购买带租约的二手房，买前先“会会”租客

中介小朱：现在很多二手房在卖的时候都是有租客住着的，遇到好说话的租客，看房、交易啥的就很顺利，可要遇到不好说话的租客就麻烦多了。

中介小朱：对的，要是买家是 倒无所谓，可以直接把租赁合同也承接过来，但如果买家是把房子买来自住的，那就必须先要求原业主与租客商量好解除合同，否则根据买卖不破租赁这点，新业主是无权直接把租客赶走的。

郝丹：也就是说在二手房交易中，如果同等价钱的情况下，租客是享有优先购买权利的。

中介小朱：对的，因此如果是带租约的二手房交易，除了要在买卖合同中明确约定对租赁合同的处理外，还需要多加一份租客签署的放弃优先购买权协议，否则就容易出现本案例中陈小姐的尴尬了。

郝丹：那是要见到租客本人沟通吗？

中介小朱：能见到租客本人沟通当然 ，如果不行的话就是要直接写进买卖合同约定中，如果租赁合同没有及时解除引发纠纷，可以追究卖方责任甚至可以算作违约。不过我今天要跟你说的这个事情倒不完全是解除租赁合同的问题。

郝丹：哪个问题？

中介小朱：是租客自己要买这个房子，业主没有通知到所以导致 后违了约。

郝丹：具体说来听听吧。

中介小朱：业主姓陈，一年多前把房子租给了张先生哥俩，租赁合同到期的时间是今年6月10号，5月份时陈小姐把房子转手卖给了林先生，总价125万，签合同交定金申请贷款等都比较顺利，可到 后快要过户交房了，租客张先生提出了抗议，说陈小姐剥夺了他的优先购买权坚决不搬出去。

郝丹：陈小姐卖房没有告诉张先生的吗？

中介小朱：陈小姐是想着租赁合同反正很快就要到期了，她到时只要不跟张先生续租就可以了，当时也没想那么多。

郝丹：问题是张先生住在里面啊，林先生买之前肯定要看房的呀。

中介小朱：对的，所以张先生是知道陈小姐在卖房的，但他一直并不想搬走，所以前期看房也不太配合。可能也没想到林先生看了一次就定下要买了，这才着了急，想出了优先购买权这个。

郝丹：应该他本身也确实有要买的想法吧？

中介小朱：可能是的，因为现在市场比较冷淡，陈小姐出的这个价钱也是满公道的，否则林先生也不会看了一次就决定买。张先生后来表现得态度很强硬，坚决表示要么就买要么就继续租反正不搬走，陈小姐也就没辙了。

郝丹：那陈小姐岂不对林先生违约了，赔钱了吗？

中介小朱：本来是要双倍返还定金的，那就是赔偿2万，后来双方协商了一下，林先生也还算通情达理， 后就多赔了1万元。

中介工作人员小朱：对的，因此如果是带租约的二手房交易，除了要在买卖合同中明确约定对租赁合同的处理外，还需要多加一份租客签署的放弃优先购买权协议，否则就容易出现本案例中陈小姐的尴尬了。