《经纪名人堂》专访成都港美联房地产顾问有限公司副总经理徐伟良

【主持人闫黎黎】对话地产名人，洞悉楼市风云。各位网友大家好！欢迎收看经纪名人堂，本期的经纪名人堂依然是由房天下 策划的“品牌之路—成都房地产品牌经纪机构老总访谈录”。今天来到直播间的老总我必须要好好介绍一下，因为他在我们房天下有很多粉丝，之前在我们房天下的论坛就有网友留言说 希望听到他讲话，为什么想听他讲话呢？因为他讲话很 ，他就是来自香港的成都港美联房地产顾问有限公司的徐伟良先生，徐总您好。

【徐伟良】您好，大家好！我是成都港美联徐伟良，大家好！

【主持人闫黎黎】想听徐总讲话的网友今天能满足愿望了，要听好哦！美联是07年来到成都的，经过三年的发展，如今的美联是个什么情况？徐总给大家介绍一下吧。

【徐伟良】 年我们是开始磨合，第二年开始找位置，第三年我们的团队开始发展。

【主持人闫黎黎】相对于 年来的时候是熟悉市场？

【徐伟良】不是熟悉市场，是我们新的团队走在一起，在一个新的平台上磨合我们的新文化，以及新团队的融合。

【主持人闫黎黎】美联的规模在成都是什么样的情况？

【徐伟良】算中型吧。

【主持人闫黎黎】员工数量和店面的数量大概是多少？

【徐伟良】现在不到三十家，员工大概有三百人。

【主持人闫黎黎】三年来说已经是很不错的成绩了，刚刚来成都的时候美联有没有出现过一些“水土不服”的现象呢？

【主持人闫黎黎】 主要的“水土不服”没有了，因为我在成都有一段时间了， 开始是想要怎么把各种理念融合在一起，因为开始是 关键的， 危险的，但这一段时间我们已经过了。

【主持人闫黎黎】主要是人员方面的一些问题？

【徐伟良】新的团队，新的品牌，走在一起磨合，如果2011年我们走的好，我们一路就会走的很顺，危险期已经过了。

【主持人闫黎黎】这个人员磨合主要是指哪些问题？是理念不一样还是做事的方式不一样？

【徐伟良】都有了，因为人都不一样嘛，还有我们开始很多有经验的，没有经验的，很多人在一起的时候，我们怎么样去领导，让他重新接受我们美联这一套，跟我们一起走。

【主持人闫黎黎】用什么方法来调合这个众口？

【徐伟良】首先把这个原则告诉大家，先沟通清楚，我们怎么样做，怎么样做，然后当年我们就坚持两个原则，一直去走，如果我们做领导都没方向，下面的人就更不知道方向了。

【主持人闫黎黎】这当中有没有让你印象深刻的事情，员工之间有意见分歧具体是怎么解决的？

【徐伟良】还好没有遇到。

【主持人闫黎黎】07年是房地产比较火爆的一年，你们为什么会选择在这时候进入成都市场？

【徐伟良】刚好07年整个市场比较火爆，这样更好吸引员工啊。

【主持人闫黎黎】从07年到现在，在今年3.15的时候美联被评为十大品牌经纪机构，可以说这个发展的速度是 快的，为什么团队能这样迅速的发展？秘诀是什么？

【徐伟良】刚刚我说了开始的时候我们已经把我们的企业建立起来，告诉大家我们的方向是怎么做的？

【主持人闫黎黎】具体的方向是什么？

【徐伟良】就是走专业路线，还有就是用业绩说话。因为我了解可能现在市场上大大小小的公司都有，他们管理可能有时候，今天这样，明天又不一样，变是可以的，但你要坚持你的方向，经过调节，更加好，朝着你的方向发展。而不是为今天你走东边，明天南边、北边，我们一直往东边走，只是要知道怎么样去做一个调整，才能走得更好，更快、更顺！

