100米高处不胜“寒” 解密成都超高层住宅

晚上六点四十，廖小姐将车停在每月花300元租来的地下车位上，停车然后乘电梯回到37楼的家。开发商卖车位的时候，她有事没赶上，现在只有租车位使用。廖小姐住的楼盘叫外滩，位于九眼桥头，去年才搬进去住。开发商在25亩地上盖了41层的五栋楼，约1200套房子。据廖小姐透露，目前外滩社区的入住率大约有80%，所以廖小姐这种有车一族要住这里，只能租车位。

根据我国使用的建筑规范，住宅建筑高度超过100米（或者超过40层）的房屋，称为超高层。对于业主而言，超高层的居住体验完全异于普通高层，廖小姐就说，37楼比目前城东大部分房子都高，视野很好，春节的时候，在楼上可以看到很多地方漂亮的烟花。每天晚上，在自家的阳台上，廖小姐也可以看到九眼桥漂亮的成都夜景。

不过，住在超高层之内，也并非只有漂亮的风景。安全问题、用水问题、电梯的使用问题都会对居住产生直接影响。对于此前鲜有超高层住宅出现的成都来说，这些都是房产界需要面临的新问题。而随着超高层住宅越来越多，成都市民不得不开始面对可能住在里面的全新生活。

不胜寒之高低分区 不胜寒之公摊

供水可以分，但电梯还没实现

尽管37楼可以看到成都的漂亮风景，但是也有让廖小姐感到头疼的问题，比如超高层住宅的电梯就没有像部分写字楼那样进行高低分区：在出门或者回家的高峰期，如果电梯里站了十个人，可能每个人都要到不同的楼层，也就是说，在她到家之前，电梯得停很多次，如此一来高楼层的住户到家时间会大大增加，廖小姐说，她到家 多用了近三 。不过这些超高层里的电梯其实速度并不慢，龙湖世纪的负责人说，如果中间不停的话，一 可以从负一楼直接到45层的顶楼。

虽然电梯还没有实现高低分区，但是用水的高低分区在一些超高层住宅里已经实现。据成都商报记者了解，超高层住宅的供水有并联式和串联式两种，串联式无法实现对高低层的分别供应，为了保证高层部分的用水只有逐级增加水压。而外滩采用的是并联式，也就是说高层部分和低层部分分别供水，互不干扰。廖小姐表示，自己住进去之后尚未遇到水压不足的情况。这也是目前她认为住在超高层，并没有感觉到生活不方便的原因之一。

当然，随着住户的增多，超高层住宅的电梯配比也有了大幅的增加，像外滩这些修建年代稍早的超高层住宅，梯户比还是三梯六户，但是现在，很多层数更多的超高层住宅则采用了更高的梯户比配置。万科海悦汇城正在销售的超高层住宅达到了六梯七户，在其他城市，深圳金域蓝湾150米，梯户比是四梯五户，而定位更为 的上海世茂滨江花园则是两梯两户。

不胜寒之公摊

超过20%，钢筋每平米多用120元

根据世联地产的分析，将建筑拔高是消化容积率，降低建筑密度的主要操作手法之一。

目前成都的几个超高层项目容积率都印证了这一点，蓝光凯丽香江的容积率是7.8，外滩的容积率10.3，而天紫界的容积率达到了12.7。

对于购房者来说，因为电梯数量的增加，电梯井等公共空间面积增大，购房时的公摊面积比例也不断提升。以万科海悦汇城为例，六梯七户的设置让电梯井的面积大大增加，所以公摊面积达到21%，而一般普通高层的公摊面积都在20%以内。记者在收集其他城市的一些超高层住宅案例时发现，公摊的比例 有的甚至达到了30%。

对于开发商来说，超高层住宅的成本也会大幅增加。龙湖的负责人告诉成都商报记者，仅仅是钢材这一项的开支，龙湖世纪就比其他30层左右的普通高层住宅每平米多投入120元。据业内人士介绍，住宅的高度提升之外，增加的成本除了钢筋水泥等材料之外，还有设置避难层、增加电梯以及在供水系统和安防系统等方面提高标准所产生的成本。

不胜寒之避难层 不胜寒之阳台

没强制要求，能免则免

根据此前我国的建筑规范，强制要求设置避难层的只包括酒店、写字楼等公共建筑，而对于住宅只是建议设置并未强制执行。不过，如今要求在超高层住宅设置避难层的呼声也越来越高。2011年11月1日开始实施的上海市新的《住宅设计标准》，新增了超高层住宅的防火设计，在国内 系统提出了“避难层（区）”的设置规范：每平方米3人、间隔不超15层。

据成都商报记者了解，天紫界、上锦美地等已建成的超高层住宅都设置有避难层，避难层有加压装置，避免烟雾进入，此外还有独立的照明系统和消防栓。据龙湖世纪的负责人介绍，为了保证避难层的实际使用效果，避难层平时很少对外开放。

不过也有将避难层做成休闲空间的，位于红星路一段的上锦美地，避难层设置在25楼，除了物业 用了几间房之外，其余的公共空间是很多业主平时打麻将看风景的地方。而新鸿基在香港开发 豪宅凯旋门，将第62层的避难层做成7大小型主题空中花园，联合组成4层空中会所，这也是成为凯旋门的一大卖点。据记者了解，由于成本较高，所以在目前没有强制执行的情况下，对开发商而言建避难层的原则是“能免则免”。

