2012年二手楼市惊喜不断 总成交57112套环比翻番

2012年成都二手房市场概况：

经历了2011年的调控博弈,业主、购房者在政策形成的夹缝中拉锯,整个二手房市场形成一种胶着状态，终于在2012年得以“破冰”，冷清的楼市，动荡的房价和不安的购房者得以解救，让我们回顾一下这充满暖意与惊喜的一年。

新年伊始，宏观调控政策抑制市场有效需求、银行信贷政策紧缩增加购房成本和新房“以价换量”分流致使成都二手房成交量处于低位， 是春节期间更是交了白卷。而在春节过后，由于各种利好的释放，积蓄已久的购房需求亟待释放，信贷政策开始向 购房人群倾斜，购房需求加速释放，促使二手房市场正逐步恢复，成交量回涨态势明显，主要源于婚房、 房、拆迁置业等需求开始入市，且多集中在中小户型。同时，受“北改”以及房价等因素的影响，成都北部区域市场较活跃。

随着成都二手房按评估价计税的步伐趋近，二手房市场成交节节高升，业主合理定价，购房者积极入市，双方出现难得的默契，一起努力促进房屋交易赶在7月前完成。此外，各地楼市微调的动作此起彼伏，维护首套房置业者利益的声音不绝市场，房贷利率回落风吹到成都楼市，多方因素一方面促进刚需购房者们积极下手，另一方面，由此带来的市场回暖迹象也让房价上涨担忧挤压了购房者的观望情绪，二手房成交量近乎以几何数字上涨。

六月，高潮如期而至。据房管局公布的数据显示，从6月上旬开始，二手房单日成交量呈直线上升，单日成交量、单周成交量、月成交总量都在6月下旬创造历史记录。一方面，对于想要赶在7月1日前搭乘末班车的购房者而言，6月份是 后的机会，自然不能错过，近期一段时间内的二手房交易需求在6月得以集中爆发；另一方面，一手房优惠幅度变窄、二手房交易火爆、政策微调的压力、下调存款准备金率和降息等多方面因素都在不断提醒购房者，楼市的“价格底”和调控的“政策底”已经浮现，购房窗口期已经到来。同时，成都购房者“跟风”的传统也为楼市“火上添油”。

七月后的市场，预想中中应该是萧条无比，谁料到按评估价征税的改革并未过分影响到成都置业者的热情，虽然随后几月的成交量与6月相比有一定的下滑，但是每日平均成交近200套已经能充分证明市场的热度以及成都楼市对二手房的需求。首先，近期调控进入平稳过渡期，被舆论解读为调控放松迹象，市场预期不断好转，部分购房者对后市的房价看涨，因此迫切出手。其次，央行一个月时间连续的两次降息，新增贷款不断增加，购房者月供减少，实际购买能力增加，这对刚需置业需求起到较大程度的刺激。

“金九银十”虽然是楼市传统的旺季，但是近两年“金九银十”的成交都没有较为突出的表现，房天下数据监控 评估师认为，虽然传统旺季的消费心理能一定程度上影响市场，但是在多方因素的博弈下，政策对需求的抑制力占了上风，买卖双方观望情绪浓厚，对市场的判断也更加理性。

“金九银十”落空，楼市在年末却升起了“冬日暖阳”，在进入11月传统淡季之后，成都二手房成交持续上涨，年末前楼市翘尾行情开始显现。一方面，10月房交会上积累的意向客户开始落实签约，10月成交情况由于签约过户的滞后性在本月得以集中体现；另一方面，由于房地产市场受政策影响较大，十八大并未出台房产方面的新政策，这使得之前不少持币观望的购房者选择在十八大结束后入市；此外，置业者对于新税政策已经逐渐消化，一部分因新税开征而观望的置业者开始走出观望，从而导致成交量皆有所回升。

楼市成交升温使得二手房价格上涨预期持续，从而推动成交速度和体量进一步加快。不少家庭为了年前完成置业的计划，纷纷持币进入市场，带动房源成交活跃度增加，造成市场逐渐变好的氛围，买房出手的速度开始加快， 终12月的火爆成交给今年的楼市画上一个圆满的句号。

