后市命运“四支签”？ “ 十年”的时代过去了

下下签：报复性反弹——继续绑架国民经济， 投机类外部资金大量入场……

下签：量价齐跌——硬着陆：泡沫破裂，楼市崩盘……

中签：价跌量升——软着陆：付出一定代价，以价格上的让渡换取市场自我调节的时间和空间……

上签：平价繁荣——平稳过渡：“平价”并非K线意义上的平行走势，并非价格水平从不波动，而是相较于GDP增速、CPI增幅这一系列变量以观之， 是基于“房价收入比”而言，它是指一种始终不脱离大众支付能力的价格窄幅振荡周期……

进入合理房价的微利时代？

在中国房地产复杂的内在环境和外生变量中，合理的房价在哪里？以中国家电行业为例，从暴利时代到微利时代，短短数年，整个行业经历一次痛彻心扉的蜕变，但并未影响整个行业持续健康的发展，乃至坐上 产业之林的宝座。

我们是不是要逐渐接受这个事实，中国房价进入了合理化时代——即微利时代。万科CE0郁亮曾说：“我们要和有暴利可图的时代告别，要向制造业学习，有正常的行业利润水平，通过品牌，性价比等赢得市场机会。”

但是，习惯了暴利时代、泡沫化生存的房企，是否能养成微利生存的能力和品性呢？未来10%甚至5%以下的利润率，是否将是行业的一种常态？

有人指出，中国房地产泡沫和房价高企的根本症结在于 渠道贫乏和 需求难以疏导。股市和楼市是目前为数不多的两大选择，要想从流动性上去除楼市泡沫形成的病灶，建立并发掘多种 渠道，是其要害所在。

我们看到，无论是贵金属、期货、股指期货、乃至境外的对冲基金、资产证券化……它们始终不比中国房地产过去十年给人们带来的 和财富；而变局之后的楼市，财富效应如何显现。除了住宅地产和商业地产， 者从哪儿获取更多的 渠道？

金融产品多样性从何谈起？

就中国楼市的现状而言，房地产的金融属性表现得极其单一。依赖银行贷款，仍然是绝大多数房企融资的主流平台，然而一再紧缩的银根和针对楼市的限贷令，几乎将这根 的动脉捏死。

数据显示，截至2011年底，房地产信托资金余额已达6882亿元，约占信托业总余额的14.8%（另外有一部分信托以

其他名义发行但是 终还是流入房地产行业，但是实际规模难以统计）。其中面向公众发行的集合信托占比约为64%，持续增大。部分居民 从房地产实物转向以房地产信托为代表的金融产品。因此，开拓除银行开发贷款外的资金来源，成为开发商的另一挑战。

因为银行贷款的趋紧，开发商对于其他地产开发融资方式的倚重愈发加强。房地产金融产品多样性，我们将从何谈起？在大变局后，多种多样的金融配套产品是房地产在新时期赖以有序发展的要领——房地产基金，包括公募、私募（PE）两种模式可控渠道的建立；甚至包括房地产信托、民间拆借、境外IPO、已上市企业“定向增发”等一些金融手段，在规范化的前提下，在为银行分担房地产金融风险的同时，又为开发企业提供丰富多元的金融供给，是否是可供预见的游戏规则？

未来进入卖方市场时代？

有数据显示，2011年，地产销售前20强销售额达到8773亿元，市场占有率提高到15%。在行业大变局的背景下，2012年，甚至未来相当长一段时期，行业集中度是否将进一步提高？

我们现在来做一个房产界的“哥德巴赫猜想”，如果中国大地上只存在20家开发商，如果那是真的话，可以预见，真正意义上的“价格同盟”难以遏制，买卖双方的均势格局将被彻底打破，任由房地产“托拉斯”牢牢掌握定价权，消费者权益退到忽略不计，甚至这 早晚会到来——买方市场向卖方市场转移……所以，后市之格局，在建立新秩序支点的同时，必须警惕假以行业集中度之名的垄断经营。

然而，以目前的市场格局和强弱对比，沉默的大多数是否有能力抵御这个时代的到来？这是个问题。

华西都市报记者赖黎明

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“十年”的时代过去了

那些“有枪就是草头 ，十来个人七八支枪”就能当开发商的时代已经过去了。

“十年”的时代过去了……

那个我们依靠超低的利率、过度 的货币供给，过度宽松的货币政策的时代过去了。

那个依靠于恐慌性需求，过度占用资源需求，“为卖而买”的需求支持市场景气的时代过去了。

那个依靠不断 才能活着、才有钱赚的时代过去了。

那个无风险的 、无风险的赚钱，风险过度集中在开发商以外的消费者、政府和银行等其他市场参与者、利益相关者的时代过去了。

——建设部政策研究 主任陈淮