成都二手房市场“立秋” 大型中介机构等待“暖春”

今年以来，二手房市场在政策调控的大背景下，购房者观望情绪浓厚，成交量经历了从低点震荡再冲高、 终回落的一个过程。据相关机构数据，2011年上半年，成都主城区共成交二手商品住宅14869套，环比下降48.5%，同比下跌38.5%。在这样的市场背景下，很多中小二手房中介机构已相继倒闭和转行，而连锁大型中介的日子也同样难过，不少分店都面临经营困难，不得不依靠总部的支持或关店后换地重开。

“这段时间我接到了不同的中介机构打来的电话，都问有没有买房或者卖房需求，其中还有21世纪不动产、中原地产、富房不动产这些连锁中介机构。”市民 女士对记者说，近两个月以来，她接到了大概十多个中介打来的电话，与以往打电话只问买房意向不同，现在都会询问有没有卖房需求。

“今年二手房‘捂房’的情况 明显。”张杨表示，由于二手房主面对现在较低的市场成交价格，达不到自身的价格预期，选择暂时不卖而转向出租，等待市场好转。例如，今年金沙片区的二手房主对市场预期都把单价定在1万元以上，挂了几个月就由于价格偏高，一直没有卖出，很多房主就将售房改为租房。在成交持续下滑的情况下，二手房源供应量也持续下滑，中介的日子的确很难过。

面对这样的情况，不少二手房中介选择主打租赁。记者在某中介张贴的信息中就发现，有不少在售房源的提供时间还是7月底，而租房信息的更新时间基本都是8月中旬。“的确，现在租房子比买房子更容易，成交量也较大。”富房不动产相关负责人表示，在市场不太好的情况下，尽量提高租赁成交量，成为保证各个门店正常运转的重要收入来源。“但总的来说，二手房买卖才是中介盈利的 主要手段。”

人员流失严重 成交量持续下跌 中介机构面临“寒冬”

“富房不动产从年初的800多员工到现在的600多员工，半年多时间里已流失了200多人，流失率达到了25%左右。”富房不动产的相关负责人表示，这样的人员流失率在往年是很难出现的。除了人员流失，成交量也在持续下滑。2011年上半年，成都主城区共成交二手商品住宅14869套，环比下降48.5%，同比下跌38.5%。

成都商报记者在锦江区金像花园附近看到，周围的二手房中介中，除了连锁中介还在坚持外，有50%以上的小中介都已关门或转行。连锁中介的日子也同样不好过，“今年到目前为止，富房不动产整体还没有出现亏损，但也没有什么盈利，基本处于保本状态。”富房不动产相关工作人员表示，这对各个门店的冲击很大，部分门店由于经营困难不得不暂时关闭，再选择成交情况略好的区域重开。“据我了解，目前大部分连锁中介机构都差不多，都有一些门店经营困难，有部分是总部给予一些补贴继续坚持经营，一部分是暂时撤店。”面对冷淡的二手房市场，中介机构的这些选择也是不得已而为之。

“据中原分析，二手房市场的寒冬有可能在今年下半年甚至明年才会真正显现，而且下半年还会出现‘价跌量跌’的情况，真正的寒冬即将到来。”四川中原地产物业顾问有限公司区域经理张杨表示，在中原的市场调查中可以发现，虽然目前有刚性需求的购房者还很多，一旦价格到了他们认为合适的价位就会购买，但现在的观望情绪导致二手房市场持续下滑，一手房的各种促销、宣传手段也会分流部分二手房客户，导致二手房市场更冷。

坚守阵地 放缓扩张速度 中介等待市场好转

中介市场其实是个口岸市场，细心的市民应该会发现，中介总是集中在区域内某两条街上，而且很多都是门对门或者隔壁打隔壁。“因为二手房客户总会进行多家比较， 终决定性价比 的一家，中介的扎堆就这样形成了。”富房不动产相关负责人认为，连锁中介机构每选择一个门店点都是通过长时间论证的，开店后又要经历一个长期的市场培养过程，因此不会轻易撤掉任何一个店。“现在放弃，就意味着市场好转之后失去位置。”这可以说是目前 中介机构心理的集体写照，等市场好转、寒冬过去后，中介再集体重新发力，现在能做的就是守住口岸。

“虽然市场冲击 大，但目前为止富房不动产并没有调低今年的销售目标。”富房不动产相关负责人表示，截至目前富房维持一个收支平衡的状态，虽然完成今年的目标有难度，但总部和各个门店目前还是按照原定任务量在努力。不过，富房调整了门店扩张计划，暂时放缓门店扩张步伐，以保证整个公司平稳运作。同时据伊诚房地 新调查数据显示，截至今年5月，成都门店已达3500家。“目前，成都中介新一轮洗牌才刚刚开始，目前关店数量约10%；2008年成都关店40%左右。”四川伊诚房地产经纪有限公司总经理徐万刚认为，假如今年和2008年一样艰难，那么门店数量还会进一步减少，但既然2008年都撑过来了，今年也不会轻言放弃。