成交量：峰回路转，惊喜重重 ，2012年成交环比上涨近100%

相比二2011年的萧条，2012年二手楼市成交升温明显，除了 个月由于春节假期的影响，买卖双方的交易意愿降至谷底，导致成交较为低迷，同比11年1月下降7成以外，2012年其他的月份成交量同比均为正值，并且从2月开始，同比增长值一路上扬，在6月到达新高，下半年楼市交易量依旧一路高歌猛进，9月到12月开始，同比增长值均保持在100%以上。

2011年，国家宏观调控政策一方面使 投机型需求受到抑制，另一方面也使改善型需求陷入观望，市场中有效需求总量大幅缩减，致使全年楼市成交量低迷，而步入2012年后，压抑已久的刚性需求迫切找到需要释放的出口。年初，即便存准率再次下调，银行首套房贷利率回归基准利率等利好消息传来，但芜湖新政被叫停、上海居住证满三年暂停购二套房等消息，同时也显示出国家房地产调控的决心。正反两相博弈，市场观望气氛依旧尚存，在限购、限贷等楼市调控主基调不改变的情况下，市场回暖似乎遥遥无期。但鉴于目前，成交量回升的同时，房价依旧保持稳中有降的趋势，这符合 平抑房价，满足合理住房需求的调控目标。所以未来在坚持楼市宏观调控的大前提下，楼市调控政策将适度松绑，理性微调，精准校正，引导积蓄已久的刚性需求有计划有步骤的平稳释放，成交量也将随之趋稳回升。

按评估价计税的新规的实施成为了打破观望情绪的重要诱因，由于新规定实施后，成都主城区二手房交易成本将有大幅提高，不少购房者因此赶在7月之前完成过户，使得年中一段时间二手房成交量连续攀高。新政的影响还持续到7月过后，大批网签的合同在后面的两个月正式过户，让市场成交数据一路飘红。

尽管各方对楼市传统旺季“金九银十”寄予厚望。 终结果表明，受宏观调控等政策影响，当前购房者对于市场的观望情绪仍然比较明显，“金九”成交小有涨幅，整体表现差强人意。从楼市“金九”正式拉开序幕开始，二手房成交量出现一定程度涨幅，但是在此期间，新房市场开发商将加大推盘量，积极调整营销策略，或虚或实的 潮相继出现，这挤占了一部分二手房市场的购房需求，“金九银十”黯然失色。

本以为十月过后，2012年的楼市行情已经过去，剩下的两个月市场将以平淡为主。却没有想到，楼市又和大家开了个玩笑，年末两个月，一方面，10月房交会上积累的意向客户开始落实签约，十月成交情况由于签约过户的滞后性在本月得以集中体现；另一方面，由于房地产市场受政策影响较大，十八大并未出台房产方面的新政策，这使得之前不少持币观望的购房者选择在十八大结束后入市；此外，置业者对于新税政策已经逐渐消化，一部分因新税开征而观望的置业者开始走出观望，从而导致成交大涨。

挂牌均价：震荡抬高 年末突破9000元大关

在严厉的楼市调控政策作用下， 2011年成都二手房挂牌均价整体趋于下滑，，2011年12月份的挂牌价格已跌至为8899元/平方米，房价已回落至2010年底水平。步入2012年，虽然调控声音不断，但是多方面因素带来的成交火热拉动挂牌价不断上涨。

2012年年初，在调控已经成为常态的背景下，越来越多业主摒不住，主动下调房价以求快 售。数据显示，1月全市挂牌均价仍在继续下探，其中，受一二手房“倒挂”的影响，郊县下跌幅度达5.81%。

2月份随着春节假期的结束，部分急于出售房屋的二手房业主，还进一步调低报价， 出售的意愿更加强烈，挂牌价继续下探。

从3月开始，在二手房成交量上涨的同时，部分二手房业主也渐渐恢复了信心，微调价格以争取更多获利，尽管上调幅度不大，但类似现象正在蔓延。全市挂牌均价终于结束连续十个月下跌的态势， 出现反弹。随后，随着市场的温度，挂牌价也出现着微调，这段时期，房源的价格变动主要与市场需求有关。

