楼市成交持续回暖 万科金地大举拿地

随着楼市成交持续回暖，土地市场似乎也显露出升温迹象，万科金地等龙头房企近期明显加快了拿地节奏。万科相关人士向中国证券报记者表示，在资金相对充裕的前提下，会灵活把握土地市场的机会，但在具体项目决策上，仍会 注重项目地价的合理性。不过，多家房企也表示谨慎拿地的原则并未改变。

金地拿地留有后手

8月23日，金地集团[简介 新动态]公告表示，近日通过股权收购的方式获取了沈阳市浑南新区滨河东项目。在年初就曾公开表示将加大拿地力度的金地集团终于在三季度出手拿下 块土地。

与此同时，龙头房企万科7月在土地市场也颇为积极，在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安6个城市新增了6个项目，建筑面积达84万平方米。正如年初一些分析师预计，万科三季度在土地市场上或持续活跃。8月28日，万科以5854元/平方米楼面地价拿下东莞虎门约1.74万平方米的商业和商业混合用地，溢价率为68%，刷新当地商业用地单价 纪录。当地业内人士认为，开发商经历了4个月的成交回暖之后，对后市的判断或正在趋于乐观。

不过，相关房企似乎并不认为积极拿地能表明其对后市乐观。金地集团相关人士表示，对于一个规模房企而言，需要保有一定的土地储备，不管市场环境如何，拿地都是常规行为。金地集团表示，公司年初就宣称积极寻找土地市场机会与近日才拿下 块地并不矛盾，还有一些土地正在接洽，预计下半年会有更多土地收入囊中。该人士还介绍，未来金地集团将关注首套房和改善需求，关注二三线城市。与此前热衷于高价土地相比，金地集团的土地策略已经做出了调整。

万科相关人士对中国证券报记者表示，下半年预计各地的土地供应力度会有所加大，由于行业 能力目前还没有得到全面修复，土地市场可能会存在一些机会。万科的资金相对充裕，可以灵活把握土地市场的机会，但在具体项目决策上，公司仍然会坚持严格的 标准，重点关注项目地价的合理性。万科集团称，公司在做项目 决策时，首先考虑的是项目地价与当前的周边房价是否匹配。公司不会把项目的盈利预期建立在房价大幅上涨的基础上，而是会对未来的房价做较为平稳的预测。在此前提下，判断是否存在合理的盈利空间，进而判断地价是否合理，风险是否可控。

佳兆业集团此前公开表示，公司将巩固三四线城市的市场，同时抓住一二线城市的机会，城市更新项目的价值也会不断释放。为了分散风险，继续扩大经营规模，未来将继续与 者探讨合作开发的模式。

土地市场依旧低迷

虽然近期一些房企拿地相对积极，但是目前的土地成交水平仍处于历史低位。中指研究院数据显示，7月300个城市共成交土地2259宗，成交面积8364万平方米，环比减少19%，同比减少28%；其中住宅类用地584宗，成交面积2497万平方米，环比减少12%，同比减少29%。1-7月，300个城市住宅类用地单月成交量仅2月高于去年同期，整体走势较平稳。中指研究院认为，近期虽然有楼市回暖、降息等利好消息影响，但调控政策并未放松，开发商资金压力犹存，拿地比较谨慎。

与此同时，近期成交土地的价格虽然同比保持下降，但环比已经明显上升。中指研究院数据显示，7月300个城市成交楼面均价为959元/平方米，环比上涨10%，同比下跌12%；其中住宅类用地成交楼面均价为1440元/平方米，环比上涨28%，同比下跌3%。数据还显示，1-7月单月住宅类用地溢价率均低于去年同期，6、7月有明显上升趋势，已经接近去年同期水平。

近日，素有美国头号房企之称的铁狮门又开始低调叫卖囤在手中的中国地块。此次铁狮门想转手的是位于上海新江湾城的两块地，一块为43亩商办用地，总建筑面积11.4万平方米，楼板价14000元/平方米，总价约16亿元。另一块地126亩，楼板价17000元/平方米，总建筑面积19.47万平方米，土地款约32亿元。两块的转让方式都是单块地项目公司转让。

铁狮门作为美国 的房地企业，成立于1978年，以在 各地收购、开发或管理物业为主营业务。2005年，铁狮门中国基金建立，并开始在中国进行房地产开发，陆续在上海、北京、天津、成都等城市展开项目布局。经过7年的跨国经营后，现在开始着手退出中国部分市场。

目前中国楼市进入胶着状态，铁狮门“出逃”显然具有标本意义，其向外透露的信号，很值得探究一番。一种情况可能是，国际资本开始对国内楼市走势显示出悲观预期。应当说，铁狮门只是外资“大逃离”的一个缩影。曾经因手持天量资产而不可一世的外资房企和 基金，正在纷纷从中国楼市上演撤退。转让已有地块， 促销，跑量回款，不一而足。初步预测，2012年，中国房地产 中利用外资额可能大幅下降50%，并创下人民币 7周年以来 差 行情。当然，铁狮门这一举动，与 经济形势有着密切关联。近段时间以来，欧债危机持续发酵，国际机构与跨国房企收缩业务也在情理之中。

不排除另外一种可能，就是铁狮门等众多外资撤出国内楼市，是实现预期 后正常退出。作为美国 的房地产公司，进入中国楼市7年来，期间经历了对抗金融危机的宽松财政以及货币政策，两度楼市繁华，已赚得盆满钵满。面对当下不见放松的楼市调控，见好就收符合跨国企业巨头一贯遵循的资本游戏规则。

更为重要的是，众多外资出逃中国楼市，则意味着国内房地产有可能结束10载来高涨不止，房价开始朝理性方向发展。现在，国内经济增长正在放缓，无论是外贸出口，还是国内消费，都出现了不景气，房价高企，楼市全面上涨的基本面已不复存在。此外，楼市政策从紧会较长的时间内存在，出现反复的情况微乎其微。除非房价出现大幅度下滑，否则，严厉的楼市调控不但不会取消，反而会层层加码。7月份《人民日报》接连就“储备政策”喊话：“一旦房价反弹超出预期，随时出台新的调控政策”。而 近国务院督察组对各地大规模摸底，更为储备政策出台增加了筹码。

当然，对铁狮门逃回美国本土，我们也不必过度解读与担心。就目前而言，现在城市化率刚刚达到50%，离中等发达水平国家相比差距较大，也明显落后于发展中国家平均水平。中国的城市化率是按照常住人口统计的，在这50%的城市化率中，还有相当一部分并没有城市户口，住房刚性需求很大。这显然意味着，从中长远形势来看，国内房地产市场前景，仍然充满光明。