【主持人闫黎黎】方向一定要保持，具体怎么走要有自己的规划？

【徐伟良】对

【主持人闫黎黎】你刚刚说主要是专业，业绩说话，专业体现在什么地方？

【徐伟良】保证交易安全、资金安全。

【主持人闫黎黎】对客户交易这方面？

【徐伟良】对。

【主持人闫黎黎】您觉得现在的成都二手房市场是什么样的情况？

【徐伟良】现在二手房经过房管局、经纪协会的引导、规范，还有市场不断的竞争，通过竞争越来越成熟。

【主持人闫黎黎】你觉得美联在成都二手房市场是处于什么样的地位？或者说对这个市场有什么贡献？

【徐伟良】贡献谈不上，其实很多行家他们的贡献都很大，但是我们的定位在中上，就是往前发展，但是保持在中上位置。

【主持人闫黎黎】这三年美联在成都，对成都市场 的影响是什么？

【徐伟良】 的影响啊？可能还是刚刚说的发展方向，因为很多有其他行家的管理人了，老总会跟我来讨论这个问题，因为 开始他们也不太明白，后来他觉得是这样的，还有现在有一些同行加盟到我们公司也是因为他们从前在其他公司，可能觉得奖金制度要高一点，但没有来的时候觉得我们美联考核很严格，不近人情，其实这就是我们的好处，因为我们考核不严格，又去讲人情根本没有标准。

【主持人闫黎黎】就是说对员工要求很严格？

【徐伟良】对考核很严格，我们画了一条线在这儿，每一个季度考核，该怎么办就怎么办。因为可能有其他行家会讲人情，但是我觉得，我们不是管一两个人，如果讲人情就没有标准了。

【主持人闫黎黎】你平时也是这样管理员工吗？

【徐伟良】对。

【主持人闫黎黎】你觉得在管理员工上什么是 重要的？

【徐伟良】原则和聆听找一个平衡。

【主持人闫黎黎】在招员工方面您有什么标准？

【徐伟良】 他喜欢做这个行业，还有就是积极工作的态度了，还有品德。

【主持人闫黎黎】品德主要是指综合的品德？

【徐伟良】对，比如说人的素质了，他待人接物的一些品德。

【主持人闫黎黎】大家都知道其实中介行业是员工流动比较强的行业，在美联有没有这种情况？

【徐伟良】肯定也有，但是现在经过这三年，从今年开始，有的同事出去了，可能好奇啊，或者是出去见识过以后，慢慢的有一些员工开始回流了，有一批员工做的很好了。

【主持人闫黎黎】有回流的员工你还是会接受吗？

【徐伟良】会，为什么不会呢？

【主持人闫黎黎】为什么会呢？

【徐伟良】因为他在外面见过，从前出去可能是好奇，想看一看，我们也不能阻止，看完了回来发现还是美联好。

【主持人闫黎黎】以包容的心态？

【徐伟良】对。

【主持人闫黎黎】我们知道有一个美联的育才政策“培养美联人，首升美联人”。这个怎么理解？

【徐伟良】这个你看我们的管理层就知道了。

【主持人】就是从底层一步一步做起，对员工也是一步一步培养？

【徐伟良】是啊。

【主持人闫黎黎】你 开始是什么时候进入这个行业的？

【徐伟良】 开始是九几年的事情了，很早了，本来我开始也做销售的，其他行业的销售，但是我在想怎么样突破呢？当时香港的房地产市场开始慢慢发展起来，当时我刚刚结婚，我给我老婆说我去做这个行业，我要赚钱回家，我说但是我三个月都可能没有钱拿回家，我问她可不可以，她说可以，不过还好我第二个月就拿钱回家了。

