春交会买房首看五证两书 学会六招购房无烦恼

第39届成都市房地产交易会（2012春季）将于4月29日－5月3日在成都世纪城新国际会展 举行，截至目前已经有111家开发商、182个楼盘参展，为成都市民呈现购房盛宴。

与往年春交会不同的是，在国家调控持续的政策因素下，市民在本届春交会上看到的房源大多是“刚需房”、“首改房”。因此，对于拿出多年积蓄购买首套房或者改善性住房的购房者而言，熟悉相关法律知识、认清楼盘本质、规避购房风险是 重要的事情。为让刚需、改需购房者能够提前熟悉相关法律，本报特咨询四川致高律师事务所赵柯律师，列举出六大注意事项，请广大读者提前看清楚，以防在购房过程中遭遇不愉快。

首看五证两书

五证两书是购房者必须事先了解的购房知识，这涉及到购买的房屋是否可以上市交易，购买以后是否受到法律保护的问题。五证是指建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工证，国有土地使用证，商品房预售许可证，简称“五证”。购房者一般需查清国有土地证和预售许可证即可。因为上述五证基本是互为基础的，取得国有土地证和预售许可证的开发商一般情况下是已经取得上述五证的。缺乏五证的房屋很有可能是建在集体土地上的小产权房，交易得不到法律的保护。

两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二个是住宅使用说明书。两书是收房的时候应具备的，住宅使用说明书主要是对房屋的使用注意事项等的说明，质量保修书主要是对房屋的保修范围和保修时间的约定。

区分期房和现房

根据签订合同时的时间来区分，签订合同时房屋已经竣工验收的称为现房，签订的合同称为现房销售合同，未竣工验收的称为期房，签订的合同为期房预售合同。签订期房预售合同的购房者应重点关注交房时间以及交房的违约责任等。

区分定金、订金、诚意金

定金和诚意金是商品房销售过程中频繁出现的两金，购房者应区分定金和诚意金，一般情况下，开发商在取得预售许可证之前可能向购房者收取诚意金，诚意金不是专门的法律概念，若购房者不买了，可以要求退回诚意金。

春交会上，看中房屋的购房者可能当场签订认购书，需注意认购书里定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有定金罚则，即给付定金的一方不签合同，定金不予退还，接受定金的一方不签合同，双倍赔偿对方。而订金不对合同起担保作用，它只是起预订的作用，给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。

办理房贷，责任约定要清楚

实践中时常会出现，购房者申请的贷款资料经过银行一段时间的审查后被告知不符合贷款条件，但此时购房者已与开发商签订了商品房买卖协议，可能面临无法付款的违约责任。按揭办不下来是开发商的原因，也可能是购房者自己的原因，还可能是银行的原因。因此，建议在购房合同补充约定中明确按揭办不来的处理办法。

“真实赠予”还是赠送“公摊面积”

现在面积争议 多的就是公用面积的分摊问题，而且某些开发商经常在公摊上做文章，建议购房者和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有的开发商打着赠送的旗号，实际上却是公用面积。

违约责任的约定要详细

购房者应仔细查看违约责任的约定是否对等，违约金是千分之几还是万分之几，一字之差，实际金额相差甚远。

第39届成都市房地产交易会（2012春季）将于4月29日－5月3日在世纪城新国际会展 举行。而房交会对于意向购房者而言，也是获取房地产信息的重要渠道。但是，三线城市的购房者此时未免纠结，不但来成都路途遥远又麻烦，而且对楼盘又没有大致了解，很是希望在家门口就能了解到成都各大楼盘的信息。

是什么力量，促成了每届春交会火爆的场面？春交会火爆的背后，到底透露出什么样的信息？

记者观察到，每年的春交会不再仅仅是成都市民的购房盛宴，其影响力已经辐射到省内二级城市和国内其他一些 城市。为此，房交会专门开通了郊县免费购房直通车。每年各个二、三线城市的媒体，也会到成都会场进行现场采访报道。其地域分布之广，媒体数量之多，充分反映出省内二级城市及其他三线城市对房交会的重视，也传递出二级城市购房者希望到成都安居乐业的强烈愿望。

以上届秋交会为例，不少二级城市客户纷纷表示对成都楼盘有浓厚的兴趣。南充一位购房者告诉记者，他们当地的房价有的已经超过6000元了，而成都不少项目才4~5000元，性价比和居住环境当然是成都的更高。在上届秋交会上，蓝光地产有50%的客户都是来自省内各个不同的二级城市。

房交会是不是买房好时机?房价是否已经到了底部? 能打动购房者的是什么?这一系列问题，在春交会的主要参与者房商、市民眼中，肯定有着不同的见解。关于房价的话题，业内人士分析说：“房价就像钟摆，怎么下来就会怎么回去，重庆房价很有可能在今年恢复到调控前的水平。”也有人抨击：“以前的调控政策误伤了刚需，但现在政策对首套房进行了微调，刚需一族已经开始蠢蠢欲动。”

购房者：春交会是否有更多优惠?

