威：转型之路共创金融房地产企业

9月24日，在“分化市场中的成都风口”2015城市观点论坛成都行现场，永正资本总裁 威发表了主题演讲。以下是演讲实录。

永正资本总裁 威

威：大家好， 荣幸有机会在这里跟大家分享我们近些年做的关于房地产行业战略、商业模式转型的思考。我之前在华润做了很多年，我们积累了大量的房地产的经验，包括瑞斯，今天跟我们讲讲我们的思考。

大的环境我们不用讲了，刚刚贾院长和众多同行讲了行业，总体行业的变革和变化 清楚。就是从大的格局来讲开发类、销售类市场萎缩可以说是确定的。如果我们把政府卖的地，开发商已经拿的地，把这些地全部变成房子，包括近20年房地产积累的存量房子，这个量可能是 巨大的，有可能已经满足了13亿人的需求。换句话说，再拿新地，或者说行业再 再扩大的风险是比较高的。

去年开始整个行业都在讨论，如果开发、销售业务萎缩的话这个行业怎么办。我们简单来说有几点，我认为很多企业已经在发生的去地产化，房地产业和其他行业一样库存过剩，所以要去库存。其他行业讲去产能，去产能的意思就是行业里边的开发商的数量减少，甚至从业人员减少，跟钢铁是一个意思，首先是去库存，然后是去产能，去产能很多企业会离开这个行业。包括今天很多地产上市公司都在转型，很多转型很成功，转型做文化，转型做体育。行业也在多元化，还有是做一体化。

我们分成四个现象的话，一是分成销售型物业和综合性开发商，既做销售也做持有的，比如中粮地产、华润、万达，其他开发商，包括万科在内的重度开发商还仅仅是做销售物业，持有型物业刚刚起步。从资金来源来说也可以分成两项，一个是纯粹自有资金，还有就是除了自有资金，还有大量的股权基金的钱，银行贷款任何一个企业都会用。按照这个划分，2010年之前很明显用自己的钱做销售型地产，这是 企业都会做的事情。2010年之后开始，除了自己的钱，还做股权类基金，我说的是股权融资，不是说债权，借钱都会借。未来会往哪方向走？我如果我们要做股权类基金，我们应该如何做，这是我们要解决的问题。

除了我们的业务模式，我们的管控体系也在改变，这是管理层需要改变的。未来包括万达在内的，包括华润，包括中粮，华润和中粮都是我们的客户，我们和高层都做过深入探讨，都会往第四象限走。包括万达搞的互联网金融 ，就是往第四象限走。万达创新了很好的路，我希望它很成功，它成功了意味着我们在座各位都能够利用它的模式， 如果很成功那就是走的美国和新加坡的模式，就是在第四象限的模式，那样是如虎添翼的。

所谓的轻资产一定是跟休闲相结合的，对于地产开发商而言就是拿地盖房子卖地，我们说的轻资产是大量持有物业，包括综合体，能拿在自己手里才是轻资产的概念。我认为未来的还有持有跟销售之间如何平衡的问题，我们把 上的一些模式进行了深入分析，但是细节没有办法给大家讲太多。

这是我们讲的凯德模式，我是2006年到2011年在凯德商用做了五年多，凯德的CEO是我的直接领导，所以我们很深入的体会到了这一点。基本模式就是一个上市公司会发起设立私募基金，这个私募基金的特点是凯德会出资，凯德的私募基金出资比一般比较高。刚刚有嘉宾提到瑞斯，我们06年做了瑞斯，我比较幸运成了中国早有瑞斯实操经验的人，我们到瑞斯阶段就可以退出。凯德作为整个链条里的主导和核心环节，从头到尾都是由你来管理和控制、经营，你中间阶段除了你作为 者你投1块钱能赚利润之外，作为基金管理者，你还做开发管理者，有大量的管理费收入。凯德现在有将近500亿美金的管理资产，自己还有1千多亿人民币，总共四五千亿资产，这是 稳定的生意模式。时间关系没有办法给大家详细讲。

资产管理，万达未来的重中之重，大的挑战是资产管理，如果要真的走向轻资产化，除了金融平台解决，核心的问题是资产管理的问题，如果资产不挣钱，没有人投你的重资产， 人都想做轻资产，谁投重资产？如果是基于你现在 够不够高，如果算下来可能还低于成本，你再轻也是赔钱的，因为你资产架构没有做上去。

资产管理的概念比较新，但是我们我们用这两点反复跟行业聊，总体而言这个逐渐成为常识和共识。凯德这样的公司做的工作，吸引了几百亿美金的资产，作为全亚洲或者全 开发公司做金融的标杆，一个基石是在资产管理上，就是资产 高，给 者持续不断的 ，这是根本，这是基础。资产管理一定要平衡好 、租金和前面利润方面的指标，还有出租率等等。我想用金融房地产的模式表达凯德模式，不是说房地产金融，房地产金融是指做瑞斯或者基金，金融房地产是指一个战略。大家转型不要忽略管控体系的转型，从传统的以自有资金做开发业务和销售管控升级到你真正能够类似金融房地产模式，你能够支撑持有型物业，除了用自己的钱还可以用基金的钱，这是 不同的。

这是我们做的和简单介绍，关键是下面这张图，我们对金融行业的理解，这个理解就是房地产价值链，左边这个圈，从土地开发、销售、运营，2010年之前只有三家，万达、华润因为运营做得好，其他的大多数是买地、盖楼、卖楼。要真正做成综合的开发商，像凯德的综合性开发商，私募基金加上瑞斯，加上上市公司，这是一个完整的平台，这是更大的挑战。中国的企业，我认为在逐渐往这个方向走，华润金融业做得不错，所以很有机会把金融嫁接进来，包括万达在做互联网金融等等，也是在往这方面做。资本平台必须是你自己的资本平台，不能说你跟人家合作，那这就不叫做金融房地产企业，因为不是你的，你只是搞了合资公司，要变成你自己的，凯德的金融是凯德的，是它的基金，它的瑞斯。

这是我要跟大家分享的转型之路，但是我认为这是很重要的一条路，甚至可能对大多数开发商而言是主要的路。

谢谢大家！