不胜寒之阳台

高层区域，没有强制封阳台

住在37层的廖小姐表示，自己所在楼层的阳台在交房时已经被开发商用玻璃幕墙封掉，这样导致的直接结果是--同样的户型，自己的房子要比低楼层的住户多出几个平方，买房子的时候多给了两万多块钱。

据成都商报记者了解，对超高层住宅的高层区域封阳台是很多开发商惯用的做法。深圳万科金域蓝湾由于临海，47层的住宅楼从29层起就开始设置抗风玻璃幕墙。同样世茂开发的上海滨江花园、南京滨江新城的项目，在户型设计的时候就很少做大阳台。这样不但保证了外立面的整齐统一，也符合抗风安全的要求。

成都市场却有意外，龙湖世纪就修建了大面积的空中阳台，而且据龙湖地产的负责人介绍，龙湖世纪的高层区域也没有封阳台，而是用更好材质的栏杆来增加安全系数，龙湖世纪全部采用双层夹胶中空玻璃和金属铝板，金属烤漆工艺的栏杆。而超大阳台也是龙湖世纪在销售时的重要卖点之一。

成都商报记者 赵述锦

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178米，不是成都住宅的极限

目前，像外滩这样的超高层住宅楼（楼高超过100米或超过40层，含住宅产权的 ）在成都市共有6座已经建成，除了外滩、南三环内的42层的凯丽香江，红星路的上锦美地，还有九眼桥一环路外侧178米的天紫界、东风大桥头175米的朗御以及高达150米的龙湖世纪1号楼。

而成都目前还有更多的超高层住宅在建，目前位于华阳的万科海悦汇城正在销售分别为44层和50层的超高层住宅，而东三环外的首创也推出了总高150米，39层的超高层住宅百朗峰。此外，东大街上还有即将封顶高达176米的华置都汇华庭，ICC天曜组团的超高层建筑也高达120米，河畔新 2007年就宣布要在项目打造三栋超过150米的超高层住宅。

另外，建设中的成都银泰 ，住宅 楼的高度甚至突破200米。可以作为参考标准的是，北京银泰 的 柏悦府，其主楼的总层数是63层。

外埠经验 外地 超高层住宅

重庆：海客瀛洲

地址：重庆朝天门

楼高：195米、49层

景观资源：

长江、嘉陵江两江交汇江景

深圳：万科金域蓝湾三期

地址：深圳福田区

楼高：150米、47米

景观资源：深圳红树林、海景

上海：世茂滨江花园

地址：上海陆家嘴

楼高：49-55层

景观资源： 黄浦江、外滩

香港：凯旋门

地址：香港九龙柯士甸道西1号

楼高：231米，79层

景观资源：香港维多利亚海湾

一般把 达到40层以上（高度100米以上）的住宅，称为超高层住宅。 超高层住宅，在新《高规》即《高层建筑混凝土结构技术规程》(JGJ3－2002)里规定：10层及10层以上或高度超过28m的钢筋混凝土结构称为高层建筑结构。当建筑高度超过100m时，称为超高层建筑。超高层住宅多为30层以上。超高层住宅的楼地面价 ，但其房价却不低。

超高层的界定

超高层的界定在不同国家有所不同。 在中国，民用建筑按地上层数或高度分类划分应符合下列规定： 1、住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅；

2、除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；

3、建筑高度大于等于100m的民用建筑为超高层建筑。

1972年8月在美国宾夕法尼亚洲的伯利恒市召开的国际高层建筑会议上，专门讨论并提出高层建筑的分类和定义。

1、 类高层建筑：9-16层（高度到50米）；

2、第二类高层建筑：17-25层（高度到75米）；

3、第三类高层建筑：26-40层（ 到100米）；

4、超高层建筑：40层以上（高度100米以上）。

超高层住宅的特点

超高层住宅多为30层以上。超高层住宅的楼地面价 ，但其房价却不低。这是因为随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。

另外，超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在 或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。

超高层住宅的弊端

自从美国“9·11”事件造成世贸大楼坍塌之后，人们开始反思超高层建筑的种种弊端。有关调查显示，超高层建筑的弊端不少。 首先，建筑成本高昂。建筑必须使用 先进的建筑材料和建筑工艺，成本很高。建筑成本高，日常管理成本也不低，一些空置率较高的高楼因此不堪重负；

其次，不适用。超高层建筑里工作人员很多，要到达顶层甚至要在楼层中间换乘电梯。如果电梯出现故障，给使用者带来的麻烦更大。上下班的人流高峰，将造成楼层拥挤，超高层建筑周围也会出现人流高峰和车流高峰；

再次，影响城市景观，造成光污染以及诸多环境问题。

危险的还是安全性。超高建筑装修中使用了大量可燃性材料，建筑内部还分布着大量电线电缆，一旦火灾形成，火势会 迅猛。消防部门的云梯只有100米左右，如果300米的高楼出现火灾，根本无法进行救援。此外，还有地震、人为破坏等不可预见性灾难。 中国建筑学会理事长宋春华曾经撰文指出，建筑并非越高越好，超高层楼宇无异于一条竖立起来的街道，存在着安全、内部交通、环境、能源消耗等多种难以妥善解决的问题，纯粹是自找麻烦。可这并不能阻止我国超高层建筑的拔地而起。开发商、 商以及政府相关部门，根本听不进专家的意见，都把超高层建筑作为标志工程、形象工程来搞，视之为地方经济实力的表现。据有关统计，中国大陆超过200米的超高层建筑接近60座。可喜的是，北京、广州已经意识到这可能是一个错误，因此开始反思并有抵制的意思。但愿那些正筹划修建超高层建筑的人们能够清醒起来，不要因为死要面子而活受罪。