第四城机会互联网、金融创新与万众创业潮

回归一二线的大潮中，越来越多资金与企业涌向被看好的机会之城，成都作为西部 城市，有着出色的政策、经济基础与区域 ，怎样在行业分化与转型时期站上风口？嘉宾们2015城市观点论坛成都行“圆桌会议”环节上进行了讨论。

主持人：我们看到房地产在转型发展过程当中，现在的房产商无论是 还是拿地都变得更加精神，如何让成都这样的城市在这样的环境当中站上风口，我们看到成都有出色的政策环境、经济基础和区域 ，那接下来的房地产市场会朝什么方向发展，针对我们今天刚开始论坛提到的一些问题，比如说成都作为第四城的机会，“互联网+”以及金融创新和万众创业潮等等的话题。

2015城市观点论坛成都行“圆桌会议”环节

接下来的对话环节将为大家精彩呈现，时间交给下面的主持人，我们成都商报编委蔡军先生，同时有请参与嘉宾：

成都协信置业有限公司董事长顾修铭先生

碧桂园集团四川区域副总裁 维达先生

成都市莱蒙商业管理有限公司总经理周颖女士

中粮地产成都公司商业管理部负责人吴新艳女士

盛世神州 基金管理（北京）股份有限公司 技术官 战信先生

长富汇银 基金管理（北京）有限公司副总裁周竑先生

戴德梁行房地产咨询(成都)有限公司总经理巫保民先生

合富辉煌（中国）四川公司执行总经理郑旭川先生

成都世联兴业房地产顾问有限公司总经理石学文先生

四川搜淘网络科技有限公司总裁晏利庭先生

成都商报编委蔡军

蔡军：我们今天台上坐的除了我大概有9个人，我们这个圆桌会议有四个分论题，我看了一下我们这九个人，几位嘉宾有做 的，有房地产服务业，还有做商业地产的。这个分论题，时间 宝贵，我想我们来自四个方面的嘉宾我们分别就这四个论题谈一下。

个分论题是创新活法，去库存中的成都楼市。我想请碧桂园的 总，因为成都人民期待你已经很久了，近十年来碧桂园想来几次，但是没有来。有的说房地产进入了半程，碧桂园这时候进入成都，你们有什么不一样的活法？

碧桂园集团四川区域副总裁 维达

维达：碧桂园加大了在四川的 力度，今年6月份我们首进成都，在成都金牛区落地一个项目，叫碧桂园城市花园，在12月份会和成都市面亮相。刚刚蔡总问到为什么现在这样的行情下碧桂园进入成都，大家认为这个市场在下行，在收缩，为什么我们还在积极扩张，我想大致讲一下背景。从碧桂园发展历程来讲，我们一直在专注住宅地产，多元化的尝试没有大规模铺开，我们的发展是比较良性的。讲到成都库存的情况，我发现一个 有意思的数据，我发现一个 好的等差数列。我发现成都从五个纬度，从主城区的住宅到大成都住宅，再到成都的 、写字楼和商业，主城区的去库存要十个月，我们认为没有问题，大成都的住宅需要20个月， 大概需要40个月，写字楼需要60个月，商业的需要80个月，我们认为成都主城区去库存化比较好，我们就进入成都主城区。我们碧桂园在三四线也在积极拓展，比如成都郊区的一些大的项目，现在也在积极进展。

蔡军：现在有请协信地产的顾修铭先生，协信是重庆的房地产企业，在成都规模不是很大，请顾总分享一下协信的特色，现在我们怎么在分化市场当中找到我们的生存发展路径。

成都协信置业有限公司董事长顾修铭

顾修铭：今天 有幸参加这个会议，确实协信的规模和碧桂园比起来相对比较小，但是协信是比较有特色的公司，从重庆起家，我们是地产商当中比较多元化的企业，我们除了住宅这块以外我们商业也有比较核心的竞争力，因为重庆几个大购物 基本都是我们建的。我们对市场也做了一些分析，我们的商业，包括星光168，到星光时代，到星光电力，我们的绩效起码在重庆比竞争者高出2倍，我们这块做得比较精。

