月租3000元/平米 成都 城区商业地产“看涨”

作为川内甚至是中国西部 的稀缺性商业地产，成都 城区的商业物业从来不缺乏争议的声音：一边是高喊租金太高或者售价太贵，以至于经营户“气喘如牛”，另一方面又是品牌商家排队等候入驻、商业物业无人肯出手。尽管在成都商业地产迎来爆发的近两年，上述有趣现象依然在成都 城区广泛存在。

“银石广场1楼位置较好的商铺，租金已经超过3000元/平米/月；其他位置较差的铺位，价格基本也在2200-3000元/平米/月。”新港地产董事总经理张红兵告诉记者，“春熙大商圈已经看齐国内一线城市，正在进行经营理念和模式的更新换代，尽管有诸多的大型城市综合体和卖场放量，但销售价格和租金仍然持续走高。从目前市场形势来看， 城区商圈的物业 价值还有攀升的较大空间。”

从单店到综合体春熙商圈升级换代

“从国际城[ 新消息价格户型点评]南到城北专业市场，新型商业物业和经营模式席卷成都。春熙大商圈的升级换代，同样势在必行。从传统的单店模式到以城市综合体为代表的整合性商业，从街铺到店中店等 商业体，甚至是连接地铁等轨道交通的新客流引入渠道，很明显，商业地产新势力同样‘入侵’春熙商圈。”张红兵认为，新商业物业的诞生，将改变 者和经营者观念。

成都 城区传统意义上的核心商圈，如春熙路、盐市口、骡马市等商圈，已经在人们脑海中留下深刻烙印。但随着目前商业需求多元化的趋势推动，寻求服务性更强的复合商业业态成为必然。在业界人士看来，城市综合体作为复合城市商业、 、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通枢纽等功能的综合体，其发展与城市的发展进程息息相关而又互为推动。

这样的市场态势正在不断进入我们的视野：雄飞 大幅提升太升路、提督街的商业口岸；大慈寺地块项目、九龙仓国际金融 [ 新消息价格户型点评][ 新消息价格户型点评]、铁狮门晶融汇的三足鼎立，让商业 酝酿东扩；地一大道开启的庞大地下商业 ，真正意义上开启成都立体商业新势力；富力[简介 新动态]天汇Mall、茂业百货等多座规模宏大、体量动辄数十万平米的城市综合体崛起，也同样引发核心商圈的区位格局质变……

天价租金面前客户仍然涌上门来

城市的 核心商业区只有一个，其商业物业往往 稀缺性，因此价格高企且无人肯出手。“成都作为辐射西南地区的经济领头羊，社会零售总额位居国内前列；春熙商圈不像远郊的商业体那样放量庞大，总体量有限，稀缺性是导致价格高企的 重要因素。由于客流量和商业资源集中度很高，这就决定了该区域商业物业的昂贵价值。”行业人士认为，“从经营效益和品牌效益进行横向比较，春熙商圈的物业 价值绝不低于北上广等一线城市。”

上海繁华地段的商业物业，一直是被 品、大众时尚品牌和餐饮服务企业狂热争抢的对象。而租户们无论有多 ，只有两个选择：接受天价租金，要么就赶快搬离旺铺为下一个品牌腾出位置。在天价租金面前，不少客户仍然涌上门来。

据记者了解，目前成都春熙商圈多数商铺的租赁价格，已经普遍突破千元/平米/月。

“租金价格在 真实反映市场需求。尽管商业物业的价格已经很高，但 者们并不愿意放手，很显然他们明白这些物业在将来还会有更大的提升。”张红兵认为。

租金高企街铺或为

春熙大商圈的商业类型正在走向多元化。城市综合体提供的商铺、酒店式 、写字楼等，凭借良好的地段和稀缺的市场当量，成为 者们热衷的 关注对象，但哪种物业形态才是 率 的物业品种呢？

“率和物业 水平 的，我推荐的还是街铺。”张红兵认为，“春熙大商圈属于零售型商业集中地，服饰、餐饮等毛利率较高的经营业态比较普遍和 ，能够承受较高的租金水平，这是街铺抢手的重要原因。目前区域市场上的商业品牌进出以及租金高企的态势，正在说明问题。”

“经过对区域物业的调查研判，仅次于商铺的写字楼产品，也有不错的 前景。尽管写字楼一般只有五年的‘期’，但春熙商圈的地段带来的 、采购等便利性，同样让写字楼有很大的 空间。除此之外，价格在万元/平米的个人小 ，适合于上班族的生活需求，同样也可以下手。“张红兵认为。

年进场做生意，除了缴纳一定的押金和每个月的物管费用外，租金为零，这就是日前淮安市区某大型商业广场打出来的“诱人”招商广告。无独有偶，位于市区城南大学城的某大型商业 为了吸引商家入驻，也抛出了同样的“绣球”。这些大型的商业 占据着区域内优越的地理位置，有着完善的配套服务。那么，缘何要给出如此大的优惠幅度？对于希望入场开店的商家来说，该如何看待这“零租金”？占据好地段却没有发挥出应有的商业价值，其原因何在？对此，记者进行了调查。

