应关注刚性需求的满足，毕竟对民生而言商品房的根本用途还是居住，各地政府当扩容诸如廉租房等保障性住房的供给规模。而只有在民众基本居住需求得到根本满足的基础上，各项调控举措才能够更好地发挥绩效。此外，主管部门也应当剥离开发商运作中的种种制度特权，让房地产回归普通产业的角色之中，其中以预售制尤为突出。开发商预售制本是我国商品房制度推出伊始的过渡性政策，该制度演绎至今已经成为开发商们以小搏大、攫取暴利的制度工具，以及将房地产泡沫蔓延至金融体系的桥梁。房价回归理性所跨越的巨大价差，往往会让银行金融机构面临坏账风险，进而成为历届调控政策投鼠忌器之所在。

当前，无论就宏观经济环境、还是楼市调控阶段而言，政策进一步涉足房地产的时间窗口已现。此前楼市调控失败的教训表明，相关政策更应体现出全方位特征。否则，止于表面的管制只会为此后房价报复性上涨埋下隐患。