调控实，限购紧，楼市资金必转向

7月14日，国务院常务会议明确指出，要求二、三线城市采取限购政策，同时会议认为，当前是房地产调控的关键，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。业内认为，二、三线城市限购的做法，在阻止被一线城市挤出的 资金进入自己所在楼市，有一定影响，但力度有限。不过投入楼市的资金势必会流出来，投向其他领域。

政府本次决议精神的基础，是见到了限购政策起到的实效。限购政策执行半年以来，各大主要城市房价上涨基本得到遏制，北京、深圳等一线城市新房打折销售现象日益普遍。以深圳为例，据21世纪不动产数据显示，5月份深圳新开楼盘均价为15263元/㎡，环比下降23.95%，达到了10年至今以来的 位，进入6月， 趋势进一步加强。二手房价格上涨同样得到了有效遏制，数据显示，上海、深圳两地二手房价格已经连续两个月环比下跌。以上海为例，6月上海二手房成交价格环比再跌1.58%，深圳跌幅更是达到10%。各城市成交量受到更大的冲击，北京二手房当前的成交量相比调控前的1月份， 64.5%，上海下跌37.8%。

就短期而言，限购效果明显。可以想见，限购政策推至二、三线城市后，将对二、三线城市房地产市场带来更大范围的冲击。

楼市资金去向何方？

限购政策意在挤出房地产泡沫，使楼市价格回归理性的同时，也降低了金融风险。各地执行限购政策后，尤其是一线城市 需求占比大大将少。据21世纪不动产统计，北京各区域二手房 需求占比已经降到10%以下，上海为4%以下，几近清零。房价高涨既是财富分配严重失衡的结果，同时也是缺乏 渠道的结果，在通胀汹涌的当下，股市疲软不振，实业举步维艰，楼市无疑成为 场所。限购之后，一线城市周边楼市出现上涨，如果在二三线城市实行限购，无疑将堵住资金涌向这些城市的出路。届时资金将自寻出路，可能的出口有：民间借贷，海外楼市，艺术品收藏市场， ，或者县城房地产市场。

房产商拿地热情骤减

由于对市场前景不明朗，开发商拿地热情骤减。以保利地产为例，今年1月底以来，保利地产共拿地9幅，而去年同期保利地产共拿地14幅，同比下降35%。不少地产商半年内甚至一幅地都没有拿。但土地出让金却是地方政府依赖的“钱袋子”。土地出让收入普遍占地方财政收入的四成以上，一些地方甚至占到80%以上。但一线城市今年土地收入基本都锐减三成以上，多则达五成。在保障房建设资金的压力下，地方政府确实有放松调控的动力。如果限购政策蔓延到更多的二、三线城市，在土地出让金的利益冲动下， 政府在严格执行房地产调控政策方面，将面临地方政府潜在的反弹要求和监管难度。

21世纪不动产分析师粟日认为，即使实施限购政策，它对二、三线城市的影响，也没有一线城市那么大，因为一线城市投机 需求更严重，被限购的住房需求也更庞大。二、三线城市限购的做法，在阻止被一线城市挤出的 资金进入自己所在楼市，有一定影响，但力度有限。就已经执行限购令的二线城市看，如成都、青岛，无论其成交量还是价格，均已进入企稳阶段。不过，至少是今年内，各主要城市房地产市场清淡的格局已经基本确定，很难改变。

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