龙年楼市推盘头炮 成都房企迫不及待战法各异

推还是不推，这对房地产开发商而言无疑是2012年营销的 难题。

年后，宏观调控丝毫未见松动的现实迫使开发商直面惨淡的楼市形势。不过，龙生九子，各家开发商的战术却又不尽相同。有开发商选择在年后加紧推盘，其中不少品牌房企多项目联合作战，声势浩大；却也有一些 项目选择推迟开盘，想要避开萎靡的市场；值得注意的是，更有不少开发商选择了“默默”推盘的形式，试探市场。

业内人士分析，这三种模式目前是成都楼市的典型现象，不同的项目性质和项目情况决定了开发商采用不同的战术。对于刚需盘而言，现在的确是加大推销力度的好时机；相反， 项目会缩紧战线，部分项目会低调推盘，试探市场。

2012年 场营销，比往年来得更早

市场艰难几乎是开发商对2012年房地产市场的共识，不少开发商缩紧了营销费用，勒紧裤腰带过日子。但与之相对的是，较之往年，今年开发商的营销行动更为提前，不少开发商选择在年后首周便急于召集媒体商讨2012年营销策略，新一轮的促销活动也被推出抢占早市。

蓝光延续了2011年的“抢收”行动，2012年“龙年新春特惠”牌早早被打出，效果也较为明显。据业内人士透露，在春节淡季期间蓝光销售近亿。同时，华润在年后也迅速整合旗下各项目推出了“成都青年，是时候买套华润房”为主题的首届青年房展会。据华润相关人士介绍，二十四城、凤凰城、橡树湾、翠林华庭在活动推出后受到很多二级城市潜客户的关注。另外，绿地携旗下“东邪西毒南帝北丐四大高手横扫成都楼市”的促销活动也赚足了眼球。

与这些针对刚需项目加大推盘力度的表现相反，成都一些项目却依旧“犹抱琵琶半遮面”，多次推迟开盘时间。天来国际广场从预计去年12月份开盘到预计今年4、5月份开盘；东立国际花城从去年11月份推至12月份再到今年3月份；一向以缓慢开发而富“盛名”的美洲花园也从去年10月推到11月再到12月；年底声势浩大引起成都地产圈轰动的ICC项目也数次推迟了开盘时间……

不过，值得关注的是，部分 项目低调推盘试探市场反响的的营销模式近日被频频使用。据了解，这种隐形推盘的项目虽未开盘，但可以通过“内部认购”或其它形式来进行交易。业内人士表示，采取此种营销形式，一方面是开发商应对不利楼市格局的无奈之举；另一方面也是 项目试探市场的一种形式。

古人云，龙生九子；今成都楼市，战术各异！

刚需以价换量 项目仍待时机 “资金链太紧张了，今年的营销费用大半要结去年的账，不加快推盘回收资金怎么行！”加快推盘者如是说。“我们也不想推迟开盘，但蓄客不足，开盘了价格也卖不上去，还白白降了品相！”推迟开盘者却如是说。

世家机构品牌总监吴思竹分析表示，这种现象是很正常的，毕竟每个项目的具体情况是不同的。“总的说来，这跟不同项目自身资金情况、项目性质、销售任务及对后市判断情况的不同有关。”吴思竹分析称。

中国指数院西南分院成都公司副总监黄雪也认为：一方面，促销的项目往往是已经开盘的体量大的刚需盘，对于完成品牌开发商全年销售任务发挥至关重要的作用，箭在弦上，不得不发；另一方面，推迟开盘的项目由于定位 或独特，不能通过促销来降低项目品质，若尚未销售的话工程进度可以调整或放缓，等待合适的时机入市。

另外，目前的信贷政策和房地产市场环境也是影响开发商不同战术的因素。中舆地产策划总监朱洲表示，国家差别化的信贷政策和延续至今调控政策下的房地产市场环境也影响了开发商的战术。 中舆地产研究部认为，能够看到推盘力度大、促销活动多的往往是刚需盘。这是因为 近许多银行回调贷款利率，几乎都可以按基准利率进行贷款，银行手头的划拨款项增加，放款速度加快。客户的购买信心随着媒体舆论的宣传及实际贷款利率的回调而较2011年有所恢复。因此在两种条件的作用下，刚需盘开发商看准这部分需求打折促销来增加回款，消化存量。

同时，推迟退盘的大多数都是 物业即非刚需盘。这是因为目标客户群多是改善性及 性的购买客户，客户的购买信心仍然不足。面对这种情形开发商对市场也就不太乐观，减慢推盘节奏的战略收缩就表现出来了。