想捡漏，买法拍房？避坑指南来了，请收藏

现如今司法拍卖房产已经逐渐被大众认可，成为很多人的购房渠道，这得益于网络司法拍卖信息公开透明，执行法院执行力度的加强。

但是法拍房毕竟是由纠纷引起，都是因为房屋产权人涉及到财产类纠纷的案件，所以法院需要拍卖涉案人名下的房产解决经济纠纷。所以还是需要大家在参拍前做好充分的调研。

我们根据多个真实参拍案例，整理总结成这份法拍房捡漏避坑指南，以供大家参考。

坑：房屋质量坑

一般的法拍房是意向购买人集中看房，看房时间并不长。近两年因为疫情的原因，有些法拍房法院是不组织统一看样的，需要意向购买人自行前往房屋所在地周边走访。如果未仔细查看，在入住法拍房后可能会发现一定的质量问题或其他未发现的瑕疵，比如房屋破损、房屋漏水等情形，此类情况均属于买受人需要自己“填坑”的范畴。

第二坑：无法过户坑

只要是通过正规平台程序成功拍下的法拍房，解封、解押后过户是基本不会有障碍的。但是根据真实发生过的例子：市政配套用房、历史保护建筑、不完整产权、连体房屋、军产房、公房等，这些类型的法拍房在房地产交易中心办理过户时都会遇到不小的波折，有的甚至过不了户办不了房产证。像这样的房子，我们建议不要参拍，不仅耗费大量时间，其金钱成本也无法预估。

第三坑：长期租赁坑

在法院决定拍卖之前就存在的租赁关系是受法律保护的，基于房屋买卖不破租赁的原则，如果法院已认可了法拍房的租赁，就会在公告上明确优先购买权人，且将租赁信息公示，并继续允许承租人使用至租赁合同结束为止。

当然，公示的租赁期限较短倒还好，买受人等待一段时间即可入住，但如果带有较长甚至长达20年的租赁合同，一般很有可能涉及虚假租赁或其他问题，同时，买受人即使拍卖得到了该房屋的物权，也将长期无法入住。之前我们的文章《买卖不破租赁，法拍房腾房难！遇到长租约怎么办？》中也有提到过，大家可以再详细了解一下。

第四坑：额外支出坑

拍卖公告中均会注明出让方税费是否由买受人承担。（如下图）

法院公告基本都会明确由买受人承担房屋过户的税费、之前欠缴的物业费、水电费等费用，如果买受人未仔细了解，拍到手后才发现税费、物业费过高已为时晚矣。

第五坑：高额税费坑

造成高额税费的，无外乎这几种情况：多次过户、权利人差异、权利来源、土地性质、房屋性质等。而这些信息，必须需要经过尽职调查才能看到。

第六坑：原房主身份坑

司法拍卖房产的来源一般分为银行贷款、民间借贷、国家没收、无主财产。这其中牵扯到的原房主身份各有不同，有风险的身份虽不常见，但是一旦出现就会很麻烦。
主要分为三类：凶杀、黄赌毒、民间高利贷涉黑，就算顺利过户、顺利交付，住着也不安心。

第七坑：凶宅坑

发生过各种非正常死亡案件的房屋，俗称“凶宅”。由于中国人对，吉凶有独特的要求，因此“凶宅”也属于重大瑕疵的范畴，

如上图所示的南京著名凶宅，历经2014至2018年多次司法拍卖，最终才拍卖成功。

实践中，部分买受人在成交后才发现是凶宅，如果法院已对于该瑕疵进行了公示，买受人也只能认栽，若法院未披露的，买受人可以重大瑕疵为由主张权利。

第八坑：落户、学位坑

户口属于房屋买受后的添附权益，一般而言，法拍房都保留有原有住户的户口，而法院只能通过拍卖确认书、执行裁定书等相关法律程序将房屋合法地过户给买受人，使得买受人拿到房屋产权，但是对于户口是否必须强制迁出却没有强制性规定。因此，如果户口的迁移或学位无法保障，对于有子女落户入学需求的买受人，将会造成很大的影响，买受人应及时了解相关情况。