成都房地产经纪行业进入 发展周期

作为国家鼓励发展的朝阳产业之一，成都房地产经纪行业已进入规模化、专业化、品牌化、规范化的 发展周期，成为整个房地产业与现代服务业的重要组成部分。其对加速房地产商品的流通和资金的流动，提高房地产市场的资源配置效率，并通过日益规范的服务流程和服务标准为各方搭建公平互信的平台，保障房地产交易安全与维护交易秩序、解决社会就业难题等方面，将发挥越来越重要的作用。

月15日，成都城区迎来了一场十年罕见的降雪。蒋斌夫妇在万年场经营了6年的 后一个中介门店， 终未能挺过这个寒冷的冬天。

“几个月没生意，店子租金又高，硬是撑不下去了！”这个寒冬，与蒋斌一样选择关门的个体或小型中介门店还不少。

在今年的成都房地产经纪领域，像二手房交易市场中的个体门店那样，因实力不济而被迫退出市场的小型营销代理公司同样越来越多。

据 调查公司统计：个体中介或小型代理公司正逐年被“边缘化”，截至今年10月31日，成都通过中介机构成交的存量房约占总量的70%，由代理机构销售的楼盘迅速上升到了41%。其中值得关注的是，90%的存量房业务和80%的代理业务又都集中到了品牌经纪机构旗下。

随着房地产市场化进程的加快，成都房地产经纪行业逐渐从过去作坊式的个体运营模式，向连锁化、集团化的大型现代企业方向发展。目前，成都出现了拥有上百家分店、上千名员工的大型房地产经纪企业，而国内一线城市、港台地区以及国外的经纪机构巨头也开始纷纷抢滩成都市场。

从多年前难以信任的个体“夫妻店”到新时期备受青睐的“连锁店”，从早期难负重托的小作坊到现在声名远扬的“集团军”，不断规范的成都房地产经纪行业迎来了广阔的发展空间。那些善于管理、规模超群、实力雄厚的大型房地产经纪机构，对于推动整个成都房地产业与现代服务业的快速发展，正在发挥着举足轻重的作用。

行业变革 80%业务集中于大型房地产经纪机构

“生意都跑到大公司那边去了！”蒋斌告诉成都商报记者，他从事二手房中介生意已达6年， 辉煌时门店曾开到8个，因资金实力有限，他只好关掉了部分门店。与此对应的是，众多规模化经营的大中介公司却生意兴旺，人才队伍与交易业务不断扩大。让他刻骨铭心的是去年12月华润·二十四城一期交房后，双庆路花郡临街铺面迅速冒出了14家并排开张的二手房门店，来看房的人很多，但大都往隔壁大公司的门店里钻，他的店冷冷清清，持续亏损之下只好关门了事。“薪水没人家高，员工没人家多，信息没人家灵，关门是迟早的事！”

蒋斌的遭遇，成为成都房地产经纪领域变革的一个缩影。成都市房地产交易 经纪管理科科长向葵感触颇深：10年前召集中介公司开会都很难，因为那时的二手房市场基本以“个体”为主，很难找到几家能称为“公司”的居间机构。经过10年发展，走规模化发展之路的公司则成为了主流。

从成都 近10年的二手房交易行情看，交易业务的天平不断往规模化的品牌经纪机构倾斜，其中以21世纪不动产、伊甸城、富房不动产、中原地产、满堂红等为代表的一批品牌经纪机构迅速壮大，近年来始终保持着40%~50%的业务增长额。而从一线城市与国外发达城市看，规模较大、操作规范、实力雄厚的中介公司同样占据了绝大部分的市场份额，其中北京品牌经纪链家地产的市场份额占了北京总市场份额近30%，满堂红占了广州总市场份额的20%……由此看出，成都房地产经纪机构同样迎来了规模化的历史洪流。

另据调查，成都已备案的房地产代理机构242家，未备案的100家小型代理公司项目代理业务为“0”，越来越多靠人情关系拿项目的小型代理公司选择了退出。今年，80%的代理业务集中到了排名前十的品牌营销代理机构。其中以正合地产、世家机构、吉信行·方圆、中房尺度、嘉联地产等为代表的本土大型代理机构，以中原地产、红星国际、星彦地产等为代表的外来大型代理机构，分别与越来越多的大型房企建立了广泛的合作关系，其行业地位不断飙升，行业价值不断得到认同。据介绍，近年来这些主流营销代理机构的营业额也基本保持着30%~50%的增长额。而从深圳、北京、上海等一线城市看，营销代理的市场份额也分别往排名前十的营销代理机构倾斜。

