3月成交回暖仅是反弹 并非楼市反转信号

3月份以来，楼市成交呈现回暖态势，北京、上海、广州、深圳、杭州等一二线城市楼市成交量环比大幅攀升，迎来本轮调控以来难见的“暖春”。但仔细观察不难发现，成交大幅攀升是房企“以价换量”激发刚性需求入市所致，仅是市场的阶段性反弹而不是市场反转的信号，在楼市调控依然从严从紧、库存高企、房企资金吃紧的背景下， 促销、“以价换量”仍是房企的首要任务。

对于楼市3月份成交环比大幅攀升的情况应该理性看待，一方面，近期，各地房源供应明显增大，房地产开发商 促销项目增多，加之首套购房按揭贷款额度紧张的状况有所缓解，首套房贷利率回归基准利率等多重因素影响，使得刚性需求得到一定程度释放，成交量呈现上升趋势。数据显示，一季度北京全市新建普通住房共成交了1.6万套，从主要购买人群看，九成是 置业。

另一方面，虽然3月份成交环比较大幅度攀升，但一季度整体市场依然处于 低谷。北京中原市场研究部统计数据显示，20个城市总成交量为22.2万套，相比2011年一季度的30.9万套下调幅度达到了28.3%，环比去年4季度的26.3万套，下调幅度也达到了15.6%。另据某研究院统计，北京一季度总成交面积184.9万平方米，同比下跌18.88%；上海一季度总成交面积272.68万平方米，同比下跌18.34%。

事实上，3月份成交攀升仅是反弹而非楼市回暖反转的信号。

从大的背景来看，楼市调控政策并未转向，一些地方对楼市政策所进行的微调尝试也被逐一叫停。 关于“部分地区房价还远远没有回到合理价位”的表述，也预示着政府调控房价的预期目标仍未达到，调控仍将持续。同时，目前不仅要关注新房的价格走势，也要关注二手房价格的变动。新房价格下调势必推动二手房业主调低报价，反之亦然。也就是说，包括新房和二手房在内的楼市表现，与反转之说距离尚远。

从库存情况看，楼市库存量仍处于高位，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，“供大于求”的格局短期很难改观。

从房企资金面来看，一季度，房地产开发企业资金情况持续恶化，已接近甚至低于2008年水平。上市房企69家公司中，负债占总资产比例超过70%的有23家，超过50%的有57家，负债同比增加的有46家。可以说，当前房企的 压力较大，“以价换量”仍将是下一阶段房企的首要任务。实际上，房企已经尝到了这方面的“甜头”。经历了一个多月的 促销后，2月多家标杆房企的销售业绩明显回升。其中，招商[简介 新动态]、金地[简介 新动态]、保利[简介 新动态]的销售业绩环比大幅上涨超过1倍。

随着楼市调控的持续深入，可以预见，日益高企的库存和不断吃紧的资金将迫使房地产开发商展开新一轮的 促销，而在政府“有保有压”政策的影响下， 置业的刚性需求将会得到释放并成为市场成交的主力军，但成交量的增长幅度将在很大程度上取决于开发商和二手房业主的 空间。

冷静看待楼市“暖风”

近一段时间，各地楼市的成交量较前几个月有了不小的提升，在这个春暖花开的日子里，不管是期房市场还是二手房市场，似乎都感到“暖意融融”。其实，准确地说，目前的情况下说楼市“暖”，是因为过去的一段时间楼市过于“冷”，而不是楼市就真的火爆起来了。所以，开发商也好，购房者也好，都要冷静看待当前的一阵“暖风”，不要昏了头脑，做出错误选择。

楼市“回暖”只是短期现象

目前楼市“暖”象的出现是必然的。从大的方面说，楼市的长期冷清不利于国家经济的稳定发展，所以国家会力求通过调控达到一种平衡，房价稳中有降，成交量则稳步提升，这是一种理想的状态，因此，当前各地楼市成交量的回升是在国家预期之内的。从购房者的角度看，经过长时间的观望，房价开始低头，再加上银行利率的回归以及折扣优惠等，不少有能力的购房者或是硬性刚需也都不再等待，开始出手，这些因素造成了成交量的上升。

虽然成交量有所上升，但是成交总量与楼市 火爆时相比还是相差太多，所以只能说是“不太冷”了，还算不上暖，再加上刚需数量本就有限，所以这次刚需集中释放带来的“暖意”只是短期现象，楼市近期情况仍不会 乐观。

