3.15维权日：楼市六大诱骗购房伎俩 购房者该如何维权

2012年，房价 之势呼之欲出，商品房销售的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益 化作准备。而对于购房人来说，优惠条件有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的陷阱。为此，本网编辑将其进行了综合整理，希望能对市民买房有一个提醒作用。

一、大定小定多少都收

调查:购房者只要表现出一点点购房的意向,销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了,如果不交付定金可能就卖完了,要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金,销售人员就会要求客户先交小定,然后要求客户次日交齐大定。如果购房者在约定的时间内未能前来,所付定金就不予退还。

律师提醒:根据《担保法》第89条规定,给付定金的一方如果不履行合同,无权要求对方返还定金;接受定金的一方不履行合同,则要双倍返还定金。因此,购房者无论缴纳小定、还是大定时都应谨慎,不要轻易缴钱而陷于被动。同时,根据《 人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

二、随意虚构赠送面积

调查:“33平方米的单身 '变身’55平方米的小复式”、“”、“两房变三房”……赠送面积成为时下部分楼盘诱人上钩的重要营销手段。

案例:受赠送面积吸引,李先生购买了盐田区海滨假日雅居的一套房子,但随后他和其他17名业主却联合将开发商告上了法庭。李先生说,海滨假日雅居2007年7月开盘时,开发商深圳市鹏广达公司与三洲田公司宣称“赠送超大入户花园,5．7米 ”,样板房也俨然一个小复式。

但是,在签合同的时候,业主们被要求在3 内签订 合同,并附加一份“委托书”,让购房者委托一家叫“裕达”的公司免费填平赠送的天井面积。去年楼盘入伙时,业主们却发现,开发商当初承诺赠送的面积并没填平,而是一个从1楼通到19楼的天井。而且,天井实质是开发商为减少支出土地出让金,隐瞒政府有关部门“偷来”的面积。

律师提醒:发展商本来就是在追逐利润,没有理由平白无故赠送面积给业主。购房者在购买新房时,在开发商诱人广告面前要头脑清醒,签订合同时,一定要细看合同条款,涉及到赠送面积,要弄清楚该赠送的面积是否合法,是否与规划相符,如果变更了规划,是否办理了相应的变更手续。发展商要购房者签订委托书,购房者一定要仔细审阅委托书的内容是否合法,否则,赠送的面积可能是“违章搭建”,存在被拆除或者其他不利法律后果的隐患。

三、无中生有引人入彀

案例:日前,南山区某楼盘5位业主将某开发商告上了法庭。原因是业主们发现当初卖房的时候建设的漂亮花园到了入伙时竟然消失,地上停车场又被开发商擅自更改为绿地。

在开发商售楼广告上,原是市政用地的楼盘南边区域,被开发商描述成楼盘的花园:亭台楼阁、小桥流水、露天咖啡广场……多位业主向记者反映,2004年该楼盘销售期间,他们主要是看中了该楼盘的花园环境幽美,交通便利等 ,但到了入伙的时候,楼盘南边的园林却消失了。业主们查阅规划局的档案后才发现,售楼书上所显示的绿化带原来是市政公共用地,根本不在该楼盘的建设范围内。

律师提醒:“为了防止开发商擅改规划导致交楼时货不对板,业主在收楼时要仔细查看物业公共部分与规划文件和设计图纸是否相符。”开发商在交楼时,都应按相关规定把楼盘的竣工验收文件及图纸、用地及工程规划许可证等进行公示,业主要仔细对照实际与上述文件、图纸要求是否相符,尤其是公共部分的规划,譬如该案例中的地面停车场是否建有等等。如果不符,业主暂不要收楼,可咨询法律专业人士,根据情节严重程度,对开发商起诉要求退房、赔偿违约金、恢复原状,或向规划主管部门投诉追究其 责任。

四、制造现场热销假象

调查:在销售现场,开发商总是在销售兴旺的气氛,经常会在售楼 的房源公示栏上打出“售完”的字样,或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元,让购房者觉得已经没有多少套房屋。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛,让购房者产生紧张感,在没考虑清楚的情况下,一冲动,就签了合同,交了钱。

律师提醒:楼盘房源的信息可以在国土部门的网站上查询。同时,开发商在现场提供的销售消息应当真实准确。如提供虚假信息导致购房者做出与其真实意愿相背的行为。购房者可以根据《合同法》第54条的规定来申请撤消该行为,并要求开发商赔偿损失。购房者在销售现场应保持清醒,谨慎抉择。

五、样板房被悄悄放大

调查:一些开发商为了使空间看上去更加通透、视觉舒适,往往使用高亮度照明,并打通一些墙体,做成开放型厨房或透明式卫生间,这对于实际居住来说都是不实用的。一些开发商为了让样板间看上去更宽敞,会将样板间做得比实际房间面积大一些。而购房者不可能看样板间时找开发商要建筑图纸,并拿尺自己丈量。

