地产大佬预言一批“过去吃得太多”的开发商会倒下

4月以来，我国一线城市新建商品住宅价格持续下滑。中国房地产市场的前景和房价走势如何？在日前由中欧国际工商学院主办的第三届“中欧私人 高峰论坛”上，多位地产界人士表达了他们对楼市的看法。

华远地产股份有限公司董事长任志强认为，收入不合理和土地制度不合理是影响当前房价的重要因素。 中国有限公司董事长潘石屹强调，不要看未来五年、十年内的波动，要跳出去看三十年的变化。

而他们的共识是，会有一批“过去吃得太多”的开发商倒在黎明前。

中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，目前房地产市场确实出现了一些问题，如一些开发商资金链断裂、破产、销售量下滑等，但 这些问题没有一个是要房地产市场和房地产行业之“命”的。现阶段，开发商手里都是 资产——土地、在建工程和现金，几乎不承受技术贬值和无形损耗。市场就是要波动，要优胜劣汰，要重新整合，要把资源集中。“我们今天有一个共识：有一批过去吃得太多的开发商要倒在黎明前。”

潘石屹坦言，自己做了20年房地产，看到了一批批死掉的开发商，每五年就会出现一批，多是由于负债导致的。“这些死掉的开发商都不是饿死的，而是撑死的”，从去年四季度到今年，日子不好过的开发商都是负债过高的。因此，未来的市场不确定，政策更不确定，在高速发展当中，一定会有大幅度的波动，所以开发商要先把自己的事情做好，一定要有现金， 不能负债过高。

任志强将 人比作地主，通常是在饥荒的时候买农民的地。如果年年丰收的话，农民不会把地卖给地主，因此在房地产市场低迷的时候， 是把钱拿出来 。

地产大佬论市： 不管用 要促动“类刚需”

现在这个市场，降或不降都是很纠结的事情。因为“降”解决不了社会问题。我认为，在这形势下，下一步的需求就是1+3的刚需和类刚需。“1”是没房子的要买房子，等着结婚生孩子的，这是永恒的需求，无论什么年代，再怎么发展都是要买房子的。

另一种类刚需， 种是改善型的需求，以前没孩子的现在有孩子；不用养父母的，现在要养父母等。

第二种类刚需是休闲度假。经济发展到一定程度后，人均GDP超5000美元，休闲度假需求出现。

第三种类刚需是资产 与保值型需求。这种需求又与投机型的需求不一样，投机型的是快买快卖，通过不断地转手赚钱。而资产 保值性的需求则是，我有一笔钱找不到很好的出路，买股票风险大，需要知识和经验，唯有买房子不用，所以就愿意把钱 到房子里。

为什么说 是不管用的、就如我们去 辆跑车，一百万元不买，九十万元也不会买。除非降到五十万元，但这不现实。 让你买的冲动可能是它的功能和性能、附加值吸引力。这时候再加五十万元也能接受。

所以，这种改善型的需求或休闲度假型的产品， 是不管用的。我们能做的是提高附加值。我们的别墅不是不愿意 ，而是 没用。一千万元不买，九百万元也不会买。但如果对客户说我们能在产品里增加一些健康、养生的东西或其他有附加值的东西，也许他们更能接受。

恒福地产总经理阮海强：不拼价格，拼附加值

我很同意董总的说法，不能大幅度 。现在面对万科 ，我们恒福曦园也作了一些调整：以前是毛坯，现在是带装修。

总的来说，我觉得这不单是一种营销策略。对于我们来说，能多提供一些更方便，让客户省去装修烦恼，或者给客户更多有品位的东西，给多点附加值，也是为客户着想。这几个月，我们还是达到预期目标。

我们不拼价格。因为我们都知道目前这种情况不是价格的问题，而是走量。毕竟一千万平方米的货量太大了，上百万平方米的大盘也有很多。

但，我觉得这里的附加值，不但是企业，还涉及到城市。所谓路通财通，未来如果轻轨尽快落实，对清远的楼市拉动作用也会很大；另外，政府如果把清远整个形象更好地包装宣传出去，对清远楼市的推动作用也很大。目前清远也提到要加快城市进程，发展 基地、物流通讯等，这对清远市场都是一种利好。