2012年大房企将死掉一批 信托公司张网以待

2012年的信托公司似乎显得有些迷茫，继银信合作和房地产信托两大业务领域被严格控制之后，信托公司在探索和挖掘高利润来源的道路上，一直未有停歇。

在房地产调控继续深化的背景之下，行业的兼并重组将不可避免地到来。那些“先知先觉”的信托公司，已然开始厉兵秣马，准备在房地产并购中分得一杯羹。

地产业洗牌中的机遇

“虽然还没有开始做房地产并购业务，但一直在准备，包括项目的储备、人才的招揽以及相关知识的学习等。”一位信托公司人士告诉《 财经日报》记者。

上述人士提到的房地产并购，目前并没有大规模出现，但是基于目前房地产市场的形势以及调控政策坚定不移的趋势，在将要出现的房地产行业整合中，信托公司若想“抢滩登陆”，提前做好“功课”就显得十分必要。

从政策面来看，今年的楼市调控将继续从严。3月5日，国务院总理温家宝在2012年政府工作报告中指出，“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、 性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”

实际上，业内人士对于 在楼市上的态度早有预期。去年12月，中坤集团[简介 新动态]董事长黄怒波在接受本报记者采访时表示， 表现出坚定的决心，调控将延续高压，楼市将进入漫长的冬天，“政府已有的调控成果并不会轻易放弃，开发商要做好心理准备，明年房价和去年、前年相比，会下降30%左右。”

“房地产资金链十几年来从未如此紧张过，”黄怒波预计，2012年将出现行业洗牌，“中小开发商肯定要退出去的，大企业也会死掉一些。”

大规模的并购机遇虽然并没有到来，但从去年的情况来看，房地产行业并购已经在 并购的浪潮，而这一趋势极有可能将得以延续。

清科研究 提供给本报记者的数据显示，在2011年，能源及矿产、房地产、机械制造、生物技术/医疗健康等行业并购 并购浪潮。房地产行业居并购市场第二。2011年房地产行业完成的并购交易数量为113起，占并购总量的9.8%；并购交易金额达到54.49亿美元，占并购总额的8.1%。

三方参与并购

对于信托公司参与房地产并购，房地产 基金联盟秘书长闫宗成告诉本报记者，主要涉及三个主体，收购方、被收购方和信托公司，“房地产行业兼并重组，肯定需要各种金融工具和金融产品的支持，信托具有极强的灵活性，能够以发行信托计划、与房地产私募基金合作等方式参与并购。”

从项目供应角度来看，调控政策使得房地产市场低迷，开发商转让股权在市场上时有出现。北京金融资产交易所网站显示，海南金萃房地产开发有限公司35%股权在该所挂牌转让，转让方为持有海南金萃50%股权的海南建信 管理股份有限公司。在2010年，海南金萃主营业务收入为0，利润总额为-115.67万元，净利润为-120.65万元。

一些上市公司在近期也纷纷剥离地产业务。近日，中恒集团宣布，以5.46亿元转让旗下房地产业务，武汉控股将现有房地产业务置出，铜峰电子拟出售持有的铜陵中泰地产有限公司全部股权。另外，国资委要求央企突出主业，包括东方航空在内的央企也着手转让房地产资产。

从项目的需求方来看，对于资金储备充裕的大型开发商来说，并购将为其低价拿地或在建工程、迅速拓展开发区域、提高资金周转带来极大便利。

近年来，地产“龙头”万科[简介 新动态]一直通过并购的方式拿地。正略钧策管理咨询顾问龚超表示，2005年截止到如今，万科已耗资数百亿完成百余起收购。通过并购、合作来扩大业务，是万科近年降低土地成本的惯用策略，其目的一是通过并购进入之前没有开展业务的地区，实现其战略地域布局；二是通过收购成品项目或成熟土地，节省开发时间，从而降低成本。

但是，并购需要体量庞大的资金，而信托具有募资上的 和极强的灵活性，因此在房地产并购当中，信托公司大有可为。

北京信泽金理财顾问有限公司总经理 巍告诉本报记者，房地产并购很可能成为信托市场的一个亮点和业务增长点，一些信托公司正在积极开展此类的业务探索，包括设立基金、甄选合作伙伴、储备项目、招揽人才、完善风控、提高后期管理能力等。信托机构在开展房地产并购业务的过程中，既要发挥自身的灵活创新 ，更要在价值发现、资金 、风险把控、 服务等方面体现出专业的资源整合能力。