6月狂欢月，逐步转暖的二手房市场形势使得部分业主坚定维持房价，部分业主甚至上调了报价，导致挂牌价进一步上涨。

随着成交的活跃接踵而至的是挂牌价格的稳中有升，12月，成都二手房挂牌价在本年度 突破9000元大关，并有着上升的趋势。

挂牌量：供求平衡 挂牌量上涨趋势明显

在2011年，随着调控的深入，业主 心态明显，纷纷“转售为租”，挂牌的房源有日益减少。而步入2012年后，在楼市升温的市场环境下，业主心态也开始平稳。2012年，成都二手房挂牌量步步高升，

总体来看，2012年成都二手楼市以平稳为主基调，健康良好运行。业主大幅提价、 现象不多，市场预期明晰向好。

同时，对房产税征收的政策预期，也导致部分拥有多套房产的 者，开始加快了抛售房源的步伐。而部分二手房业主 是 者，担心楼市的持续调控出现变数造成 降低或成交搁置，因此出售意愿也有增强，新增房源量每月都增长的态势。

租赁：二手房市场挤占租赁市场 2012年月租金均价全部下跌

对比2012年二手房市场的火爆情景，租赁市场则显得较为冷清。一方面，部分租客入手楼市，告别租房生活；另一方面，业主处于多方面因素，积极挂牌放量，纷纷“转租为售“。租赁市场的缩水也直接导致房租相较于去年，有着较为明显的下跌。2012年，每月的租金均价同比2011年全部有不同程度的跌幅。

2012年租赁价格的低谷则出现在年初，一方面是临近年底，加入打工队伍的人员减少，租房需求减少；另一方面，天气寒冷，如无特殊原因，租客大都不愿选择此时折腾换房。房源的增加， 其中，8月，成都租金均价为2157元/月•套，为本年度 值，一方面是，因为地铁2号线开通在即，很多租客愿意选择在物业 之前抢占有利地势；另一方面，作为传统的租赁旺季，租金上涨也属正常现象。

2012年楼市新出台政策盘点 ：

█ 2012年1月20日 央行

上调存款准备金率

中国人民银行决定，从2012年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

█ 2012年3月16日 成都市住房公积金

成都市住房公积金缴存基数将上调

2012年，成都市住房公积金缴存基数将上调，其中缴存基数下限调整为960元，上限调整为13284元。调整后，职工每月的住房公积金缴存额将相应增加。

█ 2012年5月31日 住建部

6月40座城市住房信息联网

日前，住建部要求40个主要城市的个人住房信息在今年6月完成联网工作，联网完成之后，一个家庭在不同城市的住房，都可以查出。据悉，成都也在此次要求联网城市之列。

█ 2012年7月1日 成都市地税局

成都二手房交易将按照评估价计税

7月1日后，成都二手房交易将按照评估价计税，但二手房交易环节的税率并没有改变。对于真实申报交易价格的诚信纳税人来说，税负不会有任何增加，对目前存在的虚报、少报交易价的避税行为进行堵截。

█ 2012年7月6日 央行

央行年内二次降息

2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构的一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

█ 2012年9月4日，成都公积金

成都住房公积金贷款范围扩大至现房

9月4日，成都公积金 消息，从本月起，成都住房公积金贷款范围扩大至现房。现房主要是指，发企业已办妥房屋产权证(大产权证)，可以直接办理房屋分房产权及抵押登记手续的、开发企业尚未售出且未超过房屋竣工验收三年的住房。

█ 2012年9月26日 各大银行

首套房购房贷款利率从基准利率正全面上浮

在今年的6月和7月连续2次降息之后，5年期以上的房贷至6.55%，降息意味着还款的减少，有利于购房者下手买房。相较于利率的降低，购房者也十分关注房贷利率的多少。成都市首套房购房贷款利率从基准利率正全面上浮，幅度达到5%-10%。

█ 2012年11月25日 住建部

保障房将不会低于500万套

伟新： 政府规划“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了1000万套，今年开工700多万套，明年不会低于500万套，有可能在600万套左右(小区网论坛)。

█ 2012年11月25日 住建部

明年继续严格实施限购措施

住房城乡建设工作会议25日在北京召开。住建部部长姜伟新在会上指出，明年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施。姜伟新强调，明年继续实施限购措施，要坚决抑制投机、 性住房需求，支持合理自住和改善性需求，编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期，密切监测市场形势.

