签合同的竟非房主 二手房买卖要查清产权人

买了一套二手房，签好合同后，发现与她签合同的竟不是房主。担忧中，合同约定付款期已过，定金也被“没收”了。日前，市区的金女士一纸诉状，将与其签订房屋转让合同的祝女士告上法庭。

今年3月，金女士从祝女士手中购买了一套市区荷花西区房子，双方签订房屋转让定金合同，金女士立马支付对方5万元定金，双方约定4月29日办理过户手续，金女士支付剩下余款。

4月28日下午，为慎重起见，金女士到房地产管理 查了房子权属情况。发现房屋产权人为毛某，共有人为余某，与签订合同的祝女士没有关系。金女士觉得自己受骗，感到有些害怕，便找中介交涉。中介不让她看房子的三证情况，但向她保证不会出现问题。

第二天，为交易安全，金女士带上亲戚一同去中介公司，要求看房子三证情况，再次遭到了中介和祝女士的拒绝，也没有告诉她有公证书的事情，还坚持要求金女士支付剩余房款。

金女士不敢轻易付款，要求祝女士与其签订房地产转让合同，但祝女士和中介也都不同意。相持之下，祝女士和中介同意去房产交易 看一看，到交易 ，中介和祝女士才拿出三证和一份公证书。

返回中介后，祝女士和中介再次要求金女士付清剩余房款。金女士则要求祝女士签订房地产转让合同，并提出延长付款时间的要求。而祝女士和中介不同意，双方因意见无法达成一致，便各自离开中介。

4月30日和5月2日，祝女士和丈夫先后两次向金女士发出关于解除房地产转让定金合同通知函，说金女士没有按照合同规定条款，已违约，按合同规定，没收金女士的购房定金，并解除与金女士签订的房地产转让定金合同。之后，在金女士不知情情况下，祝女士又将房屋另行出售，并于6月24日办理了产权过户手续。

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分析：签合同人的代理权限很重要

金女士在起诉书中认为，祝女士隐瞒不是产权人，又未告知公证书的情况下，以产权人妻子名义与她签订了房地产定金合同，诱使她支付了定金5万元。而她发现真实情况后，祝女士和中介都不让她看公证书，造成她对交易安全的担心和恐慌。金女士要求签订房地产转让合同和延期付款时间也并无不妥，不构成违约。次日就没收金女士的定金，和中介恶意串通，以期侵吞定金，以便双方各一半的目的;祝女士将房子转卖给他人，构成“一房二卖”，构成违约，要求双倍返回定金10万元，同时赔偿利益损失。

对于这起案件，相关法律人士认为，当时双方签订定金合同时，房屋产权人和共有人都不是祝女士，看起来房产与祝女士无关，但祝女士持有代理委托书，这意味着祝女士可能有代理权。至于祝女士对这套房产有多大的处理权限，有待进一步确认。

不过从合同上看，金女士的付款可以视为解除合同，从保护合同权益角度，祝女士是可以解除合同;但是付款并不是拒不付款，在处理合同时，可能过激或并不那么妥善，双方或许可以采取友好协商的方式妥善处理。

提醒：房产交易前查清权属证书

由于有些二手房的“背景”比较复杂，因此在购买二手房时，一定要查清房产的产权归属。

首先，在选定房产后，必须查看房产的权属证书，可以要求中介配合。

其次，确认房产权属无误差后，对方签署合同的人必须核对身份证等相关证件，看看是否是产权人，如果不一致，则要问清对方的委托权限，了解对方与产权人的关系及接受委托的原因。

实际上，很多接受委托的人很多是夫妻双方，这时，为了交易安全， 要求双方到场或单方到场，有另一方的身份证原件、委托书等可证明已经获得另一方同意的证明;单方到场并有完善的委托权限，尽可能要得到双方签字或另一方的意向书。

如果是家庭共有房产，子女出让父母的房产等，必须有有效的委托手续及相关证件原件的审核。这些注意事项，购房者在决定要购置该房产时，都可以要求中介协助审查。

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