年初成都别墅存量压力大增 下半年或将迎来市场销售节点

日前，中成房业“2011年成都别墅研究报告”显示，受调控影响，去年成都别墅累计存量面积达240.9万㎡，但其成交面积仅为159.7万㎡，同比下降达27.68%。

“240.9万㎡的别墅存量，一年半才能消化掉。”前不久，中成房业对今年成都别墅的去存量就是如此预判的。但该机构同时认为，当前成都已积聚了大量的 居住人群，其潜在需求或将进一步扩大，从长远来看，市场 不可估量。

从具体的市场态势来看，中舆地产顾问公司总经理汪宁生表示，“下半年将可能是一个不错的销售节点，真正符合满足客户居住需求的别墅产品会好卖一些，而处于市场塔尖的产品，或将进入一个精细化经营的买方市场时代”。

今年成都别墅压力大增专家称适者生存是 道

2011年，在限购、限贷等多项楼市政策指导下，与一线重点城市一样，成都楼市也遭遇寒流，其成交量持续低迷，尤其在下半年，开始迈入下行通道。

在这一大环境的影响下，成都别墅也“深受其害”，其成交量也跟进萎缩。尤其较为典型的是，2011年10月，由于市场成交极度冷清，成都别墅竟然出现了连续4周“零供给”的 现象。

另据嘉联地产别墅市场周报（2012.1.23～2012.1.29）显示，春节期间，成都市共成交别墅2套，而主城区的成交量却为0套。“但是，从2012年前三周的供应量来看，市场供应量甚微，基本都以单盘供应为主。”该周报对今年1月成都别墅的分析认为，开发商已经放缓了市场供应节奏。

此外，更有“泰山压顶”之感的是，中成房业在“2011年成都别墅研究报告”新显示，去年成都别墅累计新增8502套，规模为187.2万㎡，同比虽然下降9.10%，但其存量面积却高达240.9万㎡，其成交也仅为159.7万㎡，同比下降达27.68%。

该报告还预测，在2012年，对于“240.9万㎡”的别墅存量，如果按照去年月均消化13.3万㎡计算，大概需要1年半才能消化完毕。

在实际的市场层面，金阳伦敦西区纯别墅项目的相关负责人告诉本网，在去年底伦敦西区已开盘，但截至目前只卖到几套，市场依旧清冷。在成都其它别墅售楼处，其情形也是极为相似。

对于当前别墅供销比的极大差距，汪宁生认为，与去年相比，今年成都别墅整体不会有太多变化，仍然将会面临一定的市场压力。

“在当前日益恶劣的楼市环境下，对于开发商而言，‘物竞天择，适者生存’才是 道。”全经联四川分会秘书长何良栩一针见血地指出。

事实上，早在去年，这一市场法则就已应验。2011年底，成都龙湖·悠山郡突破别墅市场的持续低迷，开盘首推了108栋独院别墅房源，然而出乎市场意料的是，仅2个 就被迅速抢购一空，一举成为年末岁首持续热议的焦点。

但一般而言，在别墅市场， 畅销的要属联排与双拼别墅，而独栋别墅因造价过高而销量相对较低。上述以独栋迅速蹿红的龙湖悠山郡，再次纠正了这一固有成见。

据本网统计显示，在2011年，除龙湖·悠山郡之外，像合景泰富·誉峰、万科·五龙山、华侨城、麓山国际社区、恒大·山水城、金科·廊桥水乡、中信·云栖谷、雅居乐·御宾府和置信·牧山丽景等多个成都别墅盘，依据自身独特的 条件也曾畅销一时。

对此，四川中原地产市场研究 主任周觅表示，目前市场上的中、 物业受打击很大，但是那些拥有稀缺资源及良好品质等 系列产品却相对成交稳定，甚至有些还被市场热捧。

市场分化致蓉城别墅精细化开发 下半年或迎市场销售节点

近年来，随着新财富 的迅速膨胀及其居住需求的多样化，成都别墅也开始走向分化，目前已呈现出经济型别墅与 别墅、城市别墅与郊区度假别墅持续分化的趋势。

并且，这一趋势在2011年表现得更加明显， 是经济型别墅在成都快速兴起，尤为抢眼。一系列用微型、MINI、精致概念打造，以及超高性价比等诱人手法打造的经济型别墅快速挤入市场，并受到了不少消费者的青睐。

例如，青城山块版的中铁·水映青城，就推出了40～60㎡的林语洋房、60～85㎡的水岸叠拼等多层次的经济型“微”别墅。此外，像金科廊桥水乡、龙湖·小院青城和牧马·廊桥也推出了不少针对中产 需求的产品。

有分析人士认为，目前越来越多的别墅开发项目变得越来越小，相对于 别墅的极度豪华，经济型别墅或将成为市场的主产品线。

但是，成都日益聚集起来的新财富 ，以及都市圈层文化的深入蔓延，使其 别墅的市场需求依然势头强劲，导致别墅市场呈现出更为层次分明的界限。

2011年底，成都一批 别墅曾集中“重磅”出击市场。作为蔚蓝卡地亚系升级之作的牧马山蔚蓝卡地亚，其所推独栋别墅耗资3亿元，其中面积 的售价过亿元。此外，如亚特兰蒂斯、保利·拉斐庄园等 别墅也以不菲价位和奢华品质雄踞金字塔之巅。

汪宁生认为，受消费者 信心低落以及资金面的相对吃紧等因素影响，目前处于 的成都 别墅将进入一个精细化开发经营时代。

其实，在“2011年中国别墅节”高峰论坛上，美国龙安集团 总裁饶及人就曾指出，别墅，尤其是 别墅，更重要是一种被选择的生活经验与生活方式，未来中国别墅将进入定制化时代。对于开发商而言，精细化经营将使其主要的开发经营战略。

去年底，成都龙湖悠山独栋别墅的热销，正是这一定制模式的结果。据了解，龙湖地产曾花2年时间，走访目标客群1000余组，并进行了大规模的一对一调查，针对他们的实际需求，精心打造出了“定制”化的独院别墅。

对于这一趋势，何良栩向本网解释，这属于量身打造，已提前有客户落单而入，能够保证有序开发运营，一旦市场回暖，这类产品将焕发出应有的市场活力。

“就成都而言，牧马山板块整体更趋成熟，竞争力相对强。尤其是针对国际发售的 典藏项目，在稀缺性、独特性与 性上更具有 。”何良栩补充说。

当前，成都新富 确实也堪称给力。据悉，现在四川富豪身家100亿以上10人左右，20亿以上80人左右，10亿以上150人，亿万富豪1700人，而千万富豪有2.4万人，而日益增多的外来富商也相当看好成都的 物业，甚至在成都长期居住的需求也不断增多。

面对着成都庞大的潜在 客户群，汪宁生认为，随着楼市政策稳中微调，今年下半年应该是一个销售节点，“适销对路或量身打造的别墅产品会好卖一些”。

上海同策房地产咨询公司研究 总监张宏伟也向本网表示，相对于一线城市，二线城市在楼市政策执行上呈现出“外紧内松”的特征，其 市场的成交量在今年有可能“意外”地小幅回暖，个别区域也有望实现真正的“小阳春”。（杜冉乐）

（编辑：马钟鸰）