同时我们自己做产业地产，我们也有 成功的一些案例，包括重庆总部城项目。在成都这个市场，以前市场相对比较好的时候我们没有把成都市场太看重，算账的时候老觉得算不过来，所以贻误战机，后来发现成都比我们算账的情况要好，到了今天市场情况又发生了变化，这个账算不过来了。

我们尴尬的地方，我们在重庆也好，包括我们在上海做的商业地产项目都 成功。从今年以来，我们在上海市场上，我们的两个项目在上海都卖得 好，一个项目紧挨着政府主导的另一个项目，他们的商场交给我们运营。我们在成都这个 有点不敢发挥，成都的商业地产是 的重灾区，所以这块我们就在成都感觉比较吃力。现在住宅这块，各位同行都清楚，成都拍地也比较多，上周有块地，一个5千多，一个4千多，售价也就七八千的水平，你土地成本占总销售价格里的比例已 过一线城市，房产公司就不赚钱。我们在成都面临的情况让我们很痛苦，让我们不知道该如何发力，所以今天也是抱着学习的态度听同行的意见，希望对我们下一步有所帮助。

蔡军：我相信台上台下的人都比较困惑，我们就是困惑的人在一起探讨一下。现在说房地产困惑，可能商业困惑大于住宅困惑，今年成都的零售卖场都没有增长，而且到现在为止我知道大概成都市的各个区市县的社会消费品零售总额指标没有完成，成都还有这么大存量的商业房地产，还有正在建的，像这个行业我不知道在困惑里面，莱蒙的周总能不能给我们带来一点希望的曙光。

成都市莱蒙商业管理有限公司总经理周颖

周颖：莱蒙是在香港上市的一家公司，我们从开发到商业管理、商业运营到物业管理都有涉及，我们主要是在深圳、天津、南京、南昌、成都、上海都有项目。就商业这块，莱蒙的时间做得很长，但是它的项目数量开发是不够的，速度不是很快。

莱蒙有一个企业宗旨，深耕和注重品质。在成都南二环四段红牌楼商圈内，我们是14万方，里面有四栋 写字楼，有7千方情景商街，有3.1万方的集中商业。说到商业的困惑，我就讲一下我们商业地产的转型跟升级。同行可能有知道的，就是在莱蒙商业项目之前是我们的一个关联企业，天宏百货，莱蒙也是天宏的大股东，去年3月开业，到今年6月因为百货行业的发展，也立足于企业高层对于行业发展趋势的思考，所以我们对这个项目做了改造升级，我们天宏就退出了莱蒙都会，由莱蒙自己接管打造社区型的购物 ，主要是针对3.1万方的集中商业。成都的节奏是比较慢的，在都是有名的休闲和适宜人居的城市，所以作为莱蒙我们在二环位置，本来体量也不大，我们很坚定的做社区商业。我们地下一层是超市，地面是1到6层主要是以体验业态为主，有餐饮、娱乐，还有儿童主题乐园，包括零售。1、2层还是生活配套跟快时尚，所以我觉得做社区商业来讲，可能它的黏度会更高一些，也对它的精度，跟专业的细分和要求也会更高一些。所以我们也希望能够在今年年底把莱蒙都会这个购物 能够精彩的呈现给成都的人民，谢谢。

蔡军：中粮在成都和北京都很成功，吴总你们这边有丰富的经验和资源，在成都大跃城这个项目上有什么创新的做法？

中粮地产成都公司商业管理部负责人吴新艳

吴新艳：成都在建的商业体量是第二的，今年的商业体量在是排 的。大跃城是中粮之地的商业品牌，是排名前三的购物 品牌。大跃城核心竞争力是会员体系，前几年是流量取胜，现在我们转向了商业运营的本质。现在大跃城从业态规划是求稳的规划，但是在其他娱乐业和餐饮业和休闲业上面，包括零售，我们会引进一些创新的平台和业态。