【主持人闫黎黎】 开始是在香港做？

【徐伟良】对。

【主持人闫黎黎】那边叫什么？

【徐伟良】我们说英文，也是中介的意思。

【主持人闫黎黎】刚开始做的工作也是相当于从经纪人开始？

【徐伟良】对，老实说我们还没有现在的同事幸福，我们很多时候是师带徒，就是我们跟着前辈学习。

【主持人闫黎黎】你 次谈成客户记得吗？

【徐伟良】记得。

【主持人闫黎黎】什么样的情况？

【徐伟良】两个字，勤奋。

【主持人闫黎黎】你是做了多久才开到 个单子？或者拿到这个业绩？

【徐伟良】我记得不是很清楚，应该大概在一个月还是不到一个月的时间吧。

【主持人闫黎黎】你来成都的时候够已经走到中上层还是怎样？

【徐伟良】过来这边的时候？

【主持人闫黎黎】对。

【徐伟良】是的。

【主持人闫黎黎】那时候已经有 丰富的经验了吧？

【徐伟良】对。

【主持人闫黎黎】来成都之前你做了几年的中介行业了？

【徐伟良】成都之前差不多快二十年了。

【主持人闫黎黎】相当于是从90年代初就开始的

【徐伟良】对。

【主持人闫黎黎】经过十多二十年的积累，你对这个行业有没有 的认识？

【徐伟良】现在的市场不断变化，高高低低，我们盘的太多，比如有时候有一些在讨论，我印象 深刻的，上一次我也来过房天下访问，地震，很多讨论，很多在讨论这个市场怎么抢，怎么样，结果没有什么好讨论，我说地震都过了， 坏的已经过了，应该想一下后面真正做，我现在在想我之后会怎么做呢？因为毕竟会过的，高高低低，这是周期，去年很火的时候应该会想到今天你的市场会这样子。所以开店就看的很清楚。

【主持人闫黎黎】今年有新政影响，开店的步伐怎么样？

【徐伟良】我们还是开店，而且现在我觉得我们开店开的轻松。

【主持人闫黎黎】为什么？

【徐伟良】因为没有人争。

【主持人闫黎黎】其他人恐惧？

【徐伟良】也不是恐惧，因为去年以后很多大大小小的中介出来开店，有一些可能上班没有多久的，就自己去开店了，有人成功，但是我想失败的例子也很多。

【主持人闫黎黎】现在开你觉得会不会有风险呢？

【徐伟良】因为我们美联是一个集团，我们有预计到风险，我们现在是有在布点。

【主持人闫黎黎】布点？

【徐伟良】为以后市场好的时候做准备。

【主持人闫黎黎】现在这些店会不会因为新政影响业绩没有多好？

【徐伟良】业绩肯定没有从前好的，但是现在整个市场是这样子的，哪些有生意，哪些没有生意更明显。

【主持人闫黎黎】好的更好，坏的更坏？

【徐伟良】对，因为现在完全看自己的心态怎么做，因为我看有一些业绩很好的，像上个月我们有一些店，一个月的业绩差不多破了去年的成绩，每个月1.2万，1.3万，上个月的成交量大概3000套二手房，整个成都市三千套差不多是破了去年的记录，因为我看来我的同事已经把这个纪录破了。去年成交量是每个月1.2万套，我们有业绩做的挺好的，在去年做出来，但是在上个月成都市每个月二手房成交三千套，我们有一个店业绩差不多跟去年平了。

【主持人闫黎黎】你的意思是说这个店的成交份额在整体市场的成交份额中占很大一部分？

【徐伟良】对。而且上个月我们的市场占有率有增长。

【主持人闫黎黎】大概是什么情况？

【徐伟良】如果按照百分比来算的话，如果环比5月份，我们的市场是两位数增长。

【主持人闫黎黎】6月份的市场份额比5月份是双位数增长。

【徐伟良】所以其实6月份整个市场的成交量是双位数下降的，但是我们可以做到双位数增长。

【主持人闫黎黎】你觉得新政对你们影响不大吗？

【徐伟良】肯定有影响的。

【主持人闫黎黎】你怎么看待新政？

【徐伟良】健康啊！因为很明显嘛，国家健康，不是说为了打击房价，是把市场往健康的引导。主要目的不是要打压房价。

【主持人闫黎黎】但是我们也不能否认这个新政对成都二手房市场的影响

【徐伟良】这个是肯定的，因为什么呢？因为 才出了新政，告诉大家之前为什么房价涨的这么厉害，成交量涨的这么厉害，因为很多买家预期，如果今天不买明天更贵，因为供需的关系嘛，但是现在政府打出来了以后，大家如果要买房是可以买多的，比如说 套房，还是能贷三成，利率还是可以往下调，他没有控制的，你有钱可以买，但是如果到你第二套第三套的时候，可能就超过你的需求了，你拥有房子超过你实际的需求了，而且你是改善你的生活环境，你是有能力多付一点，把这个资源留给其他人。