案例:张女士说到她 近买的一套房时,“样板间装修做得细 了,可交房时一看自己买的房子就没那么好,很多材料都是劣质的,地砖有裂的不说,卧室地板颜色也不匀,卫生间台盆和厨房橱柜接缝里的腻子膏抹得里出外进,装修费花得真不值。”

律师提醒:现在售楼样板房通常有两种,一种是设置在售楼部附近的样板房区,而另一种则设置在楼盘的现场。设在楼盘现场的样板房失真的可能性较小一些,而设在售楼部附近样板房区的就有“放大房”的可能性存在。同时,应该对自己看中的“意向房”进行实地考察,仔细查看一下自己有心购买的意向房。由于没有经过粉饰,墙体、梁、柱的裂缝在这个时候都很容易被发现,此外消费者还可以观察门窗的质量问题。在查看过程中,消费者还应该重点看有无渗水对于买顶层住宅和 层住宅的业主, 是下雨天去考察,对渗水问题和排水不畅的问题,可以及早发现。

六、包装虚幻核心卖点

调查:90％以上购房者对楼盘的 印象来自售楼广告。开发商通过全方位包装楼盘核心卖点信息,如“奢华生活”、“品质人生”、“尊贵选择”等等。

案例:陈先生被宝安区某楼盘一则短信广告打动,广告称,该楼盘为成熟社区,拥有 园林、豪华会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身 、多功能游泳池等,小区配套设施一应俱全。尽管该楼盘价格比周边楼盘高出不少,但陈先生羡于其 的居家环境,还是与房地产开发公司签订了商品房预售合同。今年收楼时,陈先生发现该小区除了幼儿园、商店、邮局之外,其他配套设施都没有,广告中的“园林”也仅是普通绿化……

律师提醒:根据有关规定,商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请,没有法律约束力,只有在规划范围内的具体明确地说明和允诺并且对合同的订立以及价格的确定有重大影响的,才视为要约。因此,对于那些模糊的广告词不要当真,不要为这些广告所描述的“未来生活”所迷惑,多关注地点、交通、房屋质量等。购房人还可以要求将其广告许诺中核心卖点写进合同。购房人要进行实地考察,并到规划部门了解城市的规划, 是楼盘所在区域的发展规划和周边配套。要仔细查看预售合同附件中的小区总平面图。对于平面图内含糊不清的部分,应该要求标注上文字并盖章确认。

规避购房陷阱 买房前应做好9大准备

在楼市拐点时期买房，该如何避免陷入开发商的陷阱呢？对那些购房者来说要做好九大准备。

、密切研究政策动向，谨防掉到“空里”。政策大方向对购房者来说，是必须研究的，当决定买房前一定要考虑好应对措施。有购房者就有这样的经历，年初看好了一套房子，已经按照20%的调控前政策付清首付，结果因为首付比例提高，贷款收紧，而房子 后没买成。

第二、远离 风暴 。越是被热炒的区域，泡沫也是越高，调控受到的冲击也将会越大。敏感期买房，当然要避开热炒区域，转向 ，才能尽量减少房价下跌带来的财产缩水。

第三、贷款购房要注意三要点，一是首付承担能力，二是贷款政策的稳定程度，三是预留至少三年的贷款还款准备金。做到这三条，就可以贷款买房了。

第四、买房不要只听信开发商的“忽悠”，开发商给你看的楼盘周边远期规划，能不能实现是个未知数，一定要仔细考量，有必要时请教相关专家。“画饼”不能充饥，买房也要现实点好。

第五、理性看待 性商业商务 。因为 ，很多开发商大打产权酒店或者小户型 的产品。标榜着管家式物业管理、或者以租代售 回笼快等。但是商业性产品，本身价格就偏高，在楼市敏感期，走势更加不确定，买前一定要多考量。

第六、买的没有卖的精，开发商的小算盘打得那是一个精。现在房子不好卖，开天花乱坠的条件先把客户忽悠来买房是 要务。但是一旦购房合同签了，想不买是不大可能了。所以买房签预售合同条款要字斟句酌地研究，千万别中了“陷阱”。

第七、现在很多楼盘，一来为了提高价格，二是为了追随潮流，很多都是全装修房。买这样的房子，当然在入住的时候会很省心，但是交房前却一定不能放松。全装修房的验收和质量审核一定要做细。

第八、购买 房要谨慎，目前很多消费者买房 关注的就是 资源，就是所谓的 配套。如果是冲着这个区购房，买前一定要事先做充分扎实的调查研究，不要轻信广告的迷人表白，而应该切实前往 主管部门一探虚实。