现在是万众创新，我们现在为了抵制购物 同质化的形式，我们会在每个购物 里面设多条创新街区，购物 街区化也是我们的方向。中粮基于商业的战略思考，中粮地产是上市公司，房地产开发实际是轻资产的，但是对中粮来说我们做购物 是重的，因为 汇报期很长，20-30年这样的 汇报周期，中粮地产致力于轻资产的商业运作。中粮地产在成都公司拥有15万平方米的轻资产商业体，我们说轻资产实际是出售型的商业，面对整个成都市场将近80个月的商业地产去库存化周期，我们怎么轻资产化，这是我们目前正在考虑的方向。现在整个市场的 ，客户 期望值是8%，但是换算成租售比是1比150，实际上市场上面长的租售比，实际的租售比只能达到1比300，所以租金和售价倒挂 严峻。怎么做轻资产，我们也在跟金融同行和互联网企业都在探讨。刚才做资本运作的老总说过，我们要做瑞斯，我们要做轻资产运作的话，一定这个产品是有价值的，是有 空间的，如果在这种市场上面租金跟售价是倒置的情况下，我们怎么运作也需要探讨。中粮做强房地产开发的同时，我们觉得中粮地产这个板块一定要做好服务，我们要从房地产商转变为服务商，只要服务做好了，客户需求得到更高的满足，你的房子才能卖出去，你的商铺才能卖出去，是这样的。

蔡军：前两天我跟明宇酒店负责人在聊，他就 羡慕像中粮保利这种央企融资渠道多，成本也低，现在房地产企业，包括本地 的房地产企业在资金方面都成本多高。台上有两位基金管理公司的，一个是成都盛世神州的 总，一个是长富的周总，你们能不能跟我们分享一下？

盛世神州 基金管理（北京）股份有限公司 技术官 战信

战信：盛世神州目前的规模60多亿，神州海外有5-6亿美金。刚才确实说到了一个问题，我们在美国 的时候，它的租售比是很稳定的，8%的物业，但是同时可以提供65%的贷款，我们可能要35%的本金，65%的贷款利息多少呢？15年2.5%，所以在中国持有商业很大的问题就是刚才周总说的租售比的问题，以前的时候人们都是通过这种理念把地产卖给老百姓，老百姓没有赚到钱，老百姓没有赚到钱肯定时间长了不会再买了。中小企业的融资确实很困难，原因很简单，银行、信托，包括基金或者基金管理公司不良的都在房地产，这种情况下库存这么大，银行、信托、基金对房地产的投向上面都是倾向大企业，所以中小企业融资成本自然就很高。

我们现在目前的模式，如果是中小企业的话，奉劝还是和大的企业合作开发，用品牌的价值来运营企业，这样可以吸引金融企业给你钱，另外合作之后的售价也比自己做卖得高，这可能能解决中小企业的问题，就是之前说的并购，大企业吃小企业。现在大部分企业都很缺钱，这是实情，你首付3万，还要分期，如果房价上涨的时候首付的人会还，如降了人家不还了，这时候银行不良贷款又出来了，所以这种情况下可能还是看人口和市场。目前比较好的是北上广深，短时间好，因为它还有人口支持，包括成都和西安这种二线城市分化 严重。很多项目是很难出手的，就是可能需要分化，包括城市和地区的分化。如果有 的土地，企业还是可以用股权的模式对项目操作，我们资金池也是可以配资的，甚至股权合作都是可以的。

长富汇银 基金管理（北京）有限公司副总裁周竑

周竑：我们长富汇银是专注地产 的公司。刚才主持人讲创新，其实现在地产行业有几种新常态，包括资本行业的新常态，包括大家都是在从重资产在想着通过创新的方式往轻资产变，其实从大项目、精品项目转型，想着从大商业的运营项目向精品化的社区商业、特色商业、体量化商业，还有很多商业类型转型，其实大家都发现一个问题，其实现在的 项目的属性已经从大在慢慢往小变化，这就是有一个趋势。就是大开发上加大资本的模式慢慢的在被精品项目、精品团队加专业资本，在慢慢被挑战。

大家都说现在是一个互联网的时代，其实互联网影响的行业有很多，它的影响就是吊丝可以挑战土豪的，不 的公司就可以挑战在这个领域的曾经的龙头老大。为什么？因为他更把握住客户的需求，尤其在现在这种新常态下成都也在讲去库存的概念，商业体量 大，这样的情况下就看谁知道能够把握住客户的需求。其实互联网思维的核心就是对客户需求的重视，这就是我所说的极客精神。