2012年成都二手房住宅市场整体运行状况

1. 2012年成都二手房住宅成都地区搜索情况分析

（1）、2012年 受网友关注的区域是武侯区，被搜索比例占16.36%

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控 数据统计，2012年成都区县搜索前三甲是武侯区、青羊区、金牛区，搜索比例分别占16.36%、12.61%和11.47%。这些区域作为成都二手房市场十分成熟的区县，配套设施完善，从 、医疗、购物以及交通都十分便，同时有着不可替代的稀缺性，因此备受成都购房者青睐。

（2）、2012年武侯的外双楠摘得成都二手房商圈搜索 。

数据来源：房天下二手房数据监控

房天下二手房数据监控 数据显示，2012年成都二手房市场 受关注的商圈是外双楠，其次为华阳镇和高新西区。南延线、内双楠及内金沙也是备受关注的商圈。

（3）、2012年成都热搜楼盘前三甲分别是翡翠城、中海国际社区(小区网论坛)和南城都汇

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控 数据显示，2012年成都市二手住宅楼盘中，锦江区的翡翠城、高新西区的中海国际社区、高新区的南城都汇位居前三。

（4）、30-50万元的二手房搜索量占30.45%

数据来源：房天下二手房数据监控

房天下二手房数据监控 数据显示，2012年，30——50万元的二手房 受网友关注，搜索比例达30.45%，其次为50——80万元的二手房，搜索比例占22.52%；30万以下二手房搜索比例为14.38%，位居第三。

（5）、近5成网友关注2居室

数据来源：房天下二手房数据监控

根据房天下二手房数据监控 数据显示，成都市2012年网友搜索2居室的比例高达39.96%；其次为3居，搜索比例占34.95%。1居搜索量比例也相对较高，搜索占比为13.34%。

（6）、70.-90平米户型二手房搜索量为28.21%

数据来源：房天下二手房数据监控

根据房天下二手房数据监控 数据统计，2012年年70—90平米的二手房搜索百分比 ，为28.21%；50-70平米的二手房搜索比例占13.61%，位居第二，这类面积的二手房多以两居、小两居、大一居为主；90—110平米的二手房搜索比例占11.79%，相比去年有所下降。

（7）、地铁1号线搜索量占比居首位

数据来源：房天下二手房数据监控

地铁1号线和2号线沿线二手房 受网友追捧，搜索比例分别占51.78%、34.87%；成灌快铁居第三、搜索比例为13.08%。其他地铁线路由于还未开通，关注度相当有限，预期来年会占取更多的搜索分量。

3. 2012年成都二手房房源挂牌均价及成交情况

（1）. 2012年成都二手房市场价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控

在严厉的楼市调控政策作用下， 2011年成都二手房挂牌均价整体趋于下滑，，2011年12月份的挂牌价格已跌至为8899元/平方米，房价已回落至2010年底水平。步入2012年，虽然调控声音不断，但是多方面因素带来的成交火热拉动挂牌价不断上涨。

2012年年初，在调控已经成为常态的背景下，越来越多业主摒不住，主动下调房价以求快 售。数据显示，1月全市挂牌均价仍在继续下探，其中，受一二手房“倒挂”的影响，郊县下跌幅度达5.81%。

2月份随着春节假期的结束，部分急于出售房屋的二手房业主，还进一步调低报价， 出售的意愿更加强烈，挂牌价继续下探。

从3月开始，在二手房成交量上涨的同时，部分二手房业主也渐渐恢复了信心，微调价格以争取更多获利，尽管上调幅度不大，但类似现象正在蔓延。全市挂牌均价终于结束连续十个月下跌的态势， 出现反弹。随后，随着市场的温度，挂牌价也出现着微调，这段时期，房源的价格变动主要与市场需求有关。