“也许每一次楼市的低谷你都忍得住，hold，后悔，hold，又后悔，hold，再后悔……你到底想hold到什么时候?还在等什么?难以重现的置业、 良机，让你忍无可忍。”这是某房企打出的一条广告，8个版的系列广告，在暴露出开发商火热备战房交会的同时，也侧面反映出购房者在2012年购房的纠结情绪。

近日，准备购房的张女士表示，她来想买华宇老街印象的二手房，后来看到某楼盘打出打折的广告，本来就在纠结要不要出手买房子，但发现越来越多的楼盘开始打折，突然不确定现在是不是 购房时机，准备春交会的时候去集中看看，在广告漫天飞得时候，只能去现场“货比三家”了。某楼盘置业顾问则表示，今年客户等待 的情况比往年要多，“甚至很多都直接问，春交会你们参不参加，会不会有较大的优惠幅度”。

开发商：春交会是用户一个购房的 时期

虽然业内普遍认为今年春交会会成为购房冲动集中爆发期，但对于春交会是否会成为 购房时机有不同的看法。

“虽然在各方面通货膨胀的压力下，房价下跌不会太大，但对于自用的购房者来讲，春交会一定是个好时机。”某地产公司总经理表示，在限购的政策大环境下，对于购房者就已经是一个不错的购房时机，很多的房企都在促销， 的趋势越来越大，更有利于购房者购房。而从开发商角度来讲，由于去年政府的限购政策，导致多项压力都变得很大，为了回笼资金，完成任务。大部分卖房只要不亏本，都能卖。而春交会作为一个购房集中期，不管是对开发商还是购房者，都将是一个好的时机。

对于一些刚需消费者或急需购物的人来说，春交会的确是购物的好时机，“因为得到的优惠要比平常时日更多”。在业内人士看来，受资金链和年度任务影响，开发商肯定有所期望。所以，这次春交会开发商会给出较平时更大力度的优惠。业内人士认为：自限购以来，消费者与开发商一直在进行情绪博弈，现在的形势是开发商压力比较大，在博弈中开始撑不住， 的趋势比较明显，所以，在春交会这个集中放量的时期，对消费者一定是很好的购房良机。加上今年整个调控都比较严格，所以开发商会加大优惠幅度。

业内人士：房价或再降，但大幅下降可能性不大

不过，也有业内人士认为房交会对于购房者而言虽然是不错的机会，但也表示重庆房价有继续下降的可能性。由于近几年我国经济发展快速，住房消费观念的提高等因素导致房价快速上涨，所以专家认为，年底房价有可能再次 ，但是下降的幅度不会大。

对于急需购房的群体来讲，春交会的确是购房的良机，但是从国际环境和中国政策导向来说，目前并不是抄底时机。现在正处于买卖双方的神经末梢都高度敏感的时期，买卖博弈双方的心理都异常脆弱。房价被一些即时事件引发迅速反弹或大幅度下跌都是大概率事件，并不排除一直到今年年底甚至更长的时间之内，重庆房价继续下挫的可能性。

春交会对于消费者而言也许是“机不可失失不再来”，但是，不会是今年房价 点，“政府这次调控的决心是显而易见的，消费者应该根据自身的经济能力理性购房，在自己合适的接受范围内选取房源，房价大幅度下调的可能性并不大”。

小编来支招：错过春交会，年底“降涨”未知

相对于购房者，错过了春交会买房，就只有等到秋交会或年底买房。今年前几个月重庆大部分楼盘都有 的趋势，且重庆楼市更是反常规迎来一个卖房的“小阳春”。所以到了年底房价是涨是降还是一个未知数，但是在政府大力限制的情况下，楼市 幅度不会很大。所以错过了这次春交会，年底还有一次购房机会，那时候开发商为了腾出资金，或许会 甩卖一批楼盘。