【专访】美家园地产高攀：长期看好成都二手房市场

回眸十年，房地产经纪行业 惨淡的是哪一年？惨淡到了怎么样的地步？

火热的又是哪一年？这种热潮又是因何而生？

成都各大城区及其郊县， 值得被看好的是哪个？

2012年成都二手房价到底将应声而降，还是触底上涨？

未来的成都二手楼市的成交和房价，可否还会出现 或者 ？

春江水暖鸭先知，来听听这位见证了十年成都二手楼市的资深经纪人发出的声音。

主持人：高经理也算是历经沉浮的前辈了，请你给我们分享一下这十年成都二手楼市总的状况，在十年来，二手房成交 迷的是哪一年，是不是08年？

高攀：成交 迷的不是08年，2008年成交率其实不低，因为08年当时我在伊诚的红星店，在08年地震完了以后，我们成交量还挺好。从2002年到现在2012年，成交 迷的是在2006年。当时国家出台政策，将营业税的征收年限从两年变成五年。很多业主自己抗不住，客户觉得这一笔税费太多了，接受不了，就导致成交大幅下降。在那一年我见证了很多人，很多经纪公司门店关门、倒闭，或者把自己的铺面转让，自己换行业。我有一个朋友，之前做的挺好，就是因为营业税政策一出，他不做了，他当时代理了一个桶装矿泉水，门店也没有转出去，就直接用之前的中介门店做他的生意。做这个行业，之前有很多人做差价收购的，之前很多夫妻店收房子然后卖出去，吃差价。这一年，却有很多人以低于买进来的价格卖房子。价格低多少？比他们当时买进来的价格低几千块，三千五千的都有！很多人都没有能抗住，因为那时候抗风险的能力低，没有品牌中介，资金实力都不够，所以很多人都关门了

主持人：比如说关门率达到多少？大概你知道的关门的有多少家？

高攀：我看到东光小区，东光这个片区，我看到有40多家门店全部关门，关掉了，不做了。

主持人：整个成都的市场都是这样子吗？

高攀：是的，.当时的“六一新政”，对我们这个行业冲击挺大的。06年当时真的 惨淡，剩下有很多经纪公司，有很多夫妻店，无所事事，每天玩什么？玩牌，打麻将，有的是11点才开门店，下午两点就关门了，关了就出去玩，出去避暑。

主持人：这个情况什么时候得以改观的呢？

高攀：可能是在年底10月份，这一点可以说明成都市市民在接受新鲜事物的能力挺强的，几个月过后还是就接受了。

主持人：那 热的一年应该是哪一年呢？

高攀： 热的应该是07年。07年是成都房市 火的一年，只要是房子，你买了都得赚钱。07年政策好一点，贷款好一点。当时07年的时候，我在4月份成交了一套，东光小区一个楼盘，这个客户买的是一套三房的，70多平的三房成交价格是23.5万，三个月后那个物业，市场上挂牌价格30万。

主持人：直接涨了七万，这个很夸张。

高攀：对，很夸张，夸张到什么程度？以前很多做其他行业的人，看到这个市场好，大家就疯抢，那时候我们做的很轻松，不用你多说，只要你给客户讲，这个房子你买了以后， 赚钱，你要是不买，很多人后面等着要呢。他就会说，行，没有问题。然后我们约房东签合同，就这样定了。

主持人：那一年你们中介是赚的盆满钵满吧？

高攀：对，那时候同行讨论的话题都是这个月你们成交多少，大家见面都喜笑颜开的。

主持人：从07年以后没有再出现这样的盛况了？

高攀：09年好一点，但是没有07年这么火爆。

主持人：如果让你为成都的二手楼市绘制一个曲线图的话，这个曲线图的走势是什么样的？

高攀：我觉得应该是曲折上升的，国人搞 是买涨不买跌。国家现在出台很多政策，让这个房价更理性一点，不要让泡沫太多了，而不是控制成交。对我来说，我希望这个房价能够达到一个理性点，我觉得成都的房价控制在7000元每平就差不多，这样大家都买的起，大家都能买，我不像其他人那样，就盼着房价涨，涨了成交量很多。以后可能成都的房价会上升，因为成都作为内陆城市，配套设施，比如地铁、高铁这些建成的话，对大西南片区发展是很重要的。现在有很多人来说房价看跌，但是我觉得不会跌，不过以后房价上升幅度可能不会这么大了，不会像以前那样报复性增长，现在都是理性回归。