【主持人闫黎黎】你的意思是这个政策还是为了抑制 的人？有多套的这种？

【徐伟良】引导你的市场，也不是说为了打击 的，后又跟着后面还有很多廉租房这些出来，为那些暂时买不起房的人暂时住在廉租房，但是我觉得这一帮人住三到五年以后也是形成一个很刚性的需求。

【主持人闫黎黎】就是说这个政策主要是为了大部分真正刚需的人能有更多的机会买房？更好更快的住到房子？

【徐伟良】对，而且把社会的资源更好利用。

【主持人闫黎黎】你觉得这个新政能达到 初的目的吗？

【徐伟良】起到了。

【主持人闫黎黎】控制了房价？

【徐伟良】房价和股票不一样，需要有一个过程，先从量开始，量已经开始降了，慢慢我想差不多了，然后可能有一些开发商，业主要接受这个需求，房价是局部上去的，同时也像股票一样马上产生的，可能为每个月几个点，几个点，但是过几个月以后，可能前两个月降了两个点，三个点，加起来5、6个点，估计不明显，但是会再过一两个月又会回来。可能很多网友以为今天看了房，一觉睡醒，房价就就降了。不是这样的，是一步一步的，就是房价之前往上涨，也不是今天看完房，回去睡觉，明天早上房价涨10%。

【主持人闫黎黎】购房者们关心的问题是到底什么时候才能看到房价有明显的下降？您觉得这个时间大概在什么时候？

【徐伟良】我想在7月份会开始，7、8月份会开始，其实之前几个月我们天天开始留意房价，是微调，调的不明显，很多购房者不是很留意，比如说从业主开价开始，开价和从前不一样了，不是说从前开价一般可能高15%、20%，现在可能开价10%、5%。

【主持人闫黎黎】很多网友现在心态很矛盾，想趁低谷的时候买吧又怕买了以后降，但不买的话又怕以后涨的更厉害。你怎么看这个问题？

【徐伟良】这个事情是这样的，现在是一个很好的时机买房，像我刚刚说了，我们现在去找门面，都好一点，现在你看房，都好一点，你现在去看房，跟业主议价的 一点，谈价的能力强一点，还有什么时候在底，大家都不知道，我经常说一句话，你预计自己现在的供款能力，还有两到三年后自己的工资增长，能供的起房价，如果你现在看到喜欢的房子觉得差不多了，觉得可以收手了，因为房子你不是短期 ，是中长期的 ，你不是今天买明天卖，而且我想现在买房子自住的多。

【主持人闫黎黎】你的意思是现在自住买房的话很合适？

【徐伟良】对，打一个比方女生买衣服，你今天看这个衣服很漂亮，你今天不买，我等 去买，可能到时候没有你喜欢的颜色，没有合适的号。所以如果现在你愿意比 的时候多付一点，售货员对你的服务也好一点，你能挑的颜色和款式多一点。

【主持人闫黎黎】但很多网友担心现在买了以后会跌，那不是就买亏了？

【徐伟良】怎么会跌呢？

【主持人闫黎黎】为什么不会，你觉得成都的房价泡沫多不多？

【徐伟良】不多。

【主持人闫黎黎】 会降多少？

【徐伟良】 多15—20%。

【主持人闫黎黎】那在这时候买房，有没有什么 需要注意的问题？

【徐伟良】首先你自己的经济能力，未来的经济能力，还有就是你买房，体不是经常买的，所以比如说预计你今天买这个房子的面积，两三年后你够不够用，比如说一个人你是 个标间还是明天要结婚，生小孩，如果能负担的起，辛苦一点，我就建议大家面积这些超前一点，比如说你今天一个人住，可能两三年后要生小孩，面积稍微买大一点点，因为你好不容易 套房子。所以你如果今天买了，你辛苦一点，到两三年后你就感觉轻松了，如果你今天 个小的，你去 个大的，以后可能更难。

