5月数据显示新政首月楼市刚需保底

4月出台的房地产调控政策仅仅只是一个开始，随后，地方细则、认房也认贷、房产税、土地 税等调控举措把调控的政策执行得滴水不漏，同时在舆论和政策预期上，剑指高房价，并保持高压。而市场也的确按照政策预期的方向演变， 和投机需求正在淡出市场，刚需的议价能力进一步增强。同时，刚性需求成为楼市成交的保底者，据中原地产分折来自房管局的数据，上月楼市成交量相对于4月下滑近35%，在5月后三周的周成交在千余套。而这一成交量，全靠刚性需求支撑，因为无论是供应还是成交，7成以上的都是90平方米以下户型。

刚需是刚性需求的简称,意指供求关系中受价格影响较小的需求部分。具体到住房的刚性需求，至今没有 的定义，而业界普遍认为，主要是指人们买房自住的需求，其中既包括 购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。住房刚性需求只是说客观存在、迟早会入市，但并非不受价格影响。

成交总量

重典猛药，新政首月成交量下滑明显

据中原地产分析来自市房管局的5月成交数据，证实了房地产调控政策的有效性。5月主城区供应商品住宅6342套，供应面积60.23万平方米，分别较4月下跌41.39%和36.37%。商品住宅成交6097套，成交面积56.71万平方米，分别较4月下跌35.87%和34.95%。5月供需比为1.04，供应量与成交量基本持平。成交市场方面，新政效力全面显现，除 周因新政滞后反应及房交会销售累积小幅反弹，成交量达到了2270套外，后三周成交量一直在低位徘徊，仅靠刚需支撑每周千余套的成交水平，且呈现出缓慢下滑的态势。

6月份 周的数据，证实的确存在下滑趋势，主城区商品住宅成交816套，成交面积为7.45万平方米，成交套数与成交面积分别环比下降29.7%和31.9%。成交总量跌破千套，创下近两年来成交量新低。

市场需求

成交量创新低，全靠刚需保底

5月的楼市，70-90平方米户型供应量占比过半，加上50-70平方米户型，90平方米以下户型供应和成交占到了7成。而120-140平方米和144平方米以上商品住宅供应量相应减少，分别只占4.2%和7.3%。在市场走势不明朗的情况下，开发商普遍减少改善性产品供应，紧紧抓住中小户型这根救命稻草。

上月，主城区新增商品住宅中，超高层产品供应量36%，占比 ；高层产品供应量有所回升，占比为28%；小高层占比缩小，供应量占比为26%。而在低密度产品中，上月保利心语花园新增供应量占比相当突出，其别墅供应量占比为1%，洋房及多层供应量占比分别为5%和4%。

中原地产认为，在各类政策、信贷、税收等持续收紧的情况下，当前的成交数量应该是基本挤出了 类需求，为成都 基础、 真实的刚需购买力，816套的成交量对于成都楼市可以说是跌至冰点，但从另外一个角度来说，这个成交量也跌无可跌，下周应有小幅度反弹，总量会在1000套左右徘徊。

区域走势

城南，成交差强人意

虽然总成量很低，但是城南的成交还是给楼市留了一抹亮色。5月，城南成交商品住宅1871套，成交面积为18.6万平方米，排名 ，但是环比跌幅也很大，跌幅24.2%。城中商品住宅成交426套，成交面积为3.43万平方米，成交量环比增长50.5%。除城中外，各方位成交量均有不同幅度下跌。城南成交靠前，也在 区划上得到证实，5月高新区成交量跃居各 区 ，成交套数和面积分别为1246套和13.02万平方米。

而城南的供应也在5月超越城东，成为全城供应量之首。城南新增商品住宅2277套，供应面积为21.14万平方米；城东新增供应量落至第二，供应套数及供应面积分别为2017套和18.97万平方米，较上月大幅减少，环比下跌55.9%；城西新增商品住宅1240套，供应面积为14.07万平方米；城北新增商品住宅808套，供应面积为6.85万平方米。

据城南开发商透露，此轮调控下，城南的楼盘尽管销售速度有所放缓，但成交明显好于很多区域。与此同时，区域土地市场持续火热，近期中铁建等巨头频繁拿地；上海复地等房企也明确表示将主要 集中到这里；棕榈泉、香港嘉里等 开发商表示，不会放缓开发节奏。从销售端的表现看，部分本地购房者放缓了置业速度，但一线城市的 者却丝毫没有减少兴趣，凤凰城、世豪广场、新希望国际、凯旋广场等楼盘销售并未见明显回潮。

二手房

淡季到来，或将雪上加霜

新政后 月，成都二手住宅成交量也出现了下滑，但是没有一手房下滑幅度那么大。5月，成都二手房成交3643套，成交面积34.26万方，环比分别下滑了24.0%和18.08%。

中原地产认为，新政对于市场的影响开始逐步显现，而作为楼市风向标的二手市场受影响则更为明显。以周为单位，成交量一直被压制在1000套以下的低位，并且在月末有掉头向下的趋势。入夏之后随着周期性淡季的来临，市场面临的压力将有增无减，业主与买家的博弈将愈演愈烈。

市场预期

楼市进入深度观望

中原地产认为，就在新“国十条”出台仅月余，国税总局近日又发出通知公布土地 税清算细则，这是继土地、信贷政策之后，从税收层面对楼市进行调控，再度表明政府对于平抑房价的决心。此次土地 税清算细则的突然出台，直接对目前市场博弈双方心理产生重大影响。

这对于购房者来说，再一次摸清了政策的底牌，因为土地 税的政策会再一次告诫开发商，不要有侥幸心理。而实质上，也的确会影响开发商的资金状况，囤地 将得到控制。但目前开发商，在成交量萎缩如此严重的情况下，提高优惠幅度，并没有成为普遍现象。上海绿地在成都派克公馆项目上，推出的 优惠达10万元。据接近万科成都公司的人士透露，万科虽然没有正面回答 的事情，但是也没有否认，据一位跟踪万科项目很久的购房者说，各种优惠下来，万科项目的确 了不少。但是，中原地产判断，买卖双方的心理防线均未被完全突破，博弈观察还将继续。在这样的背景下，一旦有更具杀伤力的政策出台，低迷混沌的市场将陷入深度观望时期。