回到资本的领域来讲，其实成都作为一个西部城市一直跟北上广深，跟东部长三角珠三角城市来讲，其实在资本配置之前，由于资本配置的不均衡，其实对成都的发展，对西部的发展带来了比较大的瓶颈。但是这个时代，刚才有各位嘉宾讲到地产金融化，其实地产下一步必然是金融化，但是金融化的突破口一定是在互联网。所以说互联网作为一种工具是能让我们更快更好地找到所需要的资源，找到所需要的客户。成都人 有创新，我也算半个成都人，我真的觉得成都的创新能力 强。如果成都人能够在这种吊丝挑战土豪的时代，开发出满足成都本土特色的，满足成都本土客户需求的地产项目，再对应专业的资本，这种案例会 漂亮，我们也在寻找和期待在成都有这样的项目。我们长富汇银作为大资管时代的基金来说，在管理规模上几十亿，也是吊丝，我们作为金融吊丝也在找地产吊丝，谢谢大家！

蔡军：后一个议题，房地产如何谈互联网，没有发言的嘉宾都是房地产媒体，有戴德梁行的巫总，合富辉煌的郑总，世联的石总，还有搜淘公司的晏总。晏总你先讲一下房地产行业怎么加互联网？

四川搜淘网络科技有限公司总裁晏利庭

晏利庭：感谢蔡总，也感谢观点地产和成都商报把我们博鳌论坛分论坛带到成都，为成都的地产界献上了一场很好的思想盛宴， 感谢。

刚才蔡总讲的话题，房地产如何加互联网，这个话题 大，讲几天都讲不透。我很有幸作为房地产互联网公司的代表，我们一直在致力于研究这些方面的做法，或者我们在这过程中在摸索和实践。

我想今天讲几个点，现在房地产的阶段大家都有共识，从早的制造业的属性现在已经过渡到了服务业的属性。因为 阶段靠简单的生产房子、卖房子，这个阶段，现在这个商业模式已经难以持续了。现在我们怎么去把服务业的属性发挥出来？然后去创造出新的需求，找到新的房地产盈利的增长点，这是我们需要面对的或者需要解决的。这个过程当中确实是可以通过加互联网也好，或者“互联网+”也好，去解决这些问题。怎么解决？现在移动互联网跟PC时代不一样，PC时代是信息为 ，移动互联网是连接人连接服务，我觉得房地产过渡到现在的服务业属性加上互联网这是 好的契合点。

这个过程当中应该有三个环节， 个环节是销售环节，不管是制造业还是服务业，销售还是基础的，销售环节、交易环节怎么跟互联网结合，咱们通过互联网方式快速、高效解决，或者低成本解决销售的问题，中间的空间也 大，相信我们在座的这些服务业，包括刚才蔡总说的媒体也好、代理也好、中介公司也好，等等都是在这个领域这个环节我们去创造价值，或者有一些新的想象空间，这是其中的一个环节。第二个环节就是房子卖完以后，它的运营与管理。第三，刚才有老总说运营管理和资产管理。我认为房地产大概是这三个环节，一个是销售，一个是运营管理，一个是资产管理。

刚才碧桂园老总讲的成都的去库存的时间很有意思。我们运营商加上互联网思维我们是能创造很多需求的，我想去库存周期是可以降低的。比如滴滴打车通过互联网的工具和技术，互联网重要的是创造新的需求，这是增量市场，不像很多传统领域在存量市场竞争，它的空间就很小。我们能不能通过互联网工具、互联网思维创造出更多的需求，创造出更多新的增量解决库存的问题。比如 ，大家做得不错的比如涂家、优客逸家，它就是把住宅或者说 通过互联网的方式来创造出新的需求，然后在这过程中创造新的机会。