【主持人闫黎黎】很多网友就说房价是越调越涨，你认同这个观点吗？

【徐伟良】这不是越调越涨，是刚性需求在，因为刚性需求真的很大。

【主持人闫黎黎】美联有没有根据这个调控有一些新的调整？

【徐伟良】我们说了，我们不是因为今天才这样走了，我们集团做这个行业三十多年了，去年我们就想到了今天的事情，你要调节要往下降，但是是因为什么调节，总会出现今天这个情况。

【主持人闫黎黎】美联还是会按照自己的方向发展？

【徐伟良】对。

【主持人闫黎黎】美联是一个从香港过来的上市公司，过来肯定也带来了很多先进的理念，给大家分享一下。

【徐伟良】也不是说先进，只是我们累计的经验，所以我们比较踏实，上个月三千套我们一样做，市场怎么做，会从我们的考核制度，培养人，每一个过程，每一步我们都预计到了。

【主持人闫黎黎】香港那边有没有对成都美联有一个 的要求？

【徐伟良】能生存下来。

【主持人闫黎黎】成都美联和美联的其他地方的美联区别在哪？

【徐伟良】成都是一个有 的二线城市，发展得比较快，因为我们在西南地区，在重庆先开了几个，老实说是把重庆的成功经验拿到成都来。

【主持人闫黎黎】成功经验具体是指什么？

【徐伟良】包括我们在重庆，西南地区，很快可以在市场上占有一个位置了，还有从人员的管理，市场的定位等等，这些都拿过来用了。

【主持人闫黎黎】对于购房者来说，美联的一个服务理念是什么？

【徐伟良】服务理念就是让他们过来买房的时候觉得安全， 重要是安全，专业。

【主持人闫黎黎】你平时有没有听到消费者对美联的评价呢？

【徐伟良】听到过，挺开心的，因为他们经常会说美联在他们附近有一个店，他们在关注美联， 的开心。

【主持人闫黎黎】我们有很多网友都 关心，美联为什么不做加盟呢？

【徐伟良】我们从香港到国内都是直营店。

【主持人闫黎黎】为什么不做加盟？不看好这个市场吗？

【徐伟良】直营比较容易管理。因为加盟是一个独立的个体，我们有什么要求，有什么规矩，我们不一定能要求他跟我们一起做。

【主持人闫黎黎】我们知道2010年呢是购房者服务年，然后也是美联加入我们成都品牌经纪机构的 年，在这一年美联有什么 的发展计划和目标？

【徐伟良】我这个人比较有原则性的，我们的目标还是希望今年年底能做到开店的目标，然后另一个来讲就是我们的人员，现在跟三年前开始是从内部培养，因为两年三年，三年的时间大家新同事，老同事，外面的行家，他们都看得出来我们的管理方向是没有变的，而且看到同事从一步一步开始越来越成熟，挺开心的。

【主持人闫黎黎】也就是说美联今年发展的重点还是在培养员工上？

【徐伟良】培养员工 重要。

【主持人闫黎黎】一个企业发展 重要的是员工？

【徐伟良】对， 重要的是人，我们的员工越来越喜欢公司，归属感越来越强，而且他们愿意为自己，为公司多走一步，挺开心的。

【主持人闫黎黎】好的，在我们直播的过程中也有很多网友在线对徐总提出了一些问题，现在就请徐总来回答一下这些问题。

【主持人闫黎黎】昨天刚刚上线的一个新闻，住建部说中介助推了房租上涨，您怎么看？

【徐伟良】这个我也了解过， 房租上涨为什么呢？ 就是买房的人他暂时不买，去租房，可能会有一部分地区房价上涨，但是这个涨幅是否很厉害呢？我在成都没有感觉到，所以昨天我去了解，我了解到比如在北京有一些中介现在买卖的生意不好做了，就改为做房屋银行，做，专门有一堆人，去做房屋的，比如说在小区里面有50套出租房，全部去谈，拿下来，然后去转租，这样赚取租金的差价，因为小区里面有50套全部拿下来，他就能控制到整个小区的租金，往上调才有差价，但是我在成都没有看到这种情况。

【主持人闫黎黎】只是部分地方有？

【徐伟良】对，我了解过有一些地方有，但是在成都我没有听到说哪一个中介，有一些中介行家会说做的很多，但是也没有注意到整个小区里面有50套，我想，拿下来然后再把租金往上调，赚取差价。而且我 近了解有一些地方的租金好 了，一些品牌的开发商的楼盘，一百多平米，也很 ，你都想不到，大家多去找找，带基本装修的，可能不到两千，一千多块，有一些没有装修，没有家具的，只是普通的东西一千块不到。

【主持人闫黎黎】徐总在这里算是给成都的中介行业澄清了这个事情，成都目前来说是没有这样的事情的。

【徐伟良】对，大家可以了解一下，因为其他地方，我自己在整个市场没有感觉市场的租金 ，我每天都在看成交的，包括买卖，租金的成交的数据，没什么感觉涨的很厉害，成都还有很多业主去租房。

【主持人闫黎黎】一位名叫“太平公主”的网友说，美联三年就发展得那么好，是不是因为香港人比大陆人更有经商头脑啊？

【徐伟良】现在你说香港人比大陆人更有经商头脑啊，但是大家看一看，中国的百万富翁， 首富越来越多，这句话大家就明白了，大陆人的经商头脑其实很好的。为什么我们可以在这个行业给大家的感觉做的好一点呢？因为我们在这个集团三十多年的经验，每一个发展，行业发展的模式，市场的高低，我们都全部看过，虽然原因不一样，但是市场的规律我们都很清楚。

【主持人闫黎黎】所以这个跟是香港人还是大陆人没有什么关系，是跟行业经验有关的。

【徐伟良】对。

【主持人闫黎黎】网友“俊杰的黑比”说，成都东西南北有一个哪一个方位的发展空间 ，哪一个空间的房子保值 ？请徐总给一个建议？

【徐伟良】其实东南西北都差不多，以前三环很远，现在我觉得住在三环边上还方便，为什么呢？很多时候我走三环路还不堵车。我刚来成都的时候，住在二环已经觉得很远了，但是现在我觉得住在三环都很方便！而且东南西北每一个地方都有每一个地方的特点，这个要按照每一个网友自己的生活习惯，生活需求要住在哪一个方向？比如说你上班在东边，我说北门很远的地方也不会去那边吧，现在地铁要开通了，也会把城市之间的距离拉的 。

【主持人闫黎黎】其实东西南北都差不多，就看自己的需求。

【徐伟良】对，可能半个 里面在城市的 ，很多人知道，都江堰都可以去的。

【主持人闫黎黎】一位叫“花菜公主”的网友说，我想做中介行业，我想问是自己开小店好还是加盟好，请徐总给一个建议？

【徐伟良】他没有说有没有经验啊，没有说他是想做这个行业的老板，还是投身这个行业去发展，如果是发展呢就可以到我们美联啊。如果是有经验了，如果你不需要用加盟店的品牌，小区里面还是可以建立自己的品牌，如果没有经验的，可能通过加盟店好一点。

【主持人闫黎黎】开小店的话，范围有一定的局限。

【徐伟良】对，你可以建立自己的品牌。

【主持人闫黎黎】 后一个问题，也是大家 关心的一个问题，成都下半年二手房房价会不会有所下跌？

【徐伟良】我刚刚都说了，如果从现在成交量来说，我看不出来为什么不下跌。只是一个幅度是多少，大家不知道。

【主持人闫黎黎】网友听好了，还是会下跌，只是幅度大小很难说。

【徐伟良】我们看成交量，如果成交量一直这样保持，再往下降，你业主，如果房子卖不出去，肯定会 嘛。

【主持人闫黎黎】好的，今天跟徐总呢聊的 开心，我们也期待2010美联给我们广大的购房者带来更好的服务，我们也祝愿美联在2010走的更好！感谢大家关注我们今天的经纪名人堂，对话地产名人，洞悉楼市风云，谢谢大家的收看！下期再见！