2011年海南楼市政策盘点 刀光剑影几时休

编者按：进入2011年，多重调控政策加压下， 的海南楼市被戴上了层层枷锁，同时也使它在举步维艰中恢复清醒。此刻，开发商对自身竞争力的提升超过了对外在因素的依赖，对企业深思熟虑的发展规划代替了盲目 。回首2011楼市风云，消费者不禁要问，来年海南楼市将走向何方？多数业内人士分析认为，调控将继续，楼市低迷状态至少将维持一年半载。在2012年即将到来前，这一期我房网小编带您一起回顾这一年来海南楼市出台的相关政策。

【琼版“国八条”出台】

政策回顾

1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。当天晚上19时许，会议内容公开，8条针对房地产市场的调控措施正式出台，1、进一步落实地方政府责任；2、加大保障性安居工程建设力度；3、调整完善相关税收政策，加强税收征管；4、强化差别化住房信贷政策；5、严格住房用地供应管理；6、合理引导住房需求；7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8、坚持和强化舆论引导。这个被称为新国八条的地产新政为今年房地产市场定下了基调。

紧接着，海南省政府严格落实“国八条”精神，于2月23日发布琼版“国八条”，重申“国八条”在海南具体实行方案时，要求海口三亚出台具体限购细则。24日海口市出台了《房地产市场调控工作的实施意见》，本地居民限购2套外地居民限购1套。

点评

新国八条的发布，标志着2011年度楼市调控大幕正式开启，新国八条中的重要政策也成为2011年度各地楼市调控的母本并得到确切落实。可以说，新国八条奠定了2011年楼市调控的基础，也是 严厉的调控措施。自海口“限购令”从实施满一个月，从限购后房地产市场交易情况来看，楼市成交量总体上呈现出明显下降的趋势。海南房地产网数据统计显示，2月28日至3月28日，海口商品房仅成交369套，相比2月份3843骤减了3474套，下降幅度高达90.53%。

另外，本地化后的琼版国八条对海口和三亚实施了限购措施，导致购房者把注意力转向海南二三线城市，促使了琼海、文昌等二三线城市楼市的加快崛起。

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【房产税试点】

政策回顾

2011年1月召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。

1月28日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从当日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。

办法明确对上海居民家庭给予人均60平方米的 住房面积（住房建筑面积）扣除。

与此同时，重庆也在当天正式启动改革试点工作。据介绍，重庆房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管是存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档 也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无 的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。

对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。

12月14日，已经结束的 经济工作会议指出，将推进房产税改革试点，2012年房产税征收范围扩大，已成定局。

点评

从长远来看，限购政策毕竟是一项 手段，虽然短期内抑制了投机需求，但是并不利于房地产市场的长期健康稳定发展。房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的 手段。

目前来看，限购令解除的条件和时机均不成熟，房地产宏观调控目标还没有实现，就当前形势分析，2012年楼市宏观调控政策将实行以限购令为主，房产税试点城市扩大为辅的方针政策。待到房地产税全面铺开并且发挥作用之时，也就是限购令退出市场之时。

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【央行年内三次加息】

历次调整回顾

自2011年初始开始，央行年内进行了三次加息。2月8日，央行年内 次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；紧随着4月5日，金融机构人民币存贷款基准利率再次上调0.25个百分点；7月6日第三次加息。三次加息共上调金融机构人民币存贷款基准利率0.75个百分点。

点评

持续加息一方面有利于缓解通货膨胀，另一方面，也一定程度上抬升了企业融资成本和房贷者的还款压力。自去年以来的5次加息，滞后效应与累积效应已开始显现。当前5年以上的贷款利率已突破7%，意味着贷款利息和月供都明显增加。以20年期100万元等额本息还款的商业贷款为例，每月还款额由7633.40元提高至7783.03元，相当于每月还款增加149.63元。这无论对 需求还是自住需求，都将产生较大影响。

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【七次调整存款准备金率】

除了加息外，存款准备金率的调整也是政府调整货币政策的手段之一。2011年共计调整存款准备金率7次。11月30日，存准率三年内 下调。

点评

存款准备金率的上调，体现出货币政策坚持稳健基调不变整体思路，同时一定程度上引发中小银行和中小企业资金紧张现象，对货币政策进一步调控构成约束。

此外，存款准备金率的多次上调成为了压倒房价的 后一根稻草，自2011年第三季度开始，房价已经出现实质性下跌。

而11月30日存款准备金率的下调意味着银行的信贷适当的放松，出现这种情况，说明伴随着现在的经济增速也有所回落，在这种情况下适当的下调存款准备金率对于稳定楼市还是有所帮助的。不过，这并不能看成是政府的救市行为，明年国家对房地产调控依旧不会放松。