信托的角色

业内人士认为，信托公司在参与房地产并购的过程中，更多的是扮演着为收购主体融资的角色。

巍曾在《中国建设报》上撰文阐述，房地产并购信托是指信托公司通过发行信托计划的方式募集资金，并采用贷款、股权 或者权益 等多元化的资金运用策略，在灵活配置资源和专业防控风险的基础上助力合作伙伴完成房地产并购。这是金融资本与产业资源在并购整合领域的一种有益尝试，有助于盘活房地产行业的存量资产和提升房地产企业的专业化服务能力。

不过，从目前市场上来看，该类产品可谓凤毛麟角。去年5月，中信[简介 新动态]信托成立一款名为“中信乾景·北京海洋广场股权 集合信托计划”，该计划分三期募集优先级资金，总共12亿元，募集的资金在中信信托成为新生地产 有限公司（项目公司）100%控股股东之后，向其发放股东借款，主要用于收购北京海洋广场项目物业。

巍认为，目前，带有过桥融资性质的 收购，可以说是房地产并购信托的主流。从收购主体的角度看，可以分为现有主体型和新设主体型。

前者是以现有的存续公司作为收购实施主体，由信托公司提供外部融资支持，在真实收购方的直接主导下完成房地产并购交易；后者是由信托公司主导设立SPV（特殊目的公司），并在信托资金注入之后由其操控SPV直接实施对房地产项目的并购整合。

房地产并购信托的 也颇为可观，上述中信乾景信托计划的预期年 率为11%~13%，高于去年房地产信托产品平均 率10.2%。高 无疑成为吸引信托公司参与的因素之一。前述信托公司人士表示，如果信托公司风控严格、产品结构设计合理、公司实力较强的话，发行这类产品肯定会得到 者认可。

此外，该人士称，“目前房地产信托受到严格监管，但是对信托公司参与房地产并购目前应该还没有限制，所以我们会根据市场情况，适时在这个领域进行探索和尝试。”

逐鹿并购战场

去年房地产并购风起云涌，业内人士认为，今年的地产并购市场竞争将更为激烈，2012年有可能成为中国地产并购的元年。

链家地产市场研究部的数据显示，去年以来房地产行业的股权出让共有183宗，较上年同期猛增六成五，与此同时房地产信托融资到期偿付，可能将成为引发房企并购热潮的导火索。评级机构惠誉也认为，中国房地产商的两极分化将会持续。

实际上，包括房地产私募基金和信托等各路资本，都对并购“蛋糕”虎视眈眈。

在闫宗成看来，与房地产私募基金相比，信托公司缺乏并购能力，“信托主要作为募资平台，几乎 的信托公司都没有并购经验，而房地产私募基金有较强的发现项目、改造提升项目等专业能力，这对于操盘主体来说至关重要。”

巍则表示，单从信托机构的发展特点而言，如果想把房地产并购业务做成长线的、有足够利润贡献度的业务，至少需要在四方面做好准备：一是确定相对明晰的并购标准以及项目筛选机制；二是建立具有较强自主驾驭能力的专业运营团队；三是优化具备风险控制和资源整合等复合功能的后期管理体系；四是完善基金化、流动性较强的资金募集体系。总之，团队和渠道是根本，前期的价值发现能力和后期的风险管控能力是关键。

对于房地产并购信托所蕴含的风险，用益信托分析师颜玉霞告诉本报记者，首先是房地产行业整体的系统性风险，另外要看信托资金介入到并购的哪个阶段，“如果前期介入，风险在于并购项目能否成功；如果中后期介入，风险在于实施并购后项目能否盈利。”

不过，从银监会一系列政策来看，监管层希望信托公司向财富管理和资产管理的方向发展，而信托公司参与房地产并购，主要还是发挥融资的作用。

有信托公司人士直言，“信托公司转型需要过程，并不是一蹴而就，对于并购这个市场我们也在观望，这方面以后如果做大了，不排除监管机构会加强‘指导’。”

房地产并购信托能否再次上演房地产信托的“”？分析人士认为目前仍不好预测，但是与房地产信托融资风险系数高达3%不同的是，信托公司参与房地产并购，可以像上述中信信托产品那样，以股权 的方式参与，而股权 的风险系数仅为1.5%。