2012年是房地产行业分水岭 楼市下半场比拼创造力

新年伊始，房价问题依然是人民关注的焦点。

在各地举行的两会上，不少地产大佬认为，虽然过去的一年，很多房企或者局部地区的楼盘大幅度 ，有些楼盘的 幅度甚至一度超过30%，然而并不能依此认为，房价的拐点来了。实际上，2012年，房地产市场依然有 空间。

而随着楼市拐点的来临，楼市也将进入下半场，楼市 十年也就此结束。接下来，楼市将步入平稳发展的10年。其间，将会对地产商提出更高的要求，只有创意和创造力俱佳的开发商，才会在下半场的竞争中胜出。

楼市拐点尚未来临

2011年，在国家大力兴建1000万套保障房以及限购、限价、限贷等房地产调控政策的共同作用下，限购城市的房地产投机性需求基本得到了抑制，交易量明显下跌;商品房房价过快上涨的势头基本得到了遏制，部分城市的房价甚至出现了松动。

以广州为例，2011年10月，一手房成交量却只有48.69万平方米，成交量下跌超过7成。与之相类似的是上海，2011年9-10月，成交量只有84.8万平方米，同比下降65.3%。

虽然成交量出现大幅萎缩，但同策咨询研究 总监张宏伟认为，并不能据此认为，楼市拐点已经来临。

所谓房价拐点，必须是宏观楼市成交均价下跌10%或者15%以上，非局部个案楼盘策略性 或直接 ，非由成交结构引起的下跌。

据百个楼盘调查数据显示，广州的 盘虽然较前期大幅度增加，却只有42%。

张宏伟认为，现在很多楼盘打出的 旗号，有的个案楼盘 折扣较大，其实，所谓较大幅度折扣有可能是在前期备案价格基础上或报价基础上进行的价格折扣，当前各地出现楼盘打对折、市场抛售楼盘等现象，或者只拿出有限的几套特价房制造价格差，或者往往 幅度大小言行不一，也存在利用这种所谓大幅折扣进行市场炒作的目的。

业内称降幅有限消费者关注降多少

跌宕起伏的2011年楼市“大片”落下帷幕。在各项调控政策， 是本地“限价令”影响下，中山楼市整体呈现出前高后低的“虎头蛇尾”状。而2012年政策仍将是左右楼市的关键因素，有分析认为今年楼市 不是问题，而是降多少的问题，业内分析中山降幅有限。

回顾：调控效果明显涨幅得到控制

成交：土地冷住宅平商铺热

土地方面，2011年全市通过招拍挂等公开方式出让和转让的土地共412宗，面积约13261亩，成交金额约94.65亿元，在面积和成交金额上分别比2010年下跌14.9%和16.6%。这显示出，随着调控政策深入，开发商拿地热情明显减弱。

住宅方面，2011年全年中山累计成交一手住宅53540套，面积约610.43万平方米,分别比2010年增长3.7%和3.9%。从整体走势上看，下半年由于本地调控政策收紧，成交明显弱于上半年。此外，根据合富辉煌西部区域公司中山市场部的统计，去年中山商品房成交面积已从2010年的全省第三位升至第二位，仅次于广州。

在非住宅方面（包括商铺、写字楼和车库等），去年累计成交约1.6万套，面积约104万平方米，分别比2010年增长了13%和23%，显示出调控让非住宅类项目增长明显。

在区域上，坦洲、火炬开发区、东区、沙溪、三乡、西区、东升、南朗名列前茅。这表明南部镇区和泛城区仍是成交的主力，而东升由于供应量激增及城轨等利好因素带动也异军突起。

价格：非住宅涨幅高过住宅

一手住宅均价方面，总体表现为前高后低， 是在去年10月份开始限制发放大户型预售证之后，均价从9月份6336元/平方米的全年顶点开始掉头下滑，并在11月份限价令出台后跌至谷底。去年一手楼均价约为5815元/平方米，比2010年5273元/平方米的全年均价上涨了10.3%，而这个数据2010年比2009年的增幅是20%。这表明在楼市调控目标限制下，至少在统计数据上房价上涨得到了有效控制。

在非住宅方面，2011年前11个月均价为6431元/平方米，比2010年5540元/平方米的水平上涨了16%，说明调控对控制非住宅价格上涨影响较小。

从以建筑面积144平方米为界“大户型”和“小户型”的情况来看，这两类户型的均价 值基本出现在6～8月份，其中城区“大户型”在6月份达到 价8690元/平方米，镇区则在8月份达到顶峰的7454元/平方米。从总体来看，上半年，这两种户型的价格涨幅城区都要大于镇区城区；而下半年，城区“小户型”和镇区“大户型”的跌幅要更加明显，这显示价格在限价标准5800元/平方米左右的楼价松动的动作更大。