成都商报记者 熊沙杉

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延伸阅读：

成都二手房市场“立秋”成交量大幅度下滑

记者调查发现，城南大源，以及三环附近区域、高校周边的二手房，无论挂牌价还是成交价，均大幅下滑。新房市场优惠力度的加大，导致二手房成交价格跳水。

 
今年上半年，成都主城区共成交二手商品住宅14869套，环比去年下半年下降了48.5%，同比去年上半年下跌了38.5%，成交量出现了较大幅度的下滑。究其原因，新政、营业税的提高、限贷、限购、多次加息等一系列政策，均在影响成都二手房市场。

价格倒挂

调查样本：华润·凤凰城二手房均价9500元/㎡左右，但三期新房均价9000元/㎡

原因分析：新房市场优惠力度加大，直接影响二手房成交。

除了高校周边的次新房和三环路部分区域的二手房 幅度明显下滑外，一些新兴区域因为受新房市场影响，二手房成交均价也被迫下滑。目前新房市场10%左右的 优惠已经越来越多，新房市场的优惠力度加大，直接影响二手房的成交价格。

先生今年3月在华润·凤凰城1期买了一套二手房，127平方米，单价9300元/㎡，加上税费和过户费用总共花了121万元左右。但7月份，华润·凤凰城三期新房推出的均价才9000元/㎡，120余平方米的套三房源均价仅8000多元/㎡，还有部分7000多元/㎡的房源，精装房均价11000元/㎡。新房和年初相比，足足下滑了600—1000元/㎡。

21世纪不动产一位姓李的经纪人告诉成都报道记者：“7月份，华润·凤凰城二手房均价为9500元/m2左右，但其三期新房均价才9000元/㎡，而且二手房还有总共10%左右的税费和中介费等，成本更高，所以近期片区的二手房成交量 低。”据了解，区域内包括华府西苑等在内的楼盘均出现和华润·凤凰城相似的现象。

正在21世纪门店挂牌欲出售手中房源的一位凤凰城业主罗先生告诉记者，他的房源已挂了3个月，一直卖不出去。“我去年上半年购买时是8600元/㎡左右，现在想卖9500元/㎡，很难，别人肯定愿意选新房，比二手房 又没有营业税，所以我打算以8700元/㎡左右的成本价处理了。”据了解，建设路板块、万年场区域的二手房销售市场与大源片区基本类似。

高校 连

调查样本：高校周边 成交价下滑200—700元/㎡

原因分析：房东预期不佳，主动 。

梅婷在科华北路的樱花假日有一套房子，4楼，60平方米的小套二，带30余平方米的转角阳台，5月底挂出的总价是70万元，单价11864元/㎡，后来降到69万元，8月初再次 ，总价67万元，挂牌单价下滑了700余元/㎡。梅婷告诉记者，这套房子本来就是买来 的，2008年购买时的单价为7500元/㎡左右，现在涨到11000元/㎡，上浮的空间并不大， 主要的原因是现在市场太不景气，“根本不晓得市场什么时候能回暖，所以少赚一点也把它卖了，要不然时间成本太高了。按现在的行情，如果不 ，房子可能挂一年都卖不出去。”

中原地产棕北店的经纪人小唐告诉记者，像樱花假日这种4楼带平台的房子，年初的价格能卖到11900元/㎡左右，而从实际情况来看，成交均价和4、5月份相比也明显有500元/㎡左右的降幅。

同时记者了解到，在西南财大、川音片区也有类似情况。伊诚房产川音店的 姓店长告诉记者，川音片区的标间和套一成交均价下滑有200元/㎡左右，像摩卡·筑的房源，之前的成交价多在12500元/㎡， 近成交的价格均在12000元/㎡左右，一些大户型的房源均价下滑400元/㎡左右。周边房源总价挂130万元降10万元，总价挂80万元也降10万元的房源屡见不鲜，而且这种大幅 的案例比之前也明显增多。

究其原因，成都顺驰不动产网络有限公司总经理 平表示，高校周边的老房源可卖可不卖，但由于调控加紧，市场 低迷，更为关键的是，按现在的行情预计，下半年乃至明年整个上半年，市场行情都不容乐观，较长的调控期明显影响了 者的信心，同时，目前高校周边的二手房价多在10000元—12000/㎡之间，再往上的 幅度其实很慢。“与其再积压一年，不如提前脱手，这是目前高校电梯 的主要原因。”平如是分析说。

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