“零租金”背后是生意清淡

3月8日下午6点半，从淮安商业的“生物钟”来看，应该是商业场所 中比较热闹的时段。不过，在位于市区淮海南路中段的某商业广场内，偌大的一层经营场所却只有 大门口的寥寥几家店面在开张营业，更多的商场内的店家则是“铁将军”把门。这就是目前推出“零租金”入场的商业广场，据一位 商场门口的店家介绍，她是商业广场建好后，首批入场的商户，经营的品种为动漫类礼品。“就是刚开业的那段时间热闹了一阵子，后来生意慢慢就不行了。现在每天只能趁三楼影院散场后才能有些客源，其他时候都比较闲。”这位女老板谈起生意不免语气无奈。而目前她 希望的事情就找到合适的接手人，将铺子盘出去。

一楼如此，二楼的情况也不是太好，在该商业广场的二楼，来自上海某品牌的大型超市内，购物的市民并不多，而在收银台的超市配套商业区，不仅没有其他商户入驻，而且不少崭新的超市购物篮与购物车摆放在一起，有些已经落上了灰尘。

同样是零租金入场，位于城南大学城的某商业广场，目前的招商情况也不太乐观。在该项目现场，记者看到两排商业街上，已经开张的店家不足15家。据一家开张不久的小礼品店的店主介绍，她是附近的某高校的大三学生，因为看到有零租金入场的广告才过来试试的。她告诉记者，这个商业街建成已经有一年左右的时间，这些临街商铺大多数是对外出售的。因为这个商业 周边以大学生为主，商业的寒暑假特点明显，加上过去一直没有形成商业氛围，所以，致使周边的商业一直没有兴旺起来。

商铺承租人少，购买商铺的买家也苦恼不已。张先生是大学城周边某高校老师。2010年，他 了该商业广场的商铺。当初主要是看中这个项目未来的 ，可是如今一年多过去了，自己的商铺还没有租出去。对此，张先生也比较着急，不过，对于未来的前景，张先生还是坚持自己的判断。“体育 建成，周边小区入住率提高，移动呼叫 落户，这些必然会带动城南大学城商业的发展。”张先生说道。

经营是一场寂寞的长跑

与冷冷清清的经营商户相比，位于市区淮海南路上的某商业广场一年前的招商宣传还是相当地“诱人”。据该商业广场一楼动漫礼品店的女店主介绍，当初进场的时候，商家宣传是要打造成像南京新街口莱迪地下广场那样的购物场所。

在采访中，记者也了解到，该商业广场进行项目推广时，宣传项目定位为大型时尚流行前线，主要面向城市追求流行和潮流的青年群体。商铺均以小面积分割，硬件设施采用高档配置，经营商户仅需1.5万元起就可经营一个时尚商铺。可是，开业之初的灿烂并不代表 的辉煌，经营可能更像一场寂寞的长跑。

业内人士分析，许多商业地产项目在开发经营的过程中,存在着一种奇特的现象:这些商业地产项目在前期都会以漂亮概念大肆炒作,但在进入经营阶段后却变得面目全非。原因一方面在于，目前国内购物 同时间明显放量， 开发增幅巨大，必然导致众多开发商在同一时间段开始招商、运营，同业竞争当然会导致招商紧张。所以，不少当初承诺的大品牌 终没有如期入驻，这必然使得整个商业项目的档次和定位无法得到提升。另一方面，因为开发企业对于商业经营了解不多,因此,商铺前期销售火热,但到了后期的经营阶段就明显杂乱无章。

“现在生意虽然不太好，不过毕竟还是处于开始阶段。在新的地方做生意都需要捂，现在进场成本低，等以后热起来了，想进还不一定能进来呢。而且现在商家不仅推出了零租金入场方案，同时还打算再招几个大品牌的商家进来，所以我还是打算坚持下去。”虽然目前的经营状况不太理想，但是在淮海南路某商业广场一楼经营小饰品的孙小姐对于未来依然充满期待。

产权商铺 还需谨慎

尽管商业地产的开发 大，但商业地产“门槛高、投入多、风险大”的特点亦是业界公认的事实。不少业内专家认为，没有好的经营模式，有钱也不一定能做好商业地产。

同时，现在不少商业地产的销售模式也容易造成商业经营的失败。在采访中，记者了解到，目前，不少商业地产开发商流行的将商业物业化整为零进行销售。也就是将整层商铺进行内部分割，然后进行 销售。这种方式很容易为后期经营管理埋下了败笔。因为这样的操作方式容易造成产权多元,经营管理公司难以进行统一招商、统一经营管理。开发商这种做法,无形中将风险和责任转嫁给了一个个小业主。这些着眼于短期 的散铺各自为政,谋求个人利益的 化,而忽略商业项目整体定位的统一性,同时造成同一商场内不同商铺的经营效果悬殊,这样也就容易增加经营风险。

那么购物广场类的商业地产究竟应该如何 ？对此， 专家指出， 产权商铺也不是不可以，但一定要找准好的行业，比如位于水门桥附近的财富广场数码城的产权商铺，就是比较成功的案例。此类商业属于热门的科技数码行业；或者是要有好的市口，比如淮海广场周边商场内的产权商铺；或者要有实力的开发商，比如水渡口广场的万达广场。同时，板块商业也是一个不能忽视的因素，而就板块商业能否形成规模，主要取决于交通可达性及人流的集散能力。如淮海广场周边，均为传统的商业所在地，有多趟公交车途经，其承载的流动人口规模及人流的聚集和疏散能力都远远超过其他板块。