营改增新政策2016消息 营改增对二手房有什么影响？

营改增 消息。营改增 政策。营改增对二手房有什么影响？3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《营业税改征 税试点实施办法》。经国务院批准，自2016年5月1日起，在范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳 税。

在公布实施办法的同时，财政部、国家税务总局还公布了《营业税改征 税试点有关事项的规定》、《营业税改征 税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用 税零税率和 政策的规定》，这意味着，营改增全面推开 的实施细则及配套文件全部“亮相”。

营改增对二手房有什么影响？

通知显示，北上广深之外的城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳 税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征 税。

对于北上广深四个一线城市，通知要求购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的另作规定，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳 税。

对于一线城市的“特殊待遇”，专家分析称，可通过此类征收率的方式，适当进行市场管控，进而抑制部分 投机需求。

专家表示，对于普通住房，持有2年后进行销售，相应的 部分可以归房东 ，其实是鼓励改善型购房需求的积极释放。

二手房交易的 税政策基本平移了之前的营业税政策，但计税方法并非此前传言的（售出价-买进价）×5%。

通知显示，二手房交易应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率。

成都一套100万元的住宅未满2年，应纳税额=100÷（1+5%）×5%=4.76万元；营改增之前的征税额=100×5.6%=5.6万元。

显而易见，同等条件下的征税条件，营改增后较之前税收成本节约4.76%。

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未必给二手房“火上浇油”

按照正常情况，无论是营业税还是 税，都主要针对卖方，而非针对买方。但实际上，卖方在制定价格时，都会先考虑到成交后要缴纳的各项税费，这些税费也就转嫁给买方。正因如此，不少二手房看房人担心，一旦二手房交易实现营改增，这笔税费到底会不会涨、现在买入真的会比5月实施营改增后买房更实惠吗？

“现在也是劝客户，能过户的就赶快过户，5月份就不好说了。”一位房地产经纪人对说。目前，需要缴纳营业税的主要是买入两年内的住房，税率为5.6%;而在上周五，相关部门已经确定的房地产行业的 税率为11%。“虽然税率看上去升了些，但是基数变小了，税费整体也有增有减。”财经大学税务学院教授黄桦说。

税额是根据买入和卖出的差价判断，在这期间房子 幅度越大，缴纳的 税也就越多。这就意味着， 税究竟是否会高过营业税还不一定，这取决于终的交易价格。对于一些年限较长的房子来说，甚至更多取决于此前的价格上涨幅度，目前短期的影响相对较小。

其实，在很多数据面前，这样的信息也有待考量。来自房天下成都查房价网数据显示，2月，成都全市二手住宅挂牌均价为9333元/平方米左右，与2月是基本持平的。虽然二手房市场近几月热度不减，但房价并未出现明显上涨，未来随着各项利好政策边际效应的递减以及市场理性的回归，成都二手房均价将整体保持平稳。

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生活服务业收 “礼包”

生活服务业是与老百姓日常生活为紧密的行业，因此改革后对生活服务业有什么影响备受关注。根据规定，生活服务是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动，包括文化体育服务、 医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。生活服务业实行6%的 税率。

“生活服务业原来按5%税率缴纳营业税，营改增后分两种情况，一种适用于一般纳税人的6% 税率，另一种是小规模纳税人按照简易计税方法适用3%的征收率。”张斌表示。营改增后，税率发生变化幅度不是很大，而且由于可以增加进项抵扣，尤其是对进项税金较多的纳税人更为有利。

值得注意的是，对于生活服务业，此次改革 优惠较为“丰厚”。《营业税改征 税试点过渡政策的规定》明确了免征 税的项目包括：托儿所、幼儿园提供的保育和 服务，养老机构提供的养老服务，残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍服务，殡葬服务，残疾人员本人为社会提供的服务，医疗机构提供的医疗服务，从事学历 的学习提供的 服务，学生勤工俭学提供的服务，家政服务企业由员工制家政服务员提供家政服务取得的收入，等等。

“很多生活服务从业者都是小规模纳税人，对这部分群体而言，从5%的营业税率到简易计税方法3%的征收率，减税效果明显。至于适用6%税率的一般纳税人，减税效果则要看抵扣情况，比如不动产、设备等的抵扣，从实际情况看，大部分企业税负应该能减轻。”张斌说。

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营改增是什么意思？

“营改增”意思是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳 税， 税就是对于产品或者服务的 部分纳税，减少了重复纳税的环节。简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对 的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取 部分纳税的原则计税。

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改 税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征 税试点。至此，货物劳务税收制度的改革拉开序幕。自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至10省市，北京或9月启动。截止2013年8月1日，“营改增”范围已推广到试行。国务院总理李克强12月4日主持召开国务院常务会议，决定从2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征 税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围。自2014年6月1日起，将电信业纳入营业税改征 税试点范围。

2016年1月，李克强主持召开座谈会。决定营改增作为深化财税体制改革的重头戏，前期试点已取得积极成效，2016年要全面推开，进一步较大幅度减轻企业税负； 税分享比例在全面推开营改增后要做合理适度调整，引导各地因地制宜发展 产业；2016年全面推开营改增并加大部分税目进项税抵扣力度，将带来大规模减税。据统计：全面推开营改增预计减税规模将达9000亿元。

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