5大悬疑求解 2012成都楼市迷局待破

近日，一份某机构的预测明确指出，在经历2012年4月份二次触底之后，6月份之后成都楼市将会全面回暖，量价齐升，并逐步回升至2011年年初水平。对于这个结论，有认同，也有质疑。孰是孰非，难以定论。

一月份土地成交和开盘量大跌势头会不会持续，2012年大砍营销费用的开发商何时能转悲为喜，商业地产如何消化大量的库存为楼市撑起半边天，多地“救市”计划“夭折”是否意味着楼市调控要打一场攻坚战……或许从这些问题的答案里，才能真正的一窥2012年的楼市全貌。

土地市场跌至冰点土地何时不再冷？

公开数据显示，自去年3月份之后，成都土地市场的低迷成交一直保持至今，唯独去年12月份有一次放量，但2012年1月份随即又跌至谷底。世家机构数据显示，2012年1月份成都楼市成交212亩，同比去年1月份648亩的成交量下跌近70%。

不仅是成都，据成都链家地产市场研究部统计, 2012年1月（129个城市）的土地成交量仅为921块, 下滑至2010年4月限购实行以来的 点，环比下降50%，同比下降52%；土地供应量为1462块，环比下降40%，同比下降27%。土地平均溢价率为1.23%，下滑至2008年1月以来的 位。

成都链家地产 分析师陈雪认为，土地出让程序通常是一个1-2周的持续过程，因此春节假期并不是造成土地市场整体低迷的主要原因。从数据可以看出，成交同比减少的比例明显高于供应减少的比例，因此主要原因还是当前开发商对于拿地态度高度谨慎。

他同时指出，土地出让规划在年初进度一般较慢，而且今年4月份将会是开发商还款的又一个高峰，开发商拿地会更加谨慎。因此他预测2012年1季度成都乃至土地市场依然会保持“低量低价”态势。“在当前市场下，开发商观望情绪尤为浓厚，土地市场短期仍难摆脱低迷局面。”业内人士指出。

1月开盘量大跌近7成 开发商要保守到几时？

据本网不完全统计，2011年12月和2012年1月份成都及周边地区预计入市项目共70个，但实际开盘数量却只有40个左右，实际开盘率不到60%，其余均选择推迟开盘。其中1月份预计入市项目25个，开盘只有8个，比去年12月份减少超7成，实际开盘率只有30%。

世家机构数据显示，1月份成都市主城区共有5个项目开盘，总推套数1417套，环比上月减少5278套，减幅达78.83%。另一份来自成都链家地产的数据则显示，2012年1月份成都市共有15个新项目取得预售证，比起去年12月份的55个环比大跌超7成。

世家机构品牌总监吴思竹表示，2011年延续的低迷成交、定价难以取舍、蓄水情况不乐观、对当下市场悲观等因素共同导致了开发商的推迟开盘。 为重要的是，部分开发商坚信地方政府会进行“救市”，因此多数开发商宁愿承受当前的市场压力而推迟开盘。但他指出，一旦这种预期落空，将会使开发商陷入更加困难的境地。

业内人士分析，短期来看，“推迟开盘”可以一定程度上避开成都目前高企的库存量压力，但从长远看来，“推迟开盘”的现象不会持续很长时间。因为，一旦后市楼市回暖的预期落空，开发商迫于压力将不得不以价走量，而且 幅度相较于现在会进一步增大。

大幅压缩成本开支 开发商何时转悲为喜？

据知情人士透露，与去年相比今年成都某 项目营销费用削减近三分之二，且目前成都房企营销费用都有不同幅度的缩减。“在营销费用大幅削减的情况下，广告投放肯定会相对缩减一些，开发商会寻求更加务实的传播途径。尤其是 项目，购房者相对小众，如何直接向这群受众传播成为关键。”一位业内人士指出。

成都青羊区一 楼盘的负责人表示，作为城市豪宅，产品本身受到受众的认同，只是在当下宏观经济和调控政策的影响下，客户观望态度比较浓。因此，在今年的销售中，宣传策略方面会倾向于选择针对性比较强的线下活动，放弃传统的大版报纸广告的宣传攻势。

业内人士表示，营销费用缩减不会对成都楼市产生“实质性”的影响，但可以看出开发商相较于往年明显开始趋于保守，由此可以看出开发商对2012年成都楼市的信心大打折扣，这将会严重影响开发商的推盘策略和进度。

而根据央行调查数据显示，未来3个月内有购房意愿的居民占13.9%，比上季小幅下降0.3个百分点，接近监测以来的 点。路劲地产北京营销总监温立伟在接受媒体采访时表示，目前开发商几乎都在采取各种措施减少占压的资金成本。他预计，至少要“冬眠”一个季度，购房者的购买信心才可能恢复。

商业地产能否撑起楼市半边天？

自从住宅市场遭调控以来，商业地产便一路红火，一跃成为楼市的排头兵，不少人更是对商业地产寄予厚望，期待其能撑起楼市的“半边天”。中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年商业地产开发 总额将接近万亿元，累计增长6.4倍。

据某机构统计数据显示，截止12月份，成都商业地产目前存量面积高达900多万平方米，超过去年200多万平方米。仅以目前的商地产存量，足以供成都市场消化30个月。尤其是去年年底，成都市场每月新增供应面积均超过了100万平方米，但成交量却徘徊在20-30万平方米。

多方面数据显示，进入2012年，成都商业地产高企的存量依然有增无减，严重的供过于求成为2012年成都商业地产面临的头等难题。据了解，目前成都多个新兴商圈普遍面临人气不足的尴尬，商业地产难以高效率的运营成为当下商业地产的凸出短板。另外，人才欠缺、质量参差不齐等种种不确定因素也给2012年的成都商业地产平添了许多变数。

于此同时，去年8月份，上海银监局一则关于商业地产信贷风险提示也引发了人们对商业地产“限购”的种种猜想，普遍认为这是商业地产限购的信号。“短期来看，成都商业地产的情况并不乐观，多数人对商业地产带动楼市回暖的期望可能难以实现。”一位从事商业地产开发的房地产人士表明。

多地“救市”计划夭折 调控松动今年有望？

2012年1月12日晚，安徽省芜湖市政府发文宣布，此前公布的《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》暂停执行。这个被广泛看做为“龙年楼市 枪”的楼市“救市”计划仅仅实施3天后便宣告终结。

联系去年10月广东佛山的放宽楼市限购政策被紧急叫停事件，多位专家将这两起楼市新政的“夭折”案例看做是 政府严格执行楼市调控决心的证明。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受媒体采访时表示，芜湖“新政”体现了当前地方政府纠结的心态，即如何在兼顾 调控政策不放松的同时，又能保持地方经济和财政收入的充盈。

此前在成都，也曾一度传出放松限购的消息，但随即被成都房管局否认。今年伊始，多地曾传出要将首套房贷款利率恢复至上调前水平，但至今这一消息仍未被证实。更有人将去年11月份央行宣布执行的下调存准率的行为看做是楼市信贷放松的信号。

“但 政府对地方楼市新政的两次‘否决’，让多数幻想楼市调控松绑的人重新回到现实。”众多专家一致表示，就目前来看，短期政策放松的可能性微乎其微，而且楼市调控的压力可能会在2012年集中体现。