国土部：明确地价管理改革方向 促进资源优化配置

我国地价管理的基本情况

土地价格是土地价值和权益的具体表现，是 灵敏反映土地供求关系的“晴雨表”，是调节土地利用方式的重要手段。要发挥市场配置土地资源的基础作用， 重要的 就是地价。土地市场发育和规范的程度，也要以地价形成机制的状况来衡量。

地价管理是国土资源管理的重要组成部分和一项重要职责，是国土资源参与宏观调控的重要内容和手段。我国的地价管理是伴随着土地使用制度改革而产生的，是从深圳、上海两市实行土地使用权招标、拍卖，以公开市场形成价格开始的。从土地使用制度改革至今近20年中，地价管理在推进土地有偿使用、优化配置土地资源、合理分配土地 、实现土地资产价值、保证国有土地 不流失、促进土地市场建设等方面发挥了重要作用。

一是极大地推进了城镇国有土地有偿使用进程，为土地市场的发育发展奠定了基础。我国城镇国有土地使用制度改革的核心在于土地的有偿使用。通过土地使用权的出让、租赁、作价入股等有偿方式，使土地这一 基本的生产要素进入市场，使国家土地 权在经济上得到具体实现，政府获得了城市建设资金，为加快城市基础设施建设，改善人民生活，发挥了重要作用。

二是有效地促进土地资源的优化配置，调控了土地供求关系。价值规律是市场经济条件下的普遍规律，也是政府调控市场的主要依据和经济手段。多年来，各地灵活运用级差地租原理，利用地价 ，合理配置土地资源，优化建设用地结构，调整建设用地布局，采取多种渠道盘活存量土地，取得了很好的成效。

三是保障了不同权利主体间的土地 分配。地价为协调不同权利主体间的利益关系提供了依据。地价管理为协调解决不同权利主体间的利益关系，调节 分配提供了手段，不仅使国家作为土地 者的权益在经济上真正得以体现，也合理保证了地方、企业和个人的土地 ，理顺了利益关系，有效避免了以往运用实物地租交易所带来的诸多弊端。

四是科学显化土地资产，为国有企业改革注入了活力。国有企业改革是我国经济体制改革的 环节，自觉服从和服务于国有企业改革是土地管理工作的一个主要内容。国土资源管理部门支持国有企业改革，是以专业评估、显化地价、科学处置土地资产为基础的。几年来，各级国土资源管理部门通过地价管理工作，支持了数万家国有企业的改制工作。

从土地使用制度改革至今近20年来，我国地价管理从无到有，在法制、机制和制度建设方面已取得了重大进展：

一是建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。国土资源部门围绕地价管理的法制、机制和制度建设，先后从土地取得、土地供应、有偿使用、土地转让、土地资产处置以及市场调控等方面制定了一系列规章制度，为充分发挥市场机制形成土地价格创造了市场环境。在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变；在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规定》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。在完善土地有偿使用方式方面，制定了《规范国有土地租赁若干意见》，下发了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》，对国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)、授权经营等有偿使用方式进行了规范；在土地市场交易行为的规范方面，下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，部署了土地市场的治理整顿，有效抑制了违规交易行为；在地价确定和监控方面，建立专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。

二是形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准。制定颁布了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》两个国家标准和《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》3个行业标准。这些标准已成为土地估价与地价管理应遵循的技术规范。

三是建立起了具有中国特色的、以基准地价、标定地价和协议出让 价为核心的地价体系。自1999年以来，国土资源部将直辖市、省会城市、计划单列市以及非农人口在100万以上的大城市纳入了新一轮国土资源大调查土地价格调查的范围，在启动新一轮基准地价更新工作，并加大地价信息公开力度。目前，99%以上的城市、85%以上的县城和70%以上的建制镇已完成基准地价更新工作，初步建立起了城镇建设用地价格体系，大多数市、县已将各类地价结果向社会公布。同时，在25个省、自治区、直辖市部署开展了农用地分等定级估价工作，初步建立起了农用地等、级、价体系。

四是建立了城市地价动态监测体系。2001年以来，在城市基准地价更新的基础上，建立了覆盖直辖市、计划单列市、省会城市以及长江三角洲、珠江三角洲、京津地区50个主要城市的，以标准宗地的标定地价为监测对象的城市地价动态监测体系。全面系统地对城市地价及相关信息进行动态监测、收集、整理和分析，及时把握土地市场地价动态变化，为领导机关决策提供科学依据，为市场 提供服务。有关监测成果在宏观调控中发挥了重要作用。

五是造就了一支具有较高专业素质的土地估价队伍，形成了一个正在不断发展壮大的土地估价行业。目前，通过国家考试认证，取得土地估价师资格的人员共有27000余人，从事土地估价的机构近2000家，执业土地估价师10000余名，从业人员数万人。适应建立和完善市场经济体制和改革政府 审批制度的要求，进行了土地评估机构与政府主管部门脱钩工作，取消国有企业改制土地估价结果确认制度，建立了土地估价报告备案制度，改革了土地估价人员和机构监督管理方式，从根本上解决了土地评估行业平等竞争和独立、客观、公正执业问题。目前，土地估价行业已成为社会主义市场经济健康运行不可或缺的中介行业，在国有企业改制、城镇基准地价评估确定、地价动态监测等工作中发挥了重要作用。