“税收新政”效应凸显 8月成都二手房成交高位运行

8月，成都主城区二手住宅成交套数5436套，自上月结束今年3月以来的上扬趋势后，本月成交量继续下滑，环比上月小幅下降4.6%，但与今年历月成交量相比仍处高位，主要原因在于，7月份前受评估价开征影响市场需求集中释放延迟至近几月备案，预计下月仍将受到房管局备案数据滞后性的拉动，成交量大幅下降的可能性较小。从价格走势来看，全市样本楼盘成交均价9310元/平米，与上月相比基本持平。

成交量仍处高位，实际较为低迷

8月，成都市主城区二手住宅成交量为5436套，较上月小幅下跌，环比跌幅为4.6%；成交面积47.3万平方米，环比跌幅3.4%。

虽然从官方统计的数据来看，8月成交量仍处高位，主要原因在于：成都房管局规定，6月30日以前通过存量房网上签约系统打印了买卖合同，在9月30日之前办理完过户手续的，仍按照7月1日以前的计税方式计税。由于房管居过户数据具有滞后性，8月份成交量实际反映的是前几月成交量，而非8月份实际成交量。

实际上，从中原各地铺了解到，按评估价征税政策实施后，大部分购房者入市积极性显著下降，观望气氛浓厚，他们看淡后市期望业主有更大的让步，而近期的新房市场表现令业主对后市信心增强甚至返价，买卖双方博弈加剧，致使成交量较为低迷。

2011-2012年成都主城区二手住宅成交套数和成交面积走势

二手房市场与新房市场对比，7月份按评估价征税实施后，二手房成交量迅速下滑，而新房成交量继续保持上升趋势，由此导致二手房成交占比下降明显。8月份主城区二手住宅成交套数占全市比重为34.6%，较上月下降4.4个百分点，较6月份则下降了21.0个百分点。

2011-2012年成都主城区新房、二手房成交对比走势

从各 区成交量来看，高新区位居首位，成交套数1283套，成交面积9.0万平米。与上月成交量相比，除锦江区、金牛区成交套数环比上涨外，其余各 区成交套数均不同程度下跌。成交面积方面，金牛区、成华区和锦江区环比上涨，武侯区、青羊区和高新区环比下降。

近两月成都各 区成交套数和成交面积对比

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成交均价保持稳定

8月，成都主城区样本楼盘成交均价为9392元/平方米，环比上月小幅上涨0.9%，依然较为稳定，全年来看呈持续上升趋势。各 区样板楼盘成交均价，锦江区成交均价依然 ，为10390元/平米；成华区今年以来成交均价逐步赶超高新区，8月成交均价为9790元元/平米，高新区为9562元/平米；金牛区成交均价依然 ，为8446元/平米；青羊区成交均价为8856元/平米。

2011-2012年成都主城区二手样本楼盘成交均价走势

2011-2012年成都各 区二手样本楼盘成交均价走势

按揭付款占比下降，房龄满5年物业受青睐

1. 置业目的和客户来源

8月，购房者自住型需求占比依然保持在9成以上， 需求占比为2.3%，较上月下降3.4个百分点。

客户来源方面，本地客户占比和川内二级城市占比均较上月下降，外省客户占比较上月增加了14.2个百分点。

2012年成都市三级市场购房者置业目的占比

2012年成都市三级市场购房者来源占比走势

2. 买卖物业成交结构

8月，买卖成交的物业中5年以上房龄占比达到55.9%，较5、6月份增加了约10-15个百分点。主要是因为，成都市地税局规定，普通住宅房龄满5年的免征营业税和个人所得税。二手房交易按评估价征税实施后，税费相比此前增加约2-3倍，而房龄满5年物业可以减免大部分税费，因此受到购房者的青睐。

从成交面积区间来看，8月51-70平米物业成交占比 ，为31.4%，较上月上涨了近10个百分点；其次为71-90平米的物业，占比为23.4%，较上月下降了7.3个百分点；50平米以下物业占比为22.4%，较上月增加了7.6个点，其余各面积段占比均较上月不同程度下降。

2012年成都市三级市场买卖成交物业房龄结构走势

2012年成都市三级市场买卖物业成交面积段走势

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租赁市场

租赁需求旺盛，小户型受青睐

受益于应届大学毕业生的暑期租赁潮，上月主城区租赁成交量达今年来 水平，8月份继续保持火爆的租赁需求，成交量再创新高，环比小幅上涨1.0%。

租赁价格方面，8月份单间租赁价格达到1500元/平米•月，环比上涨10.1%，其余各户型租赁价格与上月相比较为平稳。其中，套二、套四户型的租赁价格分别为2470元/平米•月和4056元/平米•月，环比分别上涨1.6%、1.1%；套一、套三租赁价格分别为1840元/平米•月和2833元/平米•月，环比分别下降0.4%、0.8%。

从需求户型来看，自7月份暑期租赁潮的到来，单间和套一户型占比达3成以上，为今年以来的较高水平；套三户型占比为40.8%，较上月增加了约2个百分点；套三、套四户型占比分别为23.5%、5.1%，为今年以来的较低水平，占比较上月不同程度下降。

客户来源方面，本地和川内二级城市占比依然较高，均为33.5%；其次是外省客户占比，为25.3%；港澳台和境外客户占比较少，分别为4.6%、3.1%。

2012年成都市租赁市场各户型租赁价格走势

2012年成都市租赁市场户型需求面积占比走势

2012年成都市租赁市场客户来源占比走势

后市预测

成交量或将下降，成交价保持稳定

本月成都主城区二手住宅成交量较上月继续下滑，但仍处高位，主要原因还是在于前几月受按评估价征税开征预期影响，市场需求集中释放，7月份以前办理了房产交易网签手续的延缓至近几月过户。

官方规定，7月份以前办理了房产交易网签手续的在三个月以内完成过户，所产生的费用仍按照指导价征收。由此预计，7月前网签数据仍将影响9月份成交量。9月份以后，随着7月份以前网签的房源陆续完成过户，由于短期内购房者还较难承受新增税费，市场观望情绪将持续一段时间，未来成交量或将明显下降。成交价格方面，短期内大幅波动的可能性较小，仍将保持稳定。

租赁市场方面，随着7、8月租赁旺季的结束，9月份租赁市场成交量或将回落，单间、套一户型因市场需求较大户型物业需求旺盛，租赁价格继续上涨的可能性较大。

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