“回暖”表象面前要稍安勿躁

由于限购政策的存在，当前的市场是由刚需撑起来的，刚需出手，无非是因为价格合适，这是开发商 和银行调息双重刺激的结果。一定数量的刚需在短期内集中释放，的确会造成成交量的增加，但是想要依靠刚需来重温楼市的“时代”却是不大可能了。楼市要想重新“火爆”， 客必须得重新活跃起来，但是“限购”政策的施行直接浇灭了这一“希望”，另外，国家无论如何也不会再次拿出4万亿来刺激楼市了，这种情况下，仅靠刚需，楼市真的不会有什么大的反弹。

楼市成交的短期回暖也误导了一部分人，一些购房者认为房价反弹在即，开始恐慌，部分开发商也有开始酝酿 的，其实，面对“回暖”表象， 稍安勿躁。在国家限购政策没有取消之前，房价不会反弹大涨，购房者不用太过担心，而开发商如果在此时 ，那么必将引来国家的打压以及新一轮的观望，“小阳春”之后即迎来“倒春寒”，滋味肯定不好受。房价稳中有降是大趋势，顺势而为才是正途。

因为以往楼市有多次调控失败的例子，所以购房者对政策稳定的信心不足，容易产生恐慌情绪，开发商也由于以往的经验而抱有侥幸心理。这一切都需要政府重视起来，重拾国家信用，把调控进行到底，这样才有可能换来一个健康的房地产市场。

三月楼市真“回暖”假“反弹”

三月里来桃花开，草长莺飞春意浓。随着气温的回升，三月的楼市也迎来了别一番“春意盎然”，多地楼市成交量出现明显回升。据中指院报告显示，重点城市成交量几乎全线上涨，其中成都和重庆涨幅均在100％左右，南京超过150％，杭州涨幅甚至高达200.43％。这波“爆发式”行情令开发商充满期待，也令不少购房者陷入迷茫甚至恐慌，担心会由此引发房价新一轮的反弹上涨。事实上，已有一些二手房东趁势“坐地 ”，那么事态到底如何，楼市是否回暖？房价会否反弹？且让我们共析三月楼市“回暖”真相。

房企给力刚需发力 楼市真“回暖”

事实胜于雄辩，从以上数据以及我们平时的观察，基本可得出这样的结论，对于已在“寒冬”中徘徊了大半年的楼市来说，楼市成交量3月份此番显著回升，确实称得上是一轮真刀实枪的“回暖”。这种“回暖”应该说，是购房者和开发商在经过长期的“拉锯扯锯”之后，双方终于都肯退让一步而达成的结果。

一方面，在经过一年的苦等之后，部分刚需已禁不起更长的等待，因而决定伺机出手。另一方面，在“库存”和“资金”两座大山重压之下，开发商也渐渐的“扛不起”，纷纷卖力促销“以价换量”。双方终于放弃“僵持”，开始“握手言欢”，而在银行首套房贷利率下调这股“东风”的吹拂之下，刚需与开发商更是“一拍即合”，成交量得以明显攀升。

根基不稳上涨乏力 房价假“反弹”

不过，楼市此番“回暖”却并不代表“全面复苏”，更别提“房价反弹”，现在谈“房价反弹”为时太早。

首先，促成楼市“回暖”的根基不稳难持续。其一、处于楼市调控的大背景中，限购令暂无松动可能，楼市还会以刚性需求为主，而相对投机性需求，刚需体量要小很多而且有限，随着刚需的逐渐释放，市场蛋糕更会越吃越小。其二、银行首套房贷利率下调不会没有底线，从回归到基准利率再到近期的8.5折已属不易，进一步下调阻力较大，暂时也无明显迹象。其三、开发商仍然面临着巨大的库存和资金压力，预计仍会继续“以价换量”，而不会贸然提价。

其次， 调控容许楼市“回暖”，但反对房价“反弹”。2009年3月楼市“小阳春”的经历告诉人们，尾随成交回升的很可能就是“反弹”。不过，这一点目前看来，不必过度紧张。这轮宏观调控一个显著的特点就是， 掌握着 的“话语权”，基本上“说一不二”，而 已郑重承诺“房价合理回归”，就不会坐视房价“反弹”，想一想佛山、芜湖等地方政府试图挑战楼市调控的后果，可知只要房价出现上涨苗头，肯定会招致更严重的政策打压。

不必否认，3月份楼市确实出现了一波“回暖”行情，但亦不必担心，这波回暖短期内就会引发房价“反弹”。从市场角度讲，楼市长期处于“极寒”状态并不利于房地产行业健康发展，对经济也会造成不利影响，成交适当回暖其实是正常的“回归”；从政策角度讲，在 政府全力“导演”的这轮楼市调控中，“成交回暖”是其引导并默许的，而“房价反弹”则不会被允许出现，十八大政府换届前，房价就算不合理回归，也不至于反弹，开发商对此不宜过度乐观，购房者也没必要过度担忧杞人忧天。