主持人：成都作为中国比较有代表性的城市，房产调控对二手房市场影响也是比较明显的，如果让高经理用一个词语来形容2011年的房地产市场的话，你会用什么词呢？

高攀：这个问题的确提的挺好，如果说真的要用一个关键词来说的话，就一个字吧——“惨”！对经纪人行业来说是如此，对整个中国的房地产来说也是如此。11年，国家颁布实施限购令，又是在新春佳节，有很多客户想节后购房的，结果被限购了，买不了了。限购过后，首先热钱没有了，还有海外资金也撤走了。导致2011年出现有很多的名词，退房潮， 潮……这对这个行业完全掐住脖子一样，觉得要窒息了。在去年，才真正感觉什么是冬天。

主持人：而且去年的市场是一整年都处于一个冰封的的状态。

高攀：的确是的，很多关门的，缩减的，缩店的门店，有一些大的品牌公司，为了后期的发展，也重新做布局，做新战略，也缩店，包括我们公司在去年也是缩减，真的很惨。

主持人：那么今年呢，高经理在之前的访谈中说过，你个人觉得今年的成交是很活跃的，但是从市场反馈的数据来看，1、2月份的成交的数据并不是很乐观，高经理如何解释一下这个现象呢？

高攀：我只能说我们实际结果就是这样的，成交很快，客户下手很快，其实这一波客户都是在去年被积压的那一波客户，因为去年限购限贷，而且首付二手房要达到四成，利率上浮，在政策的调控下，让很多人之前想买房，买不了，今年相对来说政策好一点，相对来说宽松一点，银行放贷，很多客户被释放出来，我们成交的十多单中很多客户都是属于刚性需求，没有改善性的，都是刚需。

主持人：这样你们公司的成交的情况这么好，和你们公司所处的门店的位置是不是有一定的关系呢？你们门店处于锦江区，而 近锦江区的成交在成都几个区域中是名列 的，请高经理为我们分析下原因。

高攀：锦江区老楼盘挺多，90年代初期的，包括60年代的房子都有，外墙还有红砖的房子都有，这种房已经远远不能满足现在成都市的发展需求了，面临着拆迁。现在很多客户，刚性需求的客户，他可能要考虑买这种房 个是居住，满足自己居住的需求，第二个是作为一种长线 ，因为现在拆迁政策都比较好，现在买以后会拆迁，对自己来说还赚了，所以购买锦江区的客户挺多的。这一段时间我们成交来看的话，的确是这种老一点的楼盘成交率大的多。

主持人：高经理可以给我们分享一下，你对成都的六大区域，包括郊县二手房市场的走向的看法吗？

高攀：单一从目前的成交量来说的话，青羊区一直都是 的，但是如果从后期的发展的来说我还是看好锦江区，还有成华区。现在我们公司的规划是这样的，东光小区开始辐射慢慢往成华区辐射；至于郊县，我看重华阳，因为市政府搬迁过去，给那边带来很大的经济发展。华阳这个片区现在的成交率也挺好，那个区域也是 宜居的区域。

主持人：2012年房地产调控进入到一个比较关键的时期，对今年的二手房走势，高经理怎么看呢？

高攀：对今年的走势，两个字吧，“看好”。

主持人：是看好成交？

高攀：对，看好成交，有了成交客户才找到我们，没有成交客户找不到我们。

主持人：对房价有什么看法呢？

高攀：我觉得今年成都市房价涨幅可能在10个百分点，这个涨幅也是在国家的控制范围内的。

主持人：我们再看的远一点，五年后成都的二手楼市将是什么样的局面呢？

高攀：未来五年，我还是看好。首先 个随着地铁的发展，快铁、高铁的发展，成都市未来的发展趋势，会越来越好，但如果说从房价来讲的话，不会再出现以前那种情况，像以前 或者 的情况不会出现，可能会很平稳，处于一个平稳的趋势。

主持人：从成交到房价都是比较平稳的？

高攀：对。

主持人：你 后给我们成都的置业者提一些置业建议吧。你建议大家该什么时候下手，买哪的房子，买什么样的房子？

高攀：对广大购房者来说，买房首先要看自身的需求，你觉得这一套房子满足你需求，你就可以买。关于什么时候下手的话，我觉得房价永远都是明天的贵，昨天的 。

主持人：好的，谢谢高经理，今天我们的访谈就到这里。

高攀：谢谢。