第九、购买“”周边的商品房要谨慎再谨慎。“”多是在楼市 火爆的时候，被炒作出来的超过实际价值的土地。因为拿地成本高，“”的房价也必然不低，也会拉动周边房价跟着 。所以，这个时候购买 周边的房子，就要想好再出手，要是能砍价则一定要多砍点。

3.15维权正当时 购房者该如何维护自身权利

办理房证 卖房者要担责

面对没有房证的烦恼，购房者应该如何为自己维权呢？沈阳市房地产交易权属登记 的工作人员告诉记者，超过合同规定的办证时间还不能拿到房证，就得通过有效途径维护合法权益。首先，和开发商协调交涉，什么原因造成不能按期办理房证，还要等待多久，并拿出解决双方合同违约的意见和办法。其次，如果双方意见分歧较大，无法取得一致，就得采用司法诉讼方式维权了。

辽宁同泽律师事务所夏文林律师表示，关于开发商违约购房者得不到房产证的情况，都是咨询的多，但真正打官司的很少。尽管对自己有利，但不少购房者都嫌打官司麻烦，只是被动地选择等待。夏文林律师称，遇到开发商违约，购房者同样可以通过法律武器维护自己的权益。在《 人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有着明确规定，未办理房产证的，应按商品房买卖合同约定承担违约责任，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，购房人可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。出卖人应承担违约责任分三种期限：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋 权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

夏律师称，如果开发商办理房产证，业主是可以选择协商或诉讼的方式，根据合同约定或者法律规定来追究开发商的违约责任。

一房多卖 要求开发商返还购房款

上海市嘉诚律师事务所主任张嘉兴律师：在房屋销售时，开发商为谋私利就同一套房屋签订两份甚至多份购房合同的现象时有发生。这种行为不仅破坏了房地产市场的交易秩序，有的甚至触犯刑法，构成合同诈骗犯罪。

陈先生来信所询问的两个问题，是在处理一房多卖案件时必须解决的重要问题。首先，同一套房屋存在数份购房合同时，只能确认履行其中一份合同。确认的原则是:一般情况下，以时间先后为序，认定履行 先签订的一份购房合同。但是，如果先签订的合同没有经过房地产交易市场登记备案，而后签订的合同却作了登记备案，则应当认定履行经过登记备案的合同。其次，购房者签订的合同因开发商一房多卖而解除，在以前的司法实践中，法院处理这类案件往往判定开发商返还购房款，支付利息。如果开发商的一房多卖行为造成购房者其他损失的，据实赔偿。这样的处理方法，客观上产生了一定的副作用。有的开发商利用一房多卖的手段，先收取购房款，拖一段时间后或者经法院审理判决后，再予以归还。这实际上是变相地向购房者贷款。为了惩戒房地产交易中一房多卖的违法行为， 人民法院于2003年4月28日颁布并于同年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，因一房多卖而解除购房合同的，购房者除了请求返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

律师提醒购房者：为了避免落入开发商一房多卖的陷阱，建议你在与开发商签订购房合同前，凭本人身份证或委托律师，去房屋所在地的房地产交易市场查询你所欲购买的商品房是否已作了交易登记。如果作了交易登记，这就意味着这套房屋已经卖出。

延迟交房 可要求开发商签订商补偿

开发商违约延期交房

位于重庆市黔江区城南街道河滨南路的“观山水”楼盘，是重庆金港房地产开发有限公司入驻黔江区后开发的 个房地产项目，总面积16万方，其中C、D栋商业楼500余套。根据开发商与购房者签订的购房合同约定：重庆金港房地产开发有限公司（甲方）应该在2011年3月26日将验收合格的商品房交付购房者（乙方）入住使用。可是，到了今年4月初，“观山水”楼盘的c、d栋商业楼依旧没有完工，此事激怒了该楼盘的众多购房者。尤其是一部分尚在租房居住的购房者更是心急如焚，天天盼望早点入住新房。

购房者维权上访索赔

“我们的合法权益遭遇了损害，既然开发商违约了，就得给予我们补偿。”李先生告诉记者：“我是为孩子 才在城里买房的，此前一直是租房过日子。眼看着交房的日子 天的近了，可是房子迟迟没有竣工，现在租房的费用一涨再涨，把我老婆都急出心病来了。在我们多次与开发商协商未果的情况下，于是，众多的购房者向黔江区人民政府上访”。庚即，黔江区政府责成城建、国土、规划、城南街道办事处等部门调查处理。

补偿协议签订购房者息访

面对这样的合同纠纷，黔江区城建、国土、规划、城南街道办事处等部门坚持“群众利益无小事”的原则，急事急办。据悉，相关部门召集开发商和购房者代表多次就补偿事宜进行了座谈，责令开发商及时有效地解决。4月8日，重庆金港房地产开发有限公司与“观山水”楼盘的c、d栋商业楼的购房者达成《金港．观山水楼盘的c、d栋延期交房补偿协议》，商定交房期限延长至2011年5月26日，在延期的时段内对c、d栋的购房者进行一次性补偿。