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强强合作 经纪机构纷纷牵手大型房企

成都商报记者调查了解到，今年来成都市房地产经纪行业主流机构蓬勃发展主要有两大背景。一是主城区商品房开发重心转移到了三环外。资深人士估计，目前主城区的存量房预计有120万~150万套，更多的二手房进入市场流通，在整个房地产交易市场中占据更大的份额，主流中介公司获得了更大的发展空间，其对促进整个房地产交易市场的发展起到了更大的作用，而规模大、实力强的中介机构越来越成为买卖双方的重要依托。另一大背景是房地产市场化进程的加快与国家宏观调控的深入，理性的成都房地产市场显示出了特有的稳健，城市的迅速发展和城市价值的不断提升引来了更多国内外的大型房企与经纪机构，熟悉本土市场的代理公司也有了广阔的发展空间，并逐步向规模化的大型现代企业方向发展。可以说，今年成都房地产经纪行业的规模化经营进入了历史性的 发展周期。

据有关负责人介绍，今年本土龙头经纪机构正合地产已与万科、中信、华侨城、中粮、九龙仓、东原等 开发商重点建立了长期战略合作关系，其销售额已突破60亿元；世家机构与保利、和黄、凯德置地、中信、中海、龙湖等 开发商建立了战略合作关系，销售额达59亿元；中原地产与新鸿基、蓝光、新希望、九龙仓、华置、佳兆业、铁狮门等大型发展商密切合作，营业额高达55亿元；吉信行·方圆则与上海舜元、合景泰富、中铁八局、上海证大、嘉里等 开发商建立战略合作关系，销售额也高达40亿元。同时，嘉联地产、星彦地产、中房尺度、红星国际等品牌代理机构也分别与众多大型房企建立了密切的合作伙伴关系，其销售额也分别高达30亿~60亿元。更令人瞩目的是，世联地产、易居中国、思源经纪等国内外大型经纪机构分别进驻成都大展拳脚，而且都完成了上市，并在成都代理市场取得了优良的成绩。嘉联地产与世联地产完成了外来巨头与本土品牌的联姻，其规模化 更为显著。由此看出，成都代理机构的行业地位已不可同日而语。

在三级市场上，曾经名不见经传的本土中介伊甸城门店从去年的60多家陡然扩张到了现在的100多家，培植了2000多人的“集团军”，成交量占成都二手房总量的10%；擅长 二手房交易的21世纪不动产更是异军突起，牢牢掌握了以 二手房交易买卖和租赁为主的主动权，据称门店也扩张到了76家，人马扩张到了1300余人，成交量占市场总份额的8%。同时，富房不动产、中原地产（三级市场）、满堂红、美联物业等一批本土和外来大型经纪机构，也正在以集团化、连锁化的方式迅速崛起，纷纷夺走了三级市场的大单。此外，北京链家地产、重庆大业兴等大型经纪机构和国外房地产经纪巨头也在加快抢滩成都市场，经纪机构与行业整体的“规模化”更为显著。

前景更大 连锁化、集团化经营模式，“雪球效应”不可逆转

据调查，目前全市从事房地产居间活动的人数2万多人；去年成都存量房成交套数为59124套，其中通过经纪机构成交的存量房约占70%，这与国内发展成熟的城市所占比例相差无几。但成都存量房与商品住宅成交比为1:2.77，而北京、深圳、上海、广州等一线城市的这一比例高达2.5：1至2：1，成交比例出现了明显的“倒挂”现象。据称，北京链家地产去年的营业额高达600亿元，基本相当于房企老大万科地产的销售额，这表明成都的存量房市场发展前景巨大。随着存量房与商品住宅成交比例不断减小，可以预见未来成都存量房交易市场快速发展的“雪球效应”不可逆转。

经纪领域的代理公司规模和行业整体规模也在不断壮大。据统计，当前从事代理活动的人数约7500人，去年商品住宅成交量为163518套，代理公司的楼盘代理率为41%。从国内发达城市来看，深圳、上海、广州、北京代理市场占整个房地产销售市场的比例分别达到84%、61%、51%和46%。 是今年，历来自销的中海、蓝光等大型房企也与代理机构紧密合作，整个代理市场正处于快速上升的发展阶段，预计今年的楼盘代理率已超过50%，而由代理公司销售的住宅面积占总量的60%以上，代理公司与整个经纪行业的“雪球效应”同样出现了不可逆转的趋势。

“规模是市场经济生产方式中企业的一种追求。”美国普林斯顿大学的经济学家保罗·克鲁格曼认为，房地产经纪将只能依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、连锁化的规模化经营管理之路。因为规模化经营必然扩大公司的业务量，提高市场占有率，从而增强信息共享、资源整合与市场竞争力。也只有具备了规模，才可降低生产成本，自然就具备了较强的竞争能力，企业就可以在规模化的前提下进行技术提高、创新等。

业界资深人士纷纷认为，当前成都房地产经纪普遍出现的连锁化、集团化经营模式，以及这种规模化的“雪球效应”，对推动成都房地产市场与整个现代服务业的健康、快速发展，对于强力推动社会经济的发展以及“城乡一体化”的 终形成，将发挥着举足轻重的作用。