6月狂欢月，逐步转暖的二手房市场形势使得部分业主坚定维持房价，部分业主甚至上调了报价，导致挂牌价进一步上涨。

随着成交的活跃接踵而至的是挂牌价格的稳中有升，12月，成都二手房挂牌价在本年度 突破9000元大关，并有着上升的趋势。

（2）. 2012年成都二手房房源挂牌量情况

数据来源：房天下二手房数据监控

在2011年，随着调控的深入，业主 心态明显，纷纷“转售为租”，挂牌的房源有日益减少。而步入2012年后，在楼市升温的市场环境下，业主心态也开始平稳。2012年，成都二手房挂牌量步步高升，

总体来看，2012年成都二手楼市以平稳为主基调，健康良好运行。业主大幅提价、 现象不多，市场预期明晰向好。

同时，对房产税征收的政策预期，也导致部分拥有多套房产的 者，开始加快了抛售房源的步伐。而部分二手房业主 是 者，担心楼市的持续调控出现变数造成 降低或成交搁置，因此出售意愿也有增强，新增房源量每月都增长的态势。

（3）. 2012年成都二手房成交量情况

数据来源：房天下二手房数据监控

相比二2011年的萧条，2012年二手楼市成交升温明显，除了 个月由于春节假期的影响，买卖双方的交易意愿降至谷底，导致成交较为低迷，同比11年1月下降7成以外，2012年其他的月份成交量同比均为正值，并且从2月开始，同比增长值一路上扬，在6月到达新高，下半年楼市交易量依旧一路高歌猛进，9月到12月开始，同比增长值均保持在100%以上。

4. 2012年成都各区县挂牌量、挂牌价和楼盘搜素情况

数据来源：房天下二手房数据监控

数据来源：房天下二手房数据监控

数据来源：房天下二手房数据监控

数据来源：房天下二手房数据监控

数据来源：房天下二手房数据监控

数据来源：房天下二手房数据监控

2012年热点区县二手房搜索量前10楼盘

锦江区二手房楼盘搜索量排行

来源：房天下二手房数据监控

高新区二手房楼盘搜索量排行

数据来源：房天下二手房数据监控

金牛区二手房楼盘搜索量排行

数据来源：房天下二手房数据监控

青羊区二手房楼盘搜索量排行

数据来源：房天下二手房数据监控

双流二手房楼盘搜索量排行

数据来源：房天下二手房数据监控

武侯区二手房楼盘搜索量排行

数据来源：房天下二手房数据监控

成华区二手房楼盘搜索量排行

数据来源：房天下二手房数据监控

第三部分：2012年成都租房住宅市场整体运行状况

1. 2012年成都租房住宅市场概况

对比2012年二手房市场的火爆情景，租赁市场则显得较为冷清。一方面，部分租客入手楼市，告别租房生活；另一方面，业主处于多方面因素，积极挂牌放量，纷纷“转租为售“。租赁市场的缩水也直接导致房租相较于去年，有着较为明显的下跌。2012年，每月的租金均价同比2011年全部有不同程度的跌幅。

2012年租赁价格的低谷则出现在年初，一方面是临近年底，加入打工队伍的人员减少，租房需求减少；另一方面，天气寒冷，如无特殊原因，租客大都不愿选择此时折腾换房。房源的增加， 其中，8月，成都租金均价为2157元/月•套，为本年度 值，一方面是，因为地铁2号线开通在即，很多租客愿意选择在物业 之前抢占有利地势；另一方面，作为传统的租赁旺季，租金上涨也属正常现象。

2. 2012年成都租房住宅成都地区搜索情况分析

（1）、2012年成都租赁市场受关注度 的为武侯区，搜索量比例占24.43%

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控 数据显示，2012年武侯、青羊及锦江是租赁市场 受关注的三大区域，搜索比例分别为24.43%、14.93%和14.42%。武侯作为成熟区域，商企云集，生活便捷、交通方便，因此其租赁市场一直以来都活跃，延续了去年的 低位。