黔江区政协委员、重庆森平律师事务所李炳森律师说：近年来，商品房的买卖合同纠纷呈上升趋势，显现出诸多问题，随着全民普法工作的深入开展，公民法律意识日益增强了，职能部门为民服务的执政行为也得到进一步的深化和规范，像“金港．观山水”这样的事件也将会越来越少了。

对不合理收费购房者应大胆拒绝

收楼时面对不合理收费 购房者应如何维护自已的合法权益?

一、发展商或物业管理公司向业主收取任何费用，都应向业主提供合法有效的收费依据。收费依据 重要，包括购房合同，物业管理协议，业主签字认可的业主公约等文件，以及法律法规和政府有关文件等。

二、业主在签订购房合同时包括补充协议、物业管理协议、业主公约等文件时要认真审查。如有关于收费的约定，要查清那些是合理合法的收费，那些不是，必要时要求开发商和物业管理公司提供收费依据。如对方不能提供合法有效的收费依据，业主有权拒绝签字，并有权拒绝任何不合理收费。

三、收费有几种情况：有些收费是双方约定的，有些收费是法律法规或政府文件规定要交纳的，有些收费是法律法规或政府文件禁止的，还有些收费法律法规或政府文件没有任何规定，双方也没有约定的。属于 、第二种情况的，业主应该交纳，属于第三、第四种情况的，应该予以拒绝。

遭遇霸 条款 应要求开发商退还定金

日前，福州林先生看中一套房子，没多想就交了定金10万元。后来签订合同时，他发现合同中不少条款是霸 条款，又后悔了。

林先生说，销售合同中约定按套计价。如果开发商面积少于3%，购房者无权要求开发商赔偿；如果开发商面积超过3%，购房者要按实际多出的面积付房款，无权选择退房。合同中要求购房者在30天内办理完成贷款手续，否则每天支付违约金万分之五，而开发商交房的违约金是每日10元。

林先生想问：合同还没签，如果协商不成，他可以要求退定金10万元吗？

根据 人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，在合同没有明确约定的情况下：当商品房的实际面积与合同约定面积不符时，如果面积误差比 值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；面积太大且误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，面积过小且面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

如果商品房买卖双方当事人就合同的具体条款无法达成一致意见，根据规定，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”的情形，那么出卖人应当将定金返还买受人。林先生遇到的情况属于“因不可归责于当事人双方的事由”，开发商应该退还定金。

律师提醒

为了避免与开发商发生不必要的纠纷，建议购房者交付定金时，尽可能要求开发商提供其拟定的商品房买卖合同的范本，以便决定购买并交付定金。

新购房屋出项严重质量问题 可要求解除合同并索赔

随着中国住宅建设和房地产 的飞速发展，商品房质量问题引起的纠纷呈不断上升趋势。在购房者与开发商在房地产市场中所处地位的对比来看，购房者明显处于弱势地位。购房时几乎不能对购房合同进行修改，购房后碰到问题不知所措。很多购房者在发现商品房质量问题后不知如何索赔；也有很多购房者对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果是输了官司又赔钱；更有很多购房者对于收房手续不当一回事，入住后才发现严重质量缺陷。

关于房屋质量问题处理的相关法律规定

《 人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”

出现商品房质量问题后怎么维权

1、商品房主体质量不合格。

商品房主体质量不合格，法律规定不得交付使用，这样的房子不应通过验收。但是现实中确有主体不合格的房子通过验收为合格并交付使用的情况。在此种情况下，购房人如果认为房屋主体质量不合格，首先应该向工程质量监督单位申请重新检验，经检验确属主体结构质量不合格的，根据《 人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十二条以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，购房者有权解除商品房买卖合同，即退房，并要求开发商赔偿损失。协商不成可以起诉。

2、房屋主体质量合格，但房屋因有其他质量问题而严重影响正常居住使用。

“严重影响正常居住使用”是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身安全、财产安全及正常居住使用。购房者订立合同的目的是购买使用功能正常的房屋，开发商交付的房屋不能让购房人实现使用目的，构成根本违约，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。此种情况下，在协商或诉讼过程中要对房屋质量进行鉴定，证明质量问题的客观存在、损害结果的存在以及他们之间有因果关系。

3、房屋存在其他质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。

在这种情况下，开发商存在部分或轻微违约，尚未达到根本违约的程度，所以购房者不能要求解除合同并退房。依据相关法律规定，如果在保修期内，开发商应当承担修复责任，如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。此种情况也需要作出质量鉴定。