成都的写字楼很过剩，我昨天晚上从深圳回来，深圳写字楼的数据，大概有1亿平米的量，包括现在在建的，包括已经在运营的，还有未来3-5年要呈现出来的约有1亿的量，这个量比成都的量大很多，当然深圳的经济发展比成都更加先进或者发达。但是我觉得成都的写字楼，我们作为开发商来说都能卖掉或者不好卖，我们是不是可以想办法，现在讲“大众创业、万众创新”，创业在成都也是 好的阶段，我们能不能通过不管卖或者不卖，我们能不能说一些服务，把入驻写字楼的企业服务更好，我们再创造新的需求，通过互联网也能解决很多问题。商业地产刚才说80个月去库存化，我们结合互联网工具，结合运营管理和资产管理把服务做好，创造出新的需求，这也是房地产加互联网的核心。

巫保民：整个市场我们碰到了很多困难，但是也有很大的机会。戴德梁行93年开始进入中国到现在20年，已经变成中国 的领先房地产顾问公司，我们也在变化，过去六个月我们把欧美大的房地产咨询公司合并了，现在应该是全球大的房地产咨询公司，我们把我们的效率也提高了，这也是适应市场变化做的全球调整。

我们现在互联网和O2O这些东西可以放在房地产的每个环节，但是我认为房地产还是传统的行业，这个是实体的东西改变不了的，完全是需要体验的，需要人居住的，我觉得O2O只是一个手段，让你更有效体验，O2O只是一个工具，并不能颠覆实体行业，房地产不可能被O2O颠覆，只是可以把房地产运营得更好。在我们营销环节也有很多，通过互联网营销，这也能帮助我们去库存，但是不是救命稻草。后的运营管理，比如产生的数据，将来有数据交易 就 有用。

蔡军：郑总你怎么看房地产加互联网。

合富辉煌（中国）四川公司执行总经理郑旭川

郑旭川：合富辉煌涉及房地产和互联网领域比较早，我们现在在探讨通过互联网的手段增加渠道来访，互联网是工具，但它并不是颠覆传统服务行业的根本。

接下来的观点谨代表个人观点，不代表合富辉煌的观点，说一下我对成都目前现状的看法。互联网现在更加多的变成利益的输送口，我说的是部分渠道电商灰色利益的输送口。

怎么讲？打着互联网的旗号，但事实在在并没有带来实实在在的增量，只是在周边片区进行直接的截流，这样的截流带给开发商2-3%甚至更高的营销利润的支出，这样的部分，他们的概念是什么？现在只要我把客户给了，至于你能不能成交我不管，这样就变相削弱了房地产代理专业性的输出，这是营销策划行业面临的现状。无论开发商也好，市场认可也好，互联网的概念过分放大，使得一些灰色的不大好的行为有机可乘，我们现在市场上无论是机构也好，或者房地产开发上也好都会发现专业的房地产的策划人员的素质断层相当厉害，这也是这样的现状下面产生的附加产物。所以我希望在未来，我们在谈房地产加互联网的时候更加客观更加理性。房地产加互联网这是一个趋势没错，这个趋势能为客户体验带来更好的帮助这也没错，但是我们要清楚辨识中间的灰色利益，不要什么都做“互联网+”。

蔡军：现在确实这个时代变化太大，我感觉脚下没有一块能踩着不动的地盘，每个行业都是这样。这个时代确实变革太快，泥沙俱下，这也 考验我们的学习能力和判断能力。其实如果我们能看古今中外的历史，历朝历代很多帝 的兴起和衰落，其实我的体会，他是不是看懂了时代机遇，是不是能抓住时代机遇，这是重要的。我看昨天习总书记访美，接受华尔街书面专访时讲了一句话， 是承认当前中国经济有下行的压力，第二也说这是前进中的问题，这个话听起来很官方，实际上我个人是比较认同的，我们这个时代的房地产行业，包括围绕金融和房地产服务业都有很大的进步和发展，当然由于发展太快我们眼花缭乱，也有很多困惑。今天我们有限的时间里，各位嘉宾没有做到畅所欲言，我们剩下的很多话题，我们很多的思考，还没有跟在座继续下去，如果大家有观点，可以跟观点地产网和成都商报互动。谢谢各位嘉宾。

主持人：感谢以上嘉宾的分享，接下来的时间我们要移步用餐。