迟7月1日 成都二手房交易将按评估价核定计税

据“成都链家”市场研究部统计数据，以当前评估价100万元，实际面积80平方米为例，如果属于已满5年，只需要缴纳1%的契税。以 计税价格计算，当前缴税以及相关手续费用约为2270元-3390元，如若按照评估价计算，缴税及手续费共约10480元， 相差约为7090元。但如若未满5年，当前缴税约为14000元-22000元，7月1日之后缴税约为77000元左右， 差值高达约63000元左右。

成都商报记者近日从成都市地税局获悉， 迟在今年7月1日，成都市二手房交易全面启动参考评估价系统计价征税收。届时，税务部门将运用房地产估价方法，得出当地二手房基准评估均值，然后用评估价对比纳税人申报的交易价，来判断申报的交易价是否明显偏低。如果申报价明显偏低且无正当理由的，则依据评估价来核定计税价格。

现状：想少缴税？房屋中介“想办法”

日前，记者来到成都市房地产交易 附近的一家房屋中介机构。房屋信息栏上，望江楼公园旁边一套2010年的电梯 ，90平方米，总价118万元。记者询问交易税费由谁给，中介说成都的行规是全部由买方缴纳。各项税中营业税 ，税率为成交价的5.6%，达6.6万元。当记者称税太高，老板笑着说：“我们会帮忙想办法的，哪里会让你缴那么多税嘛。”而当记者再询问如何操作时，老板只警惕地说在备案的合同中把总价做下去，税自然就少了，但前提是原来的房东要愿意。

在房地产交易 办税大厅，一位自称代办产权过户的女子告诉记者，代办过户收费100元，只要交易价格比房屋指导价高就行。据了解，二手房交易中买卖双方应缴纳的各项税包括契税、营业税及附加税、个人所得税和印花税。而尴尬的是，如果成交价低于市场指导价，则按市场指导价核税。

成都市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作领导小组（以下简称“领导小组”） 室主任尉国荣告诉记者，成都市城区房屋指导价格 早在2000年确定，而 近的一次调整在2007年，三环路外的指导价格为每平方米2300元，二、三环之间为2600元，一环路以内的框架结构房为每平方米3600元，别墅价格也仅为每平方米6500元。“这个指导价已经偏离了真实的价格，这就给了一些人可乘之机。”

变化：划分19个评估区，评估价每半年调整一次

尉国荣介绍，存量房交易即俗称的二手房买卖。为了弄清二手房真实价格，小组将主城区住宅用房地产分为19个片区。记者注意到，这些区域基本以环线为骨架，在三环内共有16个区域，河流、铁路等对房屋价格影响较大的因素被明显地标注了出来。尉国荣告诉记者，划分基本以房屋大致价格、房屋数量、总面积作为参考，但并不一定意味着那些区域的房价就一定高，只是为了在评估房屋价格时更为方便。他还透露，目前正在通过政府采购选择约13家房地产评估机构。评估价将根据市场情况及时调整，“原则上每半年调整一次，如果市场价格变化比较明显，也可能缩短调整周期，确保评估价接近市场交易价。”尉国荣说。

其实，早从2010年7月起，温江和都江堰就开始在全市范围内率先试点二手房评估计税。以温江区为例，从当年7月1日到9月29日不到三个月时间，入库税款就达1270.78万元，同比增长47.64%。而评估计税每平方米增加了200元到1000元不等。而市地税局统计，当年下半年两试点区域二手房平均计税价格比正常时期增长了28%。

问题：价格评高了？四种途径可解决

评税系统为二手房交易戴上了“紧箍咒”，评估的价格低了，买卖双方皆大欢喜，但如果评估的价格太高，有异议怎么办？尉国荣介绍，如果纳税人觉得价格评得太高，可向房地产交易所在地区主管地税局提出复核申请，地税部门须派人进行核查，看是否有正当理由。“正当理由可以是因为急需用钱，或者隔壁修了个垃圾站影响了房价等等，但必须要合理。”尉国荣说。

纳税人也可以委托具有二级以上资质的价格认证机构进行个案认定，地税部门将参考价格认证机构的认定结果，确定房屋的交易计税价格。纳税人也可以在领导小组指定的房地产价格认证机构对所交易的存量房进行价值核定。地税机关根据价格认证机构的认定结果，确定计税价格。“以上三个途径都行不通的话，纳税人可以申请 复议，对 复议也不服的话，可以向人民法院起诉。”尉国荣说。不过领导小组专家组成员崔太平告诉记者，在评估房屋价值时，一般都会略低于实际价格，否则会造成 成本的大量增加。

影响：将抑制 、投机性购房

尉国荣认为，由于以往在二手房交易中存在漏洞，助长了有的交易双方及中介机构编造阴阳合同偷税、扰乱房地产市场，二手房地产评估计税 直接的效果将是抑制投机、 性购房行为，加强房地产市场的宏观调控。四川法济律师事务所主任律师高永东告诉记者，按照备案合同效力大于其他合同的原则，签订阴阳合同时如果买方不按“高价合同”支付房款，打官司时对卖方很不利。对于该做法是否是在为房产税征收作准备，尉国荣表示“完全是两件事情”，成都也未接到任何试点房产税的通知。

记者采访了多家二手房中介机构，他们一致认为， 近两三个月二手房成交量已经在回升，而受二手房评估计税消息影响，接下来几个月可能会出现二手房交易高峰。不过从长期来看，实现“一房一价”更有利于二手房交易健康发展。虽然在短期内可能会出现一些影响，但影响不大。成都链家市场分析师成蕾认为，由于不同房产受到税费调整的影响不尽相同，因此新的计税方式只是对于二手房市场的部分房源交易存在影响，比如144平米以下、满5年的房产税费增加较少。新的征税政策在长久看来，将有助于促成成都二手房价继续回落。（文中机构数据仅供参考）

成都商报记者 杜娟

名词解释

“应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管”是指由税务部门运用房地产估价方法，得出当地存量房基准评估均值，然后用评估值比对存量房交易时纳税人申报的交易价格，判断所申报的交易价格是否明显偏低。对申报价格明显偏低且无正当理由的，依据评估价值来核定计税价格。