专家：小产权房犹如“毒瘤” 购房者 别买

困扰多年的小产权房管理困境，有望在2012年得到解决。

国土资源部、财政部、农业部近日联合下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（以下简称《通知》），要求力争到2012年底把范围内的农村集体土地 权证确认到每个 权的集体经济组织，做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。

上述土地权益工作主要包括农村集体土地 权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等。

国土资源部地籍管理司司长朱留华解释，"所谓全面覆盖，即确权登记发证应覆盖到全部农村集体土地，包括林地、草地等，其中综合改革实验区、农村承包经营权登记试点地区、城乡接合部等要尽快完成。"

业界认为，当农村集体土地确权后，对"小产权房"的管理将变得更加有据可依，小产权房的管理问题有望得到很大程度的改进。

据国土部调研，不少地方在落实2011年保障性安居工程建设和房地产市场调控任务时，出现擅自利用农村集体土地和企业自用土地建设公共租赁住房及建设、销售"小产权房"等倾向性问题。但由于土地并未确权，不少问题一直未能得到妥善解决。

《通知》要求，各地要查清农村每一宗土地的权属、界址、面积和用途等基本情况；凡被征收农村集体 土地，办理征地手续之前要完成农村集体土地登记发证，在征地拆迁时，要依据农村集体土地 权证和农村集体土地使用证进行补偿；凡依法进入市场流转的经营性集体建设用地使用权，必须经过确权登记，做到产权明晰、没有纠纷。

《通知》还强调，没有经过确权登记的集体建设用地使用权一律禁止流转；农用地流转要与集体土地 权确权登记工作衔接，确保集体 性质不改变，土地用途不改变，农民土地承包权益不受损害；涉及宅基地调整的，必须以确权登记发证为前提。

朱留华表示，自《土地管理法》实施以来，各地开展土地登记工作，但受条件限制，有的地区登记发证率还很低，已颁证农村集体土地 权大部分只确权登记到 村农民集体一级，没有确认到每一个具有 权的农民集体，这与 要求和农村经济社会发展现实需求不相适应。

他还透露，国土资源部将会同财政部、农业部成立加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组，各省国土部门要牵头成立领导小组，负责本地区实施。相关地方政府要将农村土地确权发证工作经费足额纳入财政预算。

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针对小产权房的问题，记者昨日采访了一些律师、学者以及房地产业内人士。各方对小产权房都阐明了自己的观点。

经济学者 毅武教授：

小产权房开发建设本身是非法的，脱离相关部门的监管，因此，小产权房的不稳性、偶然性因素很多。从表面上看，交易双方似乎是各取所需，都是利益既得者。其实不然。对买方来说，虽然能以低于房地产市场的商品房销售价格获得房源，但它的产权归属、合法性、质量、安全、物业服务等方面却都得不到保障。而对于卖方来说，由于出售的房源价格低， 终影响的恰恰是该小产权房使用土地的所属集体或个人。之前，由于没有一套有效的法律法规作依托，相关部门在监管小产权房的问题上面临不少困难。随着这次国家14部委制定具体措施，联手行动、“严打”小产权房，相信只要地方政府能如实、及时、彻底贯彻执行，海南清理整治小产权房一定能取得一些实效。

房地产业内人士汪志军：

小产权房对于整个房地产市场来说，相当于一个“毒瘤”，它的存在势必影响海南房地产市场的规范、健康、稳定、持续发展。剔除这个“毒瘤”，将对海南房地产市场发展产生积极促进作用。

李君律师：

“小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的合法性质，小产权房并不是商品房。小产权房买卖双方的权益无法得到法律保护。由于小产权房的相关手续不齐全，无法获得房管等部门颁发的相关证照，无法办理合法的产权手续，购买后不能合法办理转让过户手续。由于小产权房不受法律保护，也未在房管部门登记备案。购房者在购买和使用小产权房的过程中，一旦遇到一些问题，自身权益将无法得到保障。因此，购房者 不要购买小产权房。

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新闻链接

什么是小产权房？

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说得再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

小产权房能不能转让？

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体 的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体 ，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，在集体成员内部是可以转让、置换的。

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