楼市“限价”面面观 下半年仍有房价上涨压力

近期，广州郊区、廊坊及其下属市县、上海、深圳分别出台了“限价令”，各地“限价令”的密集出台或与下半年房价上涨压力相关。然而基于不同的市场背景，各地下半年限价目标、措施及市场影响或有不同。从“限购”到“限价”，楼市调控的力度又进一步加强，那么“限价”时代是否已至？

今年4月，广州增城房管部门召集开发商开会，口头传达了3个月内新领取预售证的项目楼价涨幅不能超过该盘2010年均价5%的要求，随后从化国土局下发通知要求各楼盘销售价涨幅不得超过2010年该盘均价的10%。

中原集团研究 监测数据显示，2011年上半年1至4月，广州增城、从化共成交新房6673套，约占全市的30%，而限价后，两地成交套数占全市的比重略升至33%。究其原因，一方面由于增城、从化未执行限购，分流了市区被限购的大批客户；另一方面由于碧桂园等标杆房企趁势促销，高性价比楼盘吸引了大批购房者。

深圳：“分面积”严执行

之前深圳“限价”的价格参照标准为2010年录入合同折算的项目均价，而新一轮“限价”参照的价格标准为在售项目上个月的成交价或 近3个月的均价，并且按照新开盘项目、已开盘加推项目、持续销售项目分别做了详细规定。

本轮“限价”的方式从此前的分 区和具体项目限价调整为分产品类型面积限价，项目均价不再单独限制。据调研，此轮“限价”之前，深圳144平方米以上的项目大多为合拼户型，在“限购”影响下，为提高这类产品的成交率，项目多采用合拼户型合并低价促销的策略。分区域、分面积段限价，有利于控制各个类型的产品价格。

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上海：备案成交一致

各项目售楼现场频现的“打折”，其实只吸引购房者噱头——很多项目成交价低于网上报价，但楼价并未现实质性下调。而新规执行后，上海虽没有提出明确限价目标，仅强调成交、备案价格一致，看似灵活，但使得开发商在定价环节丧失了操作空间。

廊坊： 价不超9000元

河北省廊坊市发布了今年市区的房价控制目标，该目标建议新建普通商品住房价格 不得高于9000元/平方米；市区 区（政治、商业、金融 ）平均价格不得高于8200元/平方米，市区周边地区平均价不高于7100元/平方米。据调研，目前廊坊市区价格 项目单价近万元，但在售的大部分项目均价7000至8000元。

廊坊“限价令”看似严厉，但实则仅为对决策层关注京郊城市房价上涨的回应，为在售项目留出调价空间。

预测：下半年仍有房价上涨压力

据中原地产7月初对近百城市调研发现，今年上半年绝大部分城市新建住宅价格上涨或持平，仅有5个城市房价微跌。另据中原领先指数显示，北京、上海、深圳二手住宅价格自4月起先后现下跌，但环比跌幅小于1%；其中，上海5月价格指数微跌后，6月又现反弹迹象。从整体来看，各地下半年依然面临房价上涨压力。因此，为完成年初制定房价调控目标，近期出台较“一房一价”更为严厉“限价”政策在所难免。

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