（2）、2012年成都租赁市场商圈搜索比例 的为外双楠，位居

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控 统计，2012年成都市租房住宅商圈搜索占比 的是外双楠。位居第二、第三位的分别是南延线商圈和红牌楼商圈。

（3）、2012年成都租赁市场楼盘搜索比例 的为世纪城天鹅湖

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控 统计，高新区的世纪城天鹅湖和高新区的南城都汇以及武侯区的优客联邦位列前三。

（4）、2012年上半年成都市租赁市场1号线搜索量比例 ，搜索占比高达72.47%

数据来源：房天下二手房数据监控

从2012年成都市各地铁线搜索情况看，1号线搜索占比 ，为72.47%，以 占据 。其次为2号线和成灌线，搜索占比分别为25.37%和1.98%。

（5）、2012年成都市租赁市场倪家桥地铁站点搜索量比例 '

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控 数据显示，2012年成都市租房地铁站搜索前三甲为高新站、世纪城站、倪家桥站。

(6)、2012年租金在500—1000元/月•套的二手房搜索比例 ，为19.93%

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控 数据统计，2012年成都市租赁市场价格搜索占比 的是租赁价格范围在500—1000元/月•套的二手房，搜索占比为19.93%；租金价格在500元/月以下的占14.00，位居第二；1000——2000的二手房位居第三，搜索占比为11.34%。总体上看，租金在2000元/月•套以下的二手房被搜索量占整个租赁市场大部分。目前，成都低端租赁市场仍然占据主体位置，这与租房群体多为年轻白领、大学毕业生以及外来务工人员为主密不可分。

（7）、2012年成都租赁市场中1居室 受网友关注，搜索占比高达44.11%

数据来源：房天下二手房数据监控

在2012年成都市租赁市场网友搜索情况中，1居的户型更受网友关注，搜索比例为44.11%，其次是2居室，搜索比例占38.99%。根据数据显示来看，一居、二居是租赁市场的主体，相反，户型越大，关注度越低。

3. 2012年成都住宅租赁市场租房价格及楼盘搜索情况

1. 2012年成都租赁市场价格情况

（1）、2012年成都月租赁均价同比全年全部下跌。

数据来源：房天下二手房数据监控

对比2012年二手房市场的火爆情景，租赁市场则显得较为冷清。一方面，部分租客入手楼市，告别租房生活；另一方面，业主处于多方面因素，积极挂牌放量，纷纷“转租为售“。租赁市场的缩水也直接导致房租相较于去年，有着较为明显的下跌。2012年，每月的租金均价同比2011年全部有不同程度的跌幅。

2012年租赁价格的低谷则出现在年初，一方面是临近年底，加入打工队伍的人员减少，租房需求减少；另一方面，天气寒冷，如无特殊原因，租客大都不愿选择此时折腾换房。房源的增加， 其中，8月，成都租金均价为2157元/月•套，为本年度 值，一方面是，因为地铁2号线开通在即，很多租客愿意选择在物业 之前抢占有利地势；另一方面，作为传统的租赁旺季，租金上涨也属正常现象。

（2）、2012年成都租赁市场各户型租赁均价走势（单位：元/月•套）

数据来源：房天下二手房数据监控

2012年主城六区租金均价走势图

成华区租金均价走势图

数据来源：房天下二手房数据监控

高新区租金均价走势图

数据来源：房天下二手房数据监控

金牛区租金均价走势图

数据来源：房天下二手房数据监控

青羊区2012年上半年租金及环比涨幅

数据来源：房天下二手房数据监控

数据来源：房天下二手房数据监控

武侯区租金均价走势图

数据来源：房天下二手房数据监控

2012年主城六区租赁热搜楼盘

成华区租赁楼盘搜索排名

数据来源：房天下二手房数据监控

高新区租赁楼盘搜索排名

数据来源：房天下二手房数据监控

锦江区租赁楼盘搜索排名

数据来源：房天下二手房数据监控

金牛区租赁楼盘搜索排名

数据来源：房天下二手房数据监控

青羊区租赁楼盘搜索排名

数据来源：房天下二手房数据监控

武侯区租赁楼盘搜索排名

数据来源：房天下二手房数据监控