二手房市场：春节来临前夕陷入“零成交”

尽管新的一年已经到来，但处于霜冻期的二手房市场却没有如中介们所愿的“新年新气象”。 是在春节前夕的传统淡季，昆明的楼市表现更是格外的冷清，很多房产中介至今还没有接到一笔单子，部分房屋中介门店干脆提前关门放假回家过年。

攒房源待节后市场

“据我了解，昆明至少有三分之一的房产中介转行了，而且有很多店面都处于关门歇业状态，二手中介从业人员中绝大部分的人现在已经放假。”据上述客户经理介绍，现在拿着底薪苦熬的工作人员，大部分都等着在春节后的租赁市场上大显身手。

“按照往年的经验，春节后中介租赁市场的成交量至少上涨50%以上。因此，现在很多中介公司都在积攒各种适宜房源，以迎接春节后大量涌入的租赁客户。”她预计，在楼市调控延续的情况下，很多有购房打算的市民依然会选择租房。

节后二手房价看跌

近期昆明楼市的冷淡，让人猜测，春节后二手房售房市场是否也会迎来 潮。

“新开楼盘的价格波动传导到二手房中，有一定的周期时间。”云南大学经济学院教授胡其辉表示，虽然昆明已经显现出新盘 的情况，不过二手房市场反而可以扛得更久一些。胡其辉解释，与新开楼盘相比，二手房是作为一种 产品进入市场，不像新盘一样面临商品销售的急迫性。在下行趋势完全成熟之前，二手房源主很难提前有所动作。

不过，在他看来，中介市场可以高枕无忧。“如果整体价格下行显现，二手房集中出现跌势也不可避免。”胡其辉说。

中介大多已“冬眠”

“春节前市民多忙于过年，没有时间看房选房，外地来昆明工作的人则准备回家。因此，历年春节前都是二手房市场的淡季，而今年市场在调控下更为惨淡，交易量较去年同期下滑了至少一半。”新亚地产湖畔之梦片区一位客户经理说，从去年12月开始，他已基本没事可做。而像他一样的中介比比皆是。

数据显示，自9月以后，每个月成交量环比降幅都超过10%-20%，同比降幅甚至高达50%，可以说作为中介主要收入来源的售房市场，在楼市的调控下遭受重挫。

在一系列的楼市政策调控的影响下，二手房市场显得尤为的寂静和萧条，2011年成交量几乎处在历史 点。

2011年已经划下句点，回顾苏州今年的楼市情况，相较于去年，发生了翻天覆地的变化，在“限购”、“限贷”、“一房一价”等一系列的楼市政策调控的影响下，二手房市场显得尤为的寂静和萧条。2011年二手住宅成交量为15346套，同比下降41.95%。成交面积1454766.99平米，同比下降41.23%。

在1月份的短暂成交火爆之后，新“国八条”的细则出台，再加上春节8天零成交量的影响，直接导致了2月的市场异常清冷，经过了3月的短暂“小阳春”后，苏州市“限购令“的出台，直接提高了购房者的门槛，可购房者范围大大缩减，因此调控政策开始逐渐消化并显现出效果，从4月开始到岁末，无论是成交量还是挂牌价格都在一路下行。市场面临如此萧条现象，国家的调控政策和力度依然不减，上半年每月一次的央行上调人民币存款准备金率更是成了“家常便饭”，再加上之前一系列调控政策的影响，市场的寒意阵阵袭来，因此，成交量在11月创下今年 ，而挂牌价则在12月创下今年新低。开发商为了能在年底回笼资金，“以价换量“的销售模式频频上演，而二手房市场则不同于一手房市场，业主 心理逐渐严重，很多不急于回收资金的二手房业主更是“转售为租”来度过楼市寒冬，而急于回笼资金的二手房业主也是 出售，但 幅度远不及一手房，部分区域甚至出现了一二手房价格“倒挂“现象，很多购房者更是把眼光从二手房市场转向一手房市场，潜在的刚需客户被分流给二手房市场带来了不小的压力。再加上保障房、远近郊大量楼盘的入市，更是导致了二手房市场的成交量大幅下降。

从资金上分析，日前央行在三年内首降存款准备金率，可见资金在微调，虽对楼市影响不大但仍然能让人看见曙光，目前房地产信贷规模还是相对偏紧。

从房地产调控方面分析，首先，2012年 已发出讯号，政策调控不可动摇，甚至还将进一步深入；再则，保障房加快建设不会放松；第三，抑制过度占有资源的需求，抑制为卖而买的需求，抑制那些 性的需求，抑制恐慌性的需求政策今年也仍然不会放松；第四，地方政府问责制不会放松。只有各地因地制宜，才能采取多种多样稳定市场发展、优先满足老百姓住房改善需求以及完善住房保障体系要求的政策。

面对目前苏州高存货与市场需求不旺的表现，预计今年上半年苏州楼市仍然很难走出低迷的困境，一手房市场跑量促销可能会进一步升级，后期仍有一定的下调空间，中小户型的刚需产品在今年的上市量有增量的可能，但是在房价没有“见底”前，需求一时很难回归，因此预计今年上半年量价很难走强。

在政策调控压力不断的情形下，预计今年二手房下降会比新房下降量要多，二手房较一手房而言相对滞后，现在二手房成交量几乎处在历史 点，一手房价的进一步下跌将直接导致二手房业主hold不住，从而促使二手房价的下滑，在这个前提下明年二手房价比预期会下降得多，有价自然会有市场。