法拍房投资有哪些风险？

法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋 。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。而在过程中进行拍卖的房子就是法拍房。

最开始的法拍房对的购房者有着致命吸引点：法拍房不限购，可直接过户，价格相对便宜容易捡漏。随着政府对限购管制的进一步加强，法拍房也逐步开始限购了。

法拍房的处置流程：法院查封~第三方出房产评估报告~拍卖~交保证金~竞拍~拿成交确认书~交尾款~出司法裁定书~解封~审税~过户~拿产证。

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国内司法诉讼的周期较为漫长，距法院查封到次拍卖往往要一年甚至两年时间，因此法拍房次拍卖的价格往往是一年前的市场价。如果次拍卖流标，法院将启动第二次拍卖，第二次拍卖的价格一般是次拍卖的80%~90%。如果第二次拍卖再流标，法院将启动第三次拍卖，第三次拍卖的价格一般是第二次拍卖的80%~90%。如果第三次拍卖流标，法院将不再委托拍卖行拍卖，而是由法院直接变卖。变卖又分成两个阶段：阶段由投资人自由竞价，价高者得；第二阶段由投资人自由报价，如果债权人满意投资人的报价即可成交。如果变卖再流标，房产将直接抵债给债权人。随着法拍房被越来越多人知道，法拍住宅已经基本上没有捡漏可能，有时还会高于市场价。

拍卖师落锤后，投资人首先拿到的拍卖凭证是拍卖行出具的成交确认书。如果你是在现场拍卖的，那么现场签字完就可以领到成交确认书。如果你是通过网络拍卖的，那么得辛苦一趟，亲自跑去拍卖行拿。

拍卖有个极大缺点，就是要付全款。虽然有银行已经开始对司法拍卖提供贷款，但相对还是比较麻烦。拍卖房产前，一定要做好完全准备。拍卖成功后，如果不能按时付尾款，竞买人不仅仅要损失拍卖保证金，还可能要损失重新拍卖造成的损失。根据不同法院不同标的要求，拍卖尾款付清的时间一般是7到15天左右。

司法裁定书在法律效力上等同于产证。从交完拍卖尾款到拿到司法裁定书，大概需要2到5周时间。司法裁定书需要买受人亲自去拍卖行拿。

拿到司法裁定书后，投资人实际拥有了房产所有权，可以对外出租。但是如果要办理银行按揭或者房产出售的话，买受人还需要拿到产证。办理产证的步是审税。审税主要在房产所在地的房产交易中心完成。买受人需要先亲自去拍卖行拿到司法裁定书、协助执行裁定书、拍卖资料、房产评估证明等材料，然后在房产交易中心拉出房产的产调信息，接着需要去税务局调取发票信息。如果拍卖房产是一手房，发票需要在开发商处调取，若找不到开发商，本房产的加计扣除计为0，这可能会影响到房产交税额度。总体来说，审税环节大概需要花费买受人3到4个工作日（备注：只能是工作日，其他时间这些部门不上班），前后7到15天左右。

完成审税后，买受人需要给完税证明到拍卖行，拍卖行再联系法院法官对房产进行解封。因为相关法律法规对解封没有做明确的时间约定，各个法院在执行解封程序时有巨大的差异。麦兜有一次等某法院解封，足足等了四个月。

解封完，就能过户了，过户必须由买受人亲自到场。过户完，需要15天左右时间来办理产证，拿产证也需要买受人亲自去。拿完产证，整个流程才完全结束。

法拍房有什么潜在风险？

法拍房的风险主要有两块：1、隐形消费，2、潜在纠纷。法拍房除了要支付给法院拍卖款外，还需要支付拍卖费、契税和中介服务费。这部分费用相对固定，差不多占拍卖房款的10%左右。另外相对不确定的费用包括：房产本身的欠费，过户需要缴纳的其他税费。欠费和其他税费需要经过实地调查取证后得出。我们见过一个最夸张的法拍房，房款仅需300万左右，但税费高达200万。潜在纠纷对非专业的投资人来说，万一存在，是件及其麻烦的事情。对普通投资人来说，如果选择